廣州甲級寫字樓市場報告2024年第一季度
廣州甲級寫字樓市場參考指標
租金走勢
第一季度，廣州全市寫字樓市場租金繼續下探。因租戶流失加快，珠江新城、天河北兩個子市場業主均進行較大幅度的價格調整。疊加數據庫調整影響，天河北租金錄得環比8.5%的跌幅，遠超去年同期水平。與之相反，主打性價比的越秀、琶洲，因與成本節約型的主流租賃需求吻合，于本季度租金表現最為平穩，越秀區寫字樓租金更錄得環比1.2%的小幅上升。
朱磊 萊坊高級董事及中國區研究及咨詢部主管
“預估2024年第二季度，金融城、琶洲將逐步有新增供應的釋放，廣州全市整體市場仍將面臨較大的去化壓力，租金下行預期持續加強。”
供應與需求
第一季度，廣州全市寫字樓市場租賃需求經歷上一季度的大幅釋放后，再度回落至低位水平。
因本季度沒有新增供應入市，全市空置率繼續收窄1.0%至11.5%。值得注意的是，琶洲于本季度凈吸納量領先全市，空置率大幅下降5.7%至17.4%。與之相反的是，珠江新城客戶流出量最大，空置率抬升1.5%。
從企業需求來看，搬遷和新設立為本季度兩大租賃需求。其中，搬遷需求占總需求面積的47.2%，保持規模及擴租的比例遠高于減租，占比超90%，且搬遷擴租的目的寫字樓多位于琶洲區域。從行業結構來看，專業服務業是本季度租賃需求的需求引擎，占比達24.6%，靈活辦公、咨詢公司為主要細分子類。其次，受游戲、出行平臺、文化傳媒等相關企業的帶動，TMT位列本季度全市租賃需求第二位，且普遍承租面積均超1,000平方米。相對的是，金融業在本季度需求大幅萎縮，下滑至第三名，主要需求來源為證券、基金，且更為青睞珠江新城。
黃偉倫 萊坊董事及廣州商業物業服務部主管
“展望2024年第二季度，因處于產業轉型的陣痛期，預估廣州全市整體租賃需求的增長動能仍處于休整積蓄階段，短期內較難擺脫頹勢。然而，受新增供應入市的刺激，租戶談判優勢延續，疊加延期釋放的需求帶動，預估廣州全市凈吸納量將迎來小幅的上漲。其中，因新建樓宇存量更充裕、租金更具性價比，琶洲的凈吸納量有望繼續領跑全市。”
市場熱點
自2022年游戲“版號寒冬”結束，版號政策漸趨穩定，全國游戲業在2023年迎來顯著回暖。其中，廣州游戲市場表現尤為矚目。得益于此，過去兩年，廣州的游戲行業在租賃需求上表現十分亮眼，如庫洛科技及廣州漫靈分別與于2022年和2023年下半年實現搬遷及擴租。買賣方面，三七互娛在購置保利金融大都會合共9層寫字樓用作自用外，更于琶洲摘地興建全球總部；詩悅網絡亦于2023年于金融城摘地。
簡家宏 萊坊深圳董事總經理
“然而，廣州一些市規模龐大、營收可觀的游戲廠商，雖然擁有多款流水上億元的游戲產品，但因歷史原因，辦公地點仍然是位于傳統產業園或乙級寫字樓內。借助更具性價比的租金/售價、更高的寫字樓品質、更為集聚的行業氛圍，以琶洲、金融城為代表的子市場有望撬動并承接游戲廠商的租賃及買賣需求。”
此外，網易公司重新與暴雪簽訂合作協議于今日再度沖上熱點。因需重組團隊、重建服務器機房和恢復各類數據等環節需要，預計首款游戲需等待至夏季方能開服。其中，團隊的重新組建和人手擴增將在短期內產生新的辦公租賃需求。同時，因數據中心凈高、承重、散熱、供電、通信電纜接駁均有特殊建造標準，短期內難以完成新建，網易或需要租賃外部數據中心的方式以應對緊迫的開服節奏，巨大的存儲需求亦將于第二季度為廣州帶來數據中心租賃成交的機遇。
來 源：萊坊公眾號
