戴德梁行發(fā)布《第二十屆三中全會公報解讀》
北京，2024年7月22日--享譽全球的房地產服務和咨詢顧問公司戴德梁行發(fā)布《第二十屆三中全會公報解讀》。本屆三中全會公報高屋建瓴，從商業(yè)地產角度，我們認為將從以下幾個方面對行業(yè)未來的發(fā)展產生深刻影響。
科技類企業(yè)飛速發(fā)展，有望帶動寫字樓、產業(yè)園區(qū)需求的增長
科技創(chuàng)新是推動發(fā)展的重要力量，并將成為未來中國經濟發(fā)展的重中之重。作為技術創(chuàng)新和競爭力重要指標的中國技術市場成交額從2004年的1,334.36億元猛增到2023年的61,476億元，20年間增長了45倍，且年均增速從2010年前的17.9%增長至目前的28.7%。同時，《2023年全球人工智能創(chuàng)新指數報告》顯示，在全球人工智能發(fā)展上，中國的綜合水平保持了全球第二的水平，在人才培養(yǎng)和科研產出、產業(yè)發(fā)展等方面，近年來均取得了明顯的進展。此外，根據世界知識產權組織發(fā)布的《2023年全球創(chuàng)新指數》報告，在2023年全球創(chuàng)新指數排名中，中國的排名從2012年的34名上升至第12位，反映出中國在全球創(chuàng)新領域地位和影響力的大幅提升。
中國技術市場成交額走勢
來源：國家統(tǒng)計局
中小型科技類企業(yè)不斷崛起，圍繞新技術、新產業(yè)、新業(yè)態(tài)、新模式的獨角獸企業(yè)也在不斷增加。這些企業(yè)的蓬勃發(fā)展勢必帶動寫字樓和產業(yè)園區(qū)市場未來需求的增長。根據央廣網的數據，2016年到2023年的八年間，中國獨角獸企業(yè)數量增長近2倍，總估值八年間增幅達到154%，從2016年的4876億美元增長到2023年的12383億美元，成為推動經濟轉型和產業(yè)升級的關鍵力量。
科技與金融是決定全局的核心要素，在本次公報中強調了要深化金融體制改革，未來金融業(yè)要將服務實體經濟作為立業(yè)之本。深化金融體制改革意味著金融行業(yè)的全面轉型，從簡單的資金游戲轉向提升金融服務實體經濟的能力，這意味著未來金融行業(yè)將面臨更大的競爭和調整，隨著盈利能力的降低，其對寫字樓市場的需求或將被抑制。
財稅體制改革將有望進一步提振區(qū)域消費，促進零售物業(yè)的發(fā)展
消費稅改革的主要目的是補充地方財政資源，以及引導地方政府推動產業(yè)結構轉型。近年房地產市場低迷導致土地出讓收入減少，加上化解地方債務壓力，使地方政府的財政收入面臨巨大壓力。2023年，地方稅種中最大的土地增值稅僅占地方稅收的8.3%。再加上土地出讓收入的下降，如何彌補地方財政成為一個亟需解決的核心問題。消費稅改革不僅有助于增加稅源和彌補地方財政，還能激勵地方發(fā)展消費。未來消費稅的改革方向大致是擴大征稅范圍，稅收下劃，以及后移征稅環(huán)節(jié)，并在此過程中伴隨稅率的相應調整。
消費稅改革將使政府更有動力促消費
消費稅的分配機制可能會影響地方政府的財政收入和支出行為。如果消費稅能夠更多地留歸地方政府，那么地方政府將會更有動力去促進消費、改善消費環(huán)境，從而間接推動商業(yè)地產市場的發(fā)展。此外，地方政府還可能通過出臺相關政策來引導商業(yè)地產市場的健康發(fā)展，如提供稅收優(yōu)惠、土地供應等支持措施。
消費稅改革將影響消費者的購買力和購買意愿
如果消費稅增加，部分消費者可能會減少在奢侈品或非必需品上的支出，轉而選擇更為經濟實惠的商品或服務。這種消費行為的轉變可能會間接影響商業(yè)地產中零售、餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)的經營狀況，因為這些業(yè)態(tài)的繁榮往往依賴于消費者的消費能力和消費意愿。
消費稅改革將促使商業(yè)地產業(yè)態(tài)結構更加多元化、合理化
消費稅的調整還可能推動商業(yè)地產的業(yè)態(tài)結構向更加多元化、合理化的方向發(fā)展。例如，如果某些商品或服務的消費稅提高，相關行業(yè)的商戶可能會面臨經營壓力，進而選擇退出市場或調整經營策略，這可能會為其他行業(yè)或新興業(yè)態(tài)騰出發(fā)展空間。
2023年各省（直轄市）社會消費品零售總額及同比增速
數據來源：國家統(tǒng)計局
進一步堅持高質量對外開放有助于外資企業(yè)"走進來
對外開放是我國的基本國策，穩(wěn)步擴大制度性開放，主動對接國際高標準經貿規(guī)則，建設更高水平開放型經濟新體制，有序擴大商品市場、服務市場、資本市場、勞務市場等對外開放是未來中國進一步擴大開放的主要工作。作為全球第二大經濟體，中國更加穩(wěn)定積極的政策環(huán)境一直吸引著全球投資者的關注，全球知名管理咨詢公司科爾尼發(fā)布的全球2024年外商直接投資信心指數（FDICI）報告顯示，中國從去年的第7位躍升至第3位，在新興市場專項排名中位居榜首。同時，2022年中國實際利用外商直接投資金額達到1891.3億美元的高點，2023年雖小幅下降，但仍高于過去十年歷史平均水平。
2014-2024年中國實際利用外商直接投資金額（億美元）
來源：國家統(tǒng)計局
此外，外商投資負面清單的減法也見證了中國開放的力度，為外資企業(yè)共享中國發(fā)展機遇創(chuàng)造了條件。目前，制造業(yè)、金融業(yè)的外資負面清單條目已經清零，這加快了外資制造業(yè)和金融業(yè)在華投資的步伐。國家金融監(jiān)督總局的數據顯示，至2023年，外資銀行在華總資產已達到3.86萬億元，外資保險公司總資產達到2.4萬億元，在境內保險行業(yè)總資產比例達到10%，有力推動了中國保險業(yè)的發(fā)展。
同時，自2023年底中國單向打開大門，今年上半年入境外國人數達到1463.5萬次，同比上升152.7%。境外游客的進入直接促進了酒店業(yè)的發(fā)展，以北京為例，今年1-5月，北京市接待入境過夜游人數達到1,087,028人，比去年同期上升265.5%，五星級酒店平均租金達到858.2元/間/夜，同比增長6.8%。
商業(yè)用地使用權延期和到期后續(xù)政策的落地將極大推動城市更新的發(fā)展
自1988年中國開始允許土地使用權以租賃的形式轉讓以來，越來越多的商用物業(yè)面臨剩余土地使用權年期不足20年的問題，這已經成為阻礙城市更新發(fā)展的重要堵點之一。目前全國各個城市均有大量的老舊商業(yè)物業(yè)亟待更新，以北京為例，大部分老舊物業(yè)位于城市核心地段，土地出讓時間集中在2003、2004年，這意味著大量待更新物業(yè)將集中于2044年前后到期，剩余年期接近甚至低于20年。商辦物業(yè)當剩余年期在20-25年時，按照收益法計算的估值將出現微降趨勢；當短于20年時，估值下降受到的影響程度更大；進一步導致融資難、市場流動差等問題。本次全會公報提出要深化土地制度改革，意味著商業(yè)用地使用權延期和到期后續(xù)政策有望在不久的將來得以解決，這將有效的提升老舊物業(yè)的估值，讓投資機構更好的量化風險和成本收益，降低融資難度，提升資產的市場流動性。
ESG發(fā)展將進入快車道
今年以來，我國ESG監(jiān)管政策力度不斷加大。在中國ESG監(jiān)管提速、蓬勃發(fā)展的新形勢下，將激勵更多中國企業(yè)全面推進ESG工作。在當今日復雜多元的商業(yè)環(huán)境中，企業(yè)面臨著前所未有的挑戰(zhàn)和機遇。在這樣的背景下，ESG越來越成為企業(yè)防范規(guī)避風險、增強競爭力，甚至創(chuàng)造增長的重要戰(zhàn)略工具。
戴德梁行首席政策分析專家、北區(qū)研究部主管魏東總結道，縱觀歷史，我國曾經面臨極其復雜的國內外現實問題，每一次都是通過改革破解了各種阻礙我國經濟發(fā)展的障礙，從而打開了我國社會主義現代化的新局面。本屆三中全會聚焦"進一步全面深化改革"，將改革推進深水區(qū)。在此背景下，商業(yè)地產領域在未來也將直面由改革引發(fā)的諸多變化，其中，科技類企業(yè)的持續(xù)發(fā)展將促進其寫字樓和產業(yè)園區(qū)需求的增加；稅制改革有望激發(fā)地方政府積極挖掘本地消費潛力，不斷推動零售物業(yè)發(fā)展的動力；進一步高水平對外開放讓中國更好地吸引更多外資企業(yè)投資中國；商業(yè)用地使用權延期和到期后續(xù)政策的落地將給城市更新的發(fā)展帶來更強動力；而ESG的發(fā)展則讓中國企業(yè)不斷踐行ESG理念，推進高質量可持續(xù)發(fā)展。二十屆三中全會作為中國歷史發(fā)展中的里程碑會議將對中國下一步發(fā)展起到重要作用，也必將深刻影響中國商業(yè)地產的發(fā)展。
來 源：戴德梁行
編 輯：liuy
