高標倉供需再平衡
2023年倉儲物流市場在跨境電商大舉擴張下凈吸納錄得722萬平方米，同比增長44%，為僅次于2021年的第二高峰。新增供應則達到了創紀錄的1,200萬平方米，推升年底空置率至21.8%的歷史高位。
2024年新增供應顯著回落
2024年國內高標倉市場最重要的變化來自于供應端。根據CBRE世邦魏理仕統計，預計今年高標倉新交付面積將下降至780萬平方米，且2025年將進一步小幅回落。這意味著過去三年年均1,000萬平方米的供應高峰已經畫上句點。
在廊坊、蘇州等華北和華東區域內的環一線城市，2024年高標倉新增供應量將同比大幅下降超過60%以上，推動市場進入存量去化階段。二線城市中此前供過于求較為嚴重的武漢也將進入供應收斂期。
租賃需求保持高位活躍
2024年國內消費的進一步復蘇，以及制造、零售餐飲等行業的供應鏈物流增長將為高標倉儲租賃的持續活躍奠定良好的經濟和行業基礎。而CBRE于2023年開展的租戶調研提供了另一側面的證明：59%的受訪企業計劃在未來三年增加在國內倉儲租賃面積。
國家郵政局預計2024年全國快遞業務量將增長約8%，來自國內電商和快遞快運的倉儲分撥需求將相應增長。
另一方面，隨著國內制造業升級和餐飲連鎖化的推進令供應鏈物流需求加速增長。從CBRE的統計數據來看，過去三年制造、零售餐飲等行業直接或通過供應鏈物流外包服務企業租賃的高標倉面積的年復合增速超過40%。2023年這部分需求在新租面積中的貢獻已經超過1/3。
除此以外，作為去年狂飆突進的因素，跨境電商的擴張需求仍有望在2024年保持強勁。
綜上所述，CBRE預測2024年國內主要城市高標倉凈吸納量將達到750萬平方米左右，同比小幅增長，并帶動整體空置率回落至20%的水平。
注釋*：新增供應包含已拿地項目及已知舊改項目
數據來源：世邦魏理仕研究部，2024年2月
跨境電商繼續快速擴張
從公開渠道所獲取的信息來看，2024年中國跨境電商“四小龍”——速賣通 、希音、 Temu和TikTok的成交金額（GMV）將繼續高速增長。
除了成交金額快速放大的推動，2023年跨境電商高標倉陡峭的增長需求在很大程度上源于Temu為代表的全托管模式的全面爆發。全托管模式下，跨境電商平臺全接管支付、物流、倉儲、運營環節，境內集貨、質檢、揀貨、分撥和發貨所帶來的倉儲需求急劇上升。
2024年伊始，全托管模式方興未艾之際，半托管模式成為行業新的助燃劑。1月速賣通聯合菜鳥全面上線半托管業務后，優選倉備貨量與去年同期相比增長600%。
數據來源：公開資料整理，世邦魏理仕研究部，2024年2月
半托管模式為跨境電商賣家提供了兼具自主運營和物流售后效率的選項和更多的靈活性，進一步拓寬了賣家基數和商品類型，也將相應促進國內高標倉需求的增長。與此同時，更多商品品類的中小型賣家的入駐預計將推動跨境電商租倉需求向廣東以外的浙江、福建等區域蔓延。從CBRE目前了解的情況來看，預計在2024年后交付使用且已被跨境電商預租的高標倉面積已經超過150萬平方米。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2024年2月
未來三年，大部分市場存量去化
供需平衡改善
以每三年的一個跨度來看，2024年將是國內高標倉市場供需格局扭轉的分水嶺。
CBRE以10%為市場的均衡空置率，2024-2026年期間，大部分市場將進入存量去化的階段——2023年末空置率在10%以上；同時未來三年新增供應與過去三年凈吸納量的比值低于1.1。
杭州、南京、青島、重慶這四個市場的空置率有望在未來三年間陸續回到10%以下，而廣深都市圈、無錫、成都將面臨持續供不應求的環境。CBRE建議租戶應盡早鎖定理想區位與租約條件。
平谷板塊新項目在2025-2026年的集中上市將令北京都市圈去化壓力上升，但同時也為租戶在北京的布局提供了窗口期。
新增供應的另一個特征是項目日趨大型化。未來三年，體量在20萬平方米以上的項目貢獻總新增供應面積的45%，相比前三年16%大幅提升。這意味著城市內的新增供應分布并不均勻，板塊間供需分化加劇。
注釋：2021-2023年：縱軸為2020年末空置率，橫軸為期間新增供應量/期間凈吸納量
2024-2026年：縱軸為2023年末空置率，橫軸為期間新增供應量/2021-2023年凈吸納量
數據來源：世邦魏理仕研究部，2024年2月
2024年租金下行壓力減弱，走勢分化
隨著供需平衡的逐步改善，2024年高標倉市場總體來看租金下行壓力將有所減弱，而城市間的走勢存在分化。
跨境電商的繼續擴張將令廣深都市圈進一步供不應求，主要市場的租金漲幅將接近或超過3%；與此同時，空置率回落至10%以下的寧波和成都市場今年將迎來租金的企穩回升。
空置率高企的廊坊、天津仍是租金下行壓力最大的市場，而上海的供應高峰將令上海都市圈內的各個市場持續處于去化優先的情緒中，2025年前租金仍將小幅下行。
來 源：CBRE
編 輯：liuy
