香港每月物業市場報告
2024年6月
甲級寫字樓市場
香港島
由于經濟情況疲弱，6月份港島區甲級寫字樓整體租賃需求停滯不前，寫字樓租金則持續下跌。港島區的整體寫字樓空置率仍然高企，對業主帶來相當大的壓力，要通過減租來吸引租戶。
正面來看，6月份的新寫字樓租賃個案主導租賃市場，大部分租賃交易集中在中環，吸納主要來自專業服務和金融機構。
展望未來，預計2025年落成的甲級寫字樓總樓面面積約930,000平方英尺，位于中環及銅鑼灣為主。此外，隨著更多新寫字樓計劃落成，香港甲級寫字樓市場的新租賃來自寫字樓升級和搬遷的需求。
九龍區
跟香港島的情況不同，6月份的寫字樓市場由新租個案主導，九龍區的寫字樓受經濟不確定性和暑假季節性影響，九龍區的寫字樓活動顯著放緩。寫字樓交易宗數由續租主導而非新租個案。
6月份缺乏大量寫字樓新租賃成交。隨著新寫字樓的使用量下跌，租金攀升，現任業主更愿意在續租期間，提供租金優惠和補貼去吸引租戶，越來越難推動九龍區的搬遷決定。
除了金錢上的補貼外，一些業主還愿意提供資本支出補貼，例如靈活的租賃和裝修條件，以吸引租戶。這種趨勢仍然持續，預計這一需求來源將成為未來幾個月推動市場租賃的動力。
寫字樓續約和升級為主導的搬遷個案主導九龍區寫字樓租賃市場，意味著有機會令市場穩定下來，因此我們預計2024年下半年九龍區寫字樓市場的活動和租金將保持相對穩定。
住宅物業市場
隨著放松樓市調控后，3月和4月買家入市步伐明顯加快。然而，受減息延遲、市場不明朗及大量新盤未售出等因素影響，5月份住宅成交宗數回落至約5,550宗，6月進一步下滑30%至3,856。
自宣布放松樓市調控后，今年3月和4月連續兩個月的住宅樓價都有所上漲。2024年5月住宅樓價按月下跌1.2%，較去年同期下跌12.7%。盡管開發商不斷減價，但在持續高息口情況下，買家仍然保持謹慎。
在豪宅市場，住宅銷售勢頭堅挺，市場上，一些老牌豪宅的交易價格較高峰值大幅折扣。
人才的涌入也推動香港住宅租賃市場發展，帶動租賃指數創四年半新高，按月上升1%。我們預計，非本地學生人數不斷增加、專業人才涌入和外籍人士回流，將繼續推動住宅租賃市場。
展望未來，我們預計除非按揭貸款利率跌至3%左右之前，否則住宅樓價不會反彈。開發商還需要再賣出8,000-10,000個單位，然后才能加價，這至少還需要6到9個月的時間才能實現。
零售物業市場
香港零售市場持續低迷，2024年5月零售業總銷售額按年下跌11.5%至港幣305億元。
2024年上半年零售餐飲業租賃市場走勢好壞參半。一方面，有零售商鋪關閉結業。另一方面，一些內地餐飲品牌迅速在香港擴張，但發現營業額不足以支持高昂的租金。
正面來看，中國內地電動汽車品牌正積極拓展香港零售市場，尤其關注灣仔和九龍灣等地區的展廳場地。值得注意的是，一些汽車營運商還在商場租用短期展覽空間，以測試市場氣氛，而非簽訂長期的租約。電動汽車品牌繼續尋求進駐或擴張到香港的機會，這將支持零售租賃市場并從中受惠。
展望未來，2024年下半年的零售售貨額將較2023年同期增長8-10%，才能與去年港幣4,070億元的總零售額相匹。由于目前刺激市場的措施有限，因此為市場帶來不少挑戰。
來 源： 萊坊公眾號
