2024年第二季度共錄得三個甲級寫字樓共18.3萬平方米的新增供應交付，分布在后海，筍崗和水貝片區。上半年共錄得9個項目共計52.3萬平方米新增供應入市，區位分散，新增供應量同比雖下降13.5%但總量依然可觀。
需求方面，受經濟復蘇較慢導致的企業擴張謹慎情緒持續影響下，整體市場需求修復進程緩慢。二季度共錄得12.8萬平方米的吸納量，保持一定的活躍度但同比及環比均有所下降，分別下降9.9%和14.5%。而2024年上半年優質寫字樓市場凈吸納量共計27.7萬平方米，雖然同比錄得16.3%的增長，但對比疫情前仍有差距。
需求結構方面，科技新賽道產業發展助推科技板塊重返需求榜首，金融需求則保持穩定。二季度科技需求占比環比提升4.7個百分點至30.7%，主要分布在前海和高新園，主要貢獻自以人工智能、云計算及應用、智能設備為主的軟件系統開發及頭部企業引領的跨境電商，金融業以17.4%的占比位列需求第二位。2024年上半年科技板塊同樣為第一大需求，占比為28.5%，錄得了數宗上萬平方米的超大型租賃成交。金融排名需求第二位，占比為17.6%，傳統金融和其他金融服務各占半壁江山，其中傳統金融細分主要聚焦于保險、基金和證劵細分板塊，而其他金融服務6成以上來自投資理財類企業。專業服務為第三大需求，主要來自法律和咨詢行業，其中咨詢以企業管理類為主導。
搬遷需求依然主導市場且同比變化不大，部分為降本型搬遷帶動。上半年64.0%的需求為搬遷類型，且低租金帶來的窗口期效應下，升級搬遷需求同比提升較為明顯，同比上升17.4個百分點至62.2%，以從老舊乙級寫字樓搬遷至甲級寫字樓行為為多見。從企業來源來看，本地企業依然是需求主力，貢獻6成以上的需求，但外資企業擴張謹慎情緒延續，導致其需求同比下降高達10.5個百分點。
從需求成交的區域分布來看，科技企業擴張提速以及新增供應助推雙重作用下，前海和高新園成為全市前兩大需求片區，貢獻全市一半的凈吸納量。
持續的以價換量導致二季度租金繼續走低，全市平均租金環比下跌0.8%至每月每平方米171.1元，但降幅有所收窄。2024上半年來看，跌幅同比走擴，多片區多項目均有錄得租金下降。與此同時，業主的租賃條款更為靈活，會根據租戶情況采取包括但不限于裝補、延長免租期、租期內不遞增、配套設施的優惠使用等措施。
二季度未錄得新增供應入市，上半年僅有一個8萬平方米的新增供應交付，新增供應更多集中在下半年。
二季度多個購物中心的空置率進一步改善，包括優質購物中心以及之前空置率較高的購物中心。上半年空置率逐季改善，半年度改善0.5個百分點至4.6%。
需求細分業態表現主要體現在以下幾個方面：首先，餐飲類需求熱度持續走高但內部品牌迭代有所不同。上半年餐飲需求占比超4成，同比提升4個百分點。特色餐飲比重不斷加大，單品創新加快，除了傳統的椰子雞和酸菜魚以外，新加入啫啫煲。中餐需求較為穩定，以潮汕菜和客家菜新開為主。茶飲和簡餐的需求同比變化不大。但受制于經濟放緩導致商務宴請的減少，高端餐飲及大餐飲經營表現不佳。其次，服飾和珠寶類需求相對穩定，分別占比16.0%和9.0%，與去年同期相差無幾。服飾品牌的擴張更多來自核心區域優質購物中心主動的租戶調整。一類為提升購物中心競爭差異度的國外首入品牌，一類為快速擴張的連鎖品牌。法國服裝品牌American Vintage與日本優衣庫姐妹品牌GU分別在萬象天地和領展中心城開出了深圳首店。與此同時，國內一線品牌波司登和太平鳥亦在季內錄得了多店齊開。此外，汽車品牌在購物中心的拓店積極性明顯下降，同比下降1.5個百分點，僅錄得5家店鋪新開。值得一提的是悅己經濟帶動美容健身類品牌活躍擴張，類型涵蓋按摩、美容、美護發、美睫、采耳和健身，如絲域養發、洗臉貓等，此外香港健身品牌24/7fitness也于年初進入深圳市場。
租金方面，消費回暖更多帶動的是餐飲和體驗類業態，而零售業態表現疲弱導致首層平均租金二季度繼續環比下跌0.3%至每天每平方米19.1元。2024上半年下降了0.4%，下降幅度同比變化不大。聚焦項目層面，租金分化持續，位于核心區知名運營商的高品質項目的租金穩步增長，而空置率較高的老舊項目以及部分租戶組合不理想的項目因經營業績不佳而不斷調低其租金報價，此類項目也多位于核心區，并由此導致核心區的平均租金整體走低。
深圳
2024年第二季度，深圳優質倉儲市場整體平穩運行，空置率停留在0.8%的低位，環比無變化。2024年上半年沒有錄得新增供應入市，由于部分存量項目轉型為產業辦公而退出市場，加之一些項目空置率的持續改善，整體市場的空置率維持在了一個極低的水平。
受一帶一路出口貿易帶動，進出口明顯好轉并保持高速增長，令保稅倉項目空置率保持低位。2024年1-5月全市進出口總額18,118.02億元，同比增長34.3%。其中，出口增長37.2%，進口增長29.4%。與此同時，市場尋租仍較為活躍，主要來自制造業和第三物流（背后的需求亦為制造業），行業覆蓋電子產品、醫藥用品和半導體等，內外資租戶的尋租需求均有監測到。供不應求的市場運行態勢下，平均租金半年度繼續錄得1.4%的環比增長至每月每平方米49.3元。
東莞
2024年第二季度，東莞無新增供應入市，現有項目入住率保持穩定，整體市場空置率停留在0.3%的市場低位，2024年上半年受個別項目第三方物流租戶退出的短暫影響，全市空置率環比微升0.2個百分點。市場上的尋租需求主要來自家居制造業。
低空置率下，供不應求推動整體市場平均租金半年度實現1.9%的增長至每月每平方米49.3元，與深圳的平均租金齊平。
惠州
2024年第二季度無新增供應入市，部分存量項目的空置率進一步改善，令整體市場空置率環比下降2.3個百分點至0.4%的市場低位，吸納量共計4.5萬平方米。市場的主要需求來自跨境電商，此外還錄得少量第三方物流的需求。2024年上半年，在以西音為首的跨境電商的強勢擴張帶動下，整體市場需求井噴，凈吸納量高達76萬平方米，創歷史之最。強勁需求推動下，市場平均租金半年度增長2.1%至每月每平方米36.7元，漲幅高出去年同期0.6個百分點。
2024年第二季度共錄得三個項目共計16萬平方米的新增供應入市，包括2個工業型寫字樓和1個廠房，新項目分別為位于蛇口、前海和觀瀾，單季吸納量僅錄得6.2萬平方米，環比走弱。但2024年上半年整體市場凈吸納量共計18.8萬平方米，同比增長171.7%，需求有所回升。整體市場空置率受新項目入市及個別項目的退租影響，半年度上升1.5個百分點至15.9%。
第二季度的需求主要貢獻自廠房類子市場，以深圳本地企業為主，行業聚焦于以日用品和3C電子產品為主的零售貿易和金屬材料為主的工業品制造業，二者貢獻共5成以上的需求。上半年來看，需求也主要貢獻自廠房物業，研發園區因退租影響吸納量表現不佳，而工業寫字樓只錄得少量需求。細分需求主要包括零售貿易、金屬材料和企業管理咨詢，分別占比31.6%、22.1%和20.0%。
受經濟放緩導致的需求收縮影響，整體市場平均租金半年度下降1.1%至每月每平方米90.5元。不同類型子市場租金表現分化，廠房類園區租金保持平穩在每月每平方米45.4元，半年度無變化。研發辦公園子市場受需求波動影響，租金半年度下降0.5個百分點至每月每平方米72.2元。而工業寫字樓市場因業主以價換量策略的持續，平均租金半年度下降1.8%至每月每平方米140.3元。
2024年二季度共錄得3宗成交，分別為一宗寫字樓、一宗工業和一宗購物中心，成交總額為30.2億元，同比及環比均下跌3成左右。其中寫字樓貢獻了單季62.5%的成交額，為主要交易來源，且三宗交易均以資產交易的形式達成。2024年上半年總成交金額73.4億元，同比基本持平，寫字樓同樣以31%的交易額占比位居各類交易之首。上半年還罕見錄得一宗購物中心的購買，物業位于核心拓展區且經營收入穩定增長，并采用了售后回租的交易方式。
政策面的鼓勵帶動地方國有房企出手意愿變強，對資金流動性需要改善的民營企業開發商項目的收購在二季度及上半年錄得多宗，從而使得房地產企業成為二季度市場以及2024年上半年市場的主要參與主體，其中上半年按照交易額統計買方占比高達75%。多為地方國企，包括區政府旗下的城投公司以及產業投資公司，甚至政府本身。賣方多為知名的民營開發商企業，包括世茂、綠景、榮超集團以及民營股份為主的金地集團，項目售賣的目的多為資金回籠型的售出，所在位置覆蓋核心區域與新興市場。
從投資類型來看，機會型購買和核心型購買為前兩大交易類型，二者分別占比47%和30%。核心區購買多為寫字樓物業推動，但并非來自機構投資者，而機會性投資多來自大型在建項目的購買。
來 源： CBRE世邦魏理仕
編 輯：liuy
