2024年上半年上海大宗交易投資市場
1.上海房地產市場大宗成交金額領跑全國
2024年上半年，上海房地產市場合計錄得54筆大宗成交，總交易金額近459億元，與2023年同期交易金額基本持平。2024年上半年度全國房地產大宗交易金額為944億元，上海成交金額占比接近一半，依舊領跑全國大宗交易市場。
2019-2024年上半年
上海房地產市場大宗交易金額
從交易類型看
2024年上半年，上海辦公樓的成交占比最高，為45%；公寓及酒店的成交占比為第二，為17%；其他依次為住宅/土地、綜合體、零售和商務園區等業態。
2024年上半年
上海大宗交易物業類型占比
（按交易金額）
從交易目看
近三年投資目的的交易金額占比在逐年恢復，但投資標的已不再是辦公板塊為主，更多的是公寓、零售、商務園區等可以作為公募REITs底層資產的物業。
2022-2024年上半年
上海大宗交易交易目的占比
從資金來源看
近三年外資投資活動不斷減少，2024年上半年，93%的資金來源是內資機構。
2022-2024年上半年
上海大宗交易買家資金來源占比
2.辦公樓仍為上海大宗成交市場占比最大業態
2024年上半年，上海辦公樓成交金額為207億元，仍是上海房地產大宗成交市場占比最大的業態。
從買家類型看
疫情后企業客戶主導辦公樓市場，多為自用買家，而投資活動減少；其中外資投資者投資辦公樓市場越來越謹慎，大部分辦公樓投資為內資投資者。
2019-2024年上半年
上海辦公樓成交買家類型占比
（按交易金額）
2024年上半年，企業客戶購置辦公樓宇共22宗，主要以金融業（如眾安保險購置外灘源2棟辦公樓自用）和制造業為主。
隨著經濟增速放緩，企業客戶也更傾向購置總面積在1萬平方以下的幾層或者小獨棟辦公物業，上半年就有中山萬博26、27層分別出售，力波中心31號樓及申文傳媒廣場5號樓等小獨棟成交。
2024年上半年上海
企業客戶購置辦公樓交易個數
（按面積統計）
3.公寓及酒店為上海大宗成交市場占比第二位業態
2024年上半年，公寓及酒店項目成交金額共錄得80億元，占上海總體交易金額第二位。
公寓項目
上海公寓項目上半年成交金額為49億元，都為自持公寓項目，受益于國家住房政策引導及公募REITs底層資產擴項等利好信息，公寓類項目的交易額逐年遞增，上半年成交額已是23年全年自持項目成交金額的70%，預計2024年全年自持公寓項目的成交金額將超過2023年。
2019-2024年上半年
上海公寓成交金額
（按購買目的）
酒店項目
上海酒店項目上半年成交金額為31億元，主要為寶格麗酒店交割完成以及溢價法拍成交斜土路原華美達酒店。
2019-2024年上半年
上海酒店成交金額
（按購買目的）
4.上海商務園區大宗交易市場收縮
自2019年底疫情開始，上海商務園區成交活躍，成交金額逐年遞增，至2022年為近些年的最高點，但受商務園區租賃和公募REITs市場表現的影響，以及政府對工業項目交易政策收緊，2024年上半年成交金額僅為29億元，主要交易為東久20億收購張江在線新經濟生態園在建工程項目。另一方面商務園區業主方對于項目出售的價格及回報率更趨務實，經過價格調整后，成交量將會有所恢復。
2019-2024年上半年
上海商務園區交易金額
（按園區類型）
5.上海住宅/土地、零售及綜合體大宗交易市場
目前全國住宅樓市低迷，但2024年上半年上海豪宅市場異常火熱，內環內多個豪宅項目入市且呈“日光化”態勢。
上半年收錄2宗住宅用地出售，均在內環內核心位置，金額達54億元，主要為伊泰集團收購北外灘63街坊住宅地塊及上置出售大興街住宅地塊。
2024年上半年上海零售業態主要成交交易為領展收購七寶萬科廣場50%股權以及萬達出售金山萬達項目，共計金額近38億元。
2024年上半年共收錄3宗綜合體大宗交易，金額達36億元，分別為同濟科技收購楊浦益田廣場，天主教教會購置徐匯區美呈大廈以及瑞安結構化交易鴻壽坊65%股權。
6.總結與建議
2024年上半年交易金額基本和2023年同期持平，隨著市場不確定性增加，折價資產投資機會增多。
投資者對于公寓、零售、工業地產項目等能作為公募REIT底層資產的物業持續保持關注。
受美聯儲加息影響且降息時間一再推遲，外資投資活動減少，且愿意降價出售物業。
受困于流動性問題和宏觀環境影響，自持物業加重了企業的運營，促使結構化交易增多。
政府對工業、產業類項目交易的監管進一步加強，對于商務園區、物流、廠房類交易有一定影響。
