2024年上半年，成都優質寫字樓市場供應短暫放緩，僅錄得位于東大街子市場的甲級樓光環中心一號樓交付，新增辦公面積約3.5萬平方米，系自2018年下半年以來的最低半年供應量。著眼需求端，上半年凈吸納量錄得約7.8萬平方米，盡管同比環比均實現改善，但實際市場租賃活躍度回暖有限，增量需求疲軟，市場去化主要由非標樓宇、園區或老舊物業升級搬遷至優質樓宇的租賃成交主導，需求占比達54.4%。另一方面，自去年起行業調整引致的大面積退租暫告市場，上半年除個別第三方辦公空間運營商的騰退外，市場整體趨于穩定。
相應地，市場整體空置率較去年末下降0.6個百分點至24.1%；累積的去化壓力令業主進一步擴大商務條件的可談空間，同時積極推出具有競爭力的特價房源，導致市場平均租金較去年末下降3.9%，跌幅逐季擴大。
值得關注的是，大面積租戶在甲級樓的議價能力不斷提高，并顯著高于乙級樓。據上半年統計的近400筆甲、乙級樓的成交案例分析，1,000平方米及以上面積段的成交案例在甲級樓宇落地的平均賬面租金，低于小面積成交案例約每月每平方米14.2元；而這一對比在乙級樓宇中卻為正差。上述數據反映，增量需求有限的市場背景下，業主更愿意以更為彈性靈活的商務條件進行談判，吸引對租金單價敏感度更高的大面積品質租戶。相較之下，中小面積段的租戶則更多控制租賃成本總預算。
新增需求分行業看，TMT仍居首位，占比21.2%；金融業和房地產建筑業緊追其后，分別占比20.1%、13.0%。
聚焦細分行業，雖然包括云計算、大數據等的產業互聯網依然主導TMT類需求，占比57.6%，但頭部企業持續加碼本地生活服務賽道值得關注，上半年市場錄得該類型大面積租賃案例落地，帶動消費互聯網的需求占比半年環比顯著增長20.4個百分點至27.8%；同時，電商平臺及相關服務商的搬遷、升級類成交亦推動該類需求占比半年環比增長2個百分點至9.2%。金融業方面，普惠金融、保險仍處領銜地位，共占比金融業需求的近2/3；此外，期貨、金融科技等細分領域亦在上半年衍生增量需求，帶動金融業動能呈現更多樣化的發展趨勢。就房地產建筑業而言，以13.0%的需求占比重回前三，主要得益于央企、國企背景的建筑工程類企業和房地產服務商的擴張。
展望2024年下半年，成都優質寫字樓市場供應回升，約65萬平方米的樓宇預計交付，將推動總存量在年末突破千萬；其中，62.4%的供應將落于天府新區，區域去化壓力將進一步加大。與此同時，順應辦公需求靈活、多樣的趨勢，第三方辦公服務商預計保持擴張態勢；存量樓宇也將繼續積極應變求進，通過改造空置房源以推出精裝、定制類產品。因此，下半年供應端不僅量升，亦將呈現更多元化的辦公產品，市場競爭或將加劇。
但這也給企業提供了更多辦公選擇。預計下半年企業將持續通過整合、搬遷辦公面積來尋求最優的解決方案，實現降本增效。特別是“以價換量”或將主導全年租賃策略，樓宇之間的租金差值縮小令租賃窗口期擴大，也模糊了升級與搬遷兩種活動間的界定。追溯過去兩年，升級、搬遷合計的需求占比從14.1%顯著增長至54.4%。而目前租戶市場下，搬遷與升級預計均能實現成本控制，相較于過去的租約，企業持同樣甚至更低的租賃總成本（包括租金、物業費、搬遷及裝修等費用）或將能升級到更高品質的樓宇。因此，更多企業借機優化辦公資產組合，通過搬遷換租來實現降本增效和品質提升的雙贏。
另一方面，對于擁有自持或自建樓宇的企業而言，通過回遷辦公面積來實現降本增效的趨勢或將延續。下半年預計超35萬平方米的總部樓將交付，或將對相關企業的現有約6.3萬平方米的市場化租賃需求造成影響，主要集中在TMT、金融業、專業服務業等領域。
2024年上半年，成都零售物業市場迎來供應高峰，3個購物中心開業，合計約38萬平方米的新增供應，系近十年同期新高，且占全年供應量的52.4%；其中包括位于攀成鋼板塊香港置地在蓉的首個光環購物公園，以及位于近郊商圈的龍泉龍湖東安天街和溫江旭輝Cmall。同期，非標商業亦迎來放量，6個新項目開業，合計約29萬平方米的新增供應，且不論是商業形態、經營模式，還是品牌招商上都有突破，如公園獨棟商業集群CPI、騎行友好環形商業CyPark、改造煥新成自營潮流超市的GOGO EGO等。
文旅消費延續活躍，據成都市文廣局預計，1-6月全市游客接待量超1.3億人次，同比增長超16%；實現旅游收入同比增長超18%。另一方面，隨著免簽國家不斷擴容，以及過境免簽政策持續優化，入境游熱度攀高。成都憑借全國第四多的國際航線數量，以及豐富的旅游資源，上半年吸引外國人入出境45.8萬余人次，同比顯著增長572%。
聚焦日常消費，需求持續理性，品牌拓店明顯放緩。具體來看，通過監測同樣本購物中心發現，2024年上半年品牌新租門店數同比下降16%，其中以新能源汽車為代表的主力店和餐飲業態的拓店需求收縮最為明顯，同比分別下降70%、38.2%。另一方面，如商超、健身房等傳統主力店洗牌退租，導致在新增供應近滿租開業的背景之下，上半年凈吸納量只錄得約45.7萬平方米。相應地，市場整體空置率較去年末下降1.9個百分點，至9.1%，但仍未恢復至2019年末的水平；運營商調整策略，下調預期，租金較去年末下跌0.3%，其中次級商圈以價換量最為顯著，平均租金較去年末下降1.5%。
新增需求方面，零售業態占比55.4%，其中奢侈品牌、高級珠寶繼續加碼核心商圈，或于IFS與太古里間布局“雙店”，如MaxMara、Dior MEN、Qeelin、TASAKI及儲粹宮等；此外，戶外運動、美妝護膚和電子產品積極布局，矚目案例有Goldwin、Keen、LE LABO的西南首店，以及華為、榮耀等。餐飲業態占比收縮至28.1%，主要是各菜系自助餐、性價比正餐和簡餐，以及迎合夏季的健康輕食，如Wagas、米倉食堂等。體驗業態持續上升，占比15.7%，寵物生活館擴張矚目，娛樂運動體驗持續拓店，如鐵館、普拉提、瑜伽等。
展望2024年下半年，成都零售物業市場還將迎來3個購物中心合計約35萬平方米的新增供應。其中，位于大源的保利時光里或將重塑市中心與城南的潮流賣場格局。此外，預計6個非標商業、1個奧萊亦將開業。
供應端將進一步深化創新多樣趨勢，新增項目在地段、體量和形態上的精準化規劃，有望在高商業密度的存量市場下挖掘新機遇。具體而言，在城鎮化率高的三環內和城南，零散分布在社區間挖掘垂直賽道的商業項目或更契合當下的隨性消費需求；而在發展中的近郊區域，10萬平方米以上的大體量剛需購物中心仍扮演重要角色，自2015年起供應呈上升趨勢，2024至2025年間預計仍將引領供應。
消費場景方面，消費動機由“買”逐漸演變為“逛”，且消費者期望在繁忙生活中獲得愜意與精神自由，因此運營商升級打造“游逛場景”，通過引入陽光、綠植、城市肌理等自然元素，營造戶外感，如龍湖東安天街和溫江旭輝Cmall的玻璃穹頂設計，陽光能傾瀉整個賣場；并將消費動線從物理連接突破至隨性游逛，串聯出活力、生機的商業空間，讓消費者產生“日常感”，如CPI等。
消費內容方面，大眾化的定位邏輯已較難捕捉消費觸點，運營商定位邏輯逐漸轉變為定制化，聚焦細分賽道，招引同產業鏈上下游品類，以對目標客群產生強勁吸引，樹立標簽，增強粘性。矚目案例包括，針對周邊家庭和年輕居民定制的低零售、重親子及餐飲的成都光環購物公園，針對大學生定制的性價比自營潮流超市與展覽空間GOGO EGO等。
2024年上半年，成都倉儲物流市場未錄得新增供應。著眼需求端，市場凈吸納量錄得約負18.9萬平方米，主要是因為消費疲軟疊加產業調整導致新增需求有限，及租戶縮減、整合引發大面積的集中退租。相應地，市場整體空置率較去年末上升3.3個百分點至11.3%；高標庫業主應市下調預期，租金較去年末跌0.4%。
具體來看，上半年消費市場面臨兩大挑戰，首先整體需求增長疲軟，統計數據顯示，2024年1-5月四川實物型網絡零售額2,652.7億元（成都占比69.4%），同比增長9.6%，增幅較去年同期收窄8.3個百分點。其次，消費需求細化，相較于綜合電商，承接需求降級，以及填補發展區域前期空白的社區消費電商或更具潛力。因此，上述趨勢反映到市場，年中“618”電商購物節所激發的擴倉需求有限，而依靠生鮮社區電商和性價比電商平臺的貢獻，電商才得以主導上半年新增需求，占比54.4%；退租方面，綜合電商和三方物流主導，合計占比68.2%，主要是業務縮減導致的退租，以及降本增效引發的回遷自建庫，或搬遷至租金低于市場平均水平的非標庫。
就產業發展而言，2024年1—5月份，成都規模以上工業增加值同比增長2.8%；分行業看，電子信息和裝備制造分別下降3.3%和1.4%，但醫藥健康產業增長3.3%。產業的轉型升級使市場機遇和挑戰并行，上半年制造業占比新增需求的24.8%，居第二，其中醫藥制造類需求占比高達80.5%，成新增點；但也占比退租面積的28.1%，居第三，其中55.4%的退租來自于汽車及零部件類企業。
分區域看，需求外溢趨勢明顯，上半年新增需求的59.2%落于遠郊區域，如眉山、崇州等。另一方面，基于區域產業特性，青白江、龍泉受需求調整影響最大，上半年分別占比28.8%、20.2%的全市退租。與此同時，存量市場特別是增量需求有限的背景下，同區域、跨區域的搬遷案例增多，同時市場窗口期也吸引部分租戶從農民倉升級到高標庫。上半年新增需求按租賃策略看，新租占比僅67.5%，較2023年下降18.6個百分點；升級、搬遷分別占比16.3%、11%，較2023年上升8.2、15.1個百分點即為佐證。
展望2024年下半年，成都倉儲物流市場將迎來2個高標庫合計16.9萬平方米的新增供應。
2024年上半年，成都投資市場共錄得四筆大宗交易，總成交金額達47.9億元，同比、環比均實現增長。標的物方面，延續多樣化趨勢，涵蓋商業、綜合體及工業廠房等物業；買家構成方面，仍以國企和本地企業為主。
值得關注的是，上半年核心CBD金融城錄得矚目的城市級綜合體大宗交易，同時最大筆金融機構的關聯交易也落地于此。上述兩筆交易的買方均為國企，展現出該類買家對核心資產的價值持有較強信心。
就待售資產數量而言，經濟波動周期之下令困境資產數量增加，帶動不良資產投資活躍度穩步提升，這也直接體現在近期法拍類交易數量的持續增長；與自用需求共同成為主要的投資目的。
來 源： CBRE世邦魏理仕
編 輯：liuy
