深圳甲級寫字樓市場報告
2024年第二季度
租金走勢
第二季度，深圳寫字樓市場步入傳統的租賃淡季。為應對市場變化，大多數業主延續價格調整的策略，部分寫字樓項目策略性地從無傭金制轉為向中介提供傭金，以期加快空置寫字樓的出清。全市整體寫字樓市場的平均租金下跌至每月每平方米165.9元，環比微降1.9%，跌幅有所緩和。
從子市場來看，羅湖、科技園的租金錄得溫和漲幅，而其余子市場的租金繼續錄得下跌。尤為突出的是車公廟，因受持續高企的空置率困擾帶來的巨大租金下滑壓力，業主的價格調整策略最為靈活，于本季度錄得達7.0%的跌幅，緊隨其后的是寶安中心區。在需求不振的背景下，高位的空置率如同懸頂之劍，租賃市場的競爭與壓力日益加大。
“展望2024年第三季度，整體市場因租賃活動的周期性特點而逐步回暖。多數業主將敏銳把握這一機遇，采取一系列積極措施，包括但不限于靈活調整租金價格、提供更具吸引力的免租期優惠、調整傭金結構、贈送裝修升級及加強營銷推廣等策略，促使潛在租戶的帶看與咨詢活動轉化為實質性的租賃成交。盡管預計全市寫字樓租金仍將維持下行趨勢，但考慮到2021年曾有累計超百萬平方米的凈吸納量，其中部分租戶租約即將集中到期，預計這一因素將激發新的租賃需求，從而有助于收窄下半年租金的跌幅。”
供應與需求
本季度，全市寫字樓市場呈現調整態勢，新增供應大幅回落至3.7萬平方米。中海集團后海總部大廈成為唯一的新增供應。因需求疲軟疊加價格調整的邊際改善效用減弱，凈吸納量大幅回落至6.7萬平方米，進而推動全市空置率攀升0.4%至25.8%。
從行業結構分析，專業服務業展現了較強的需求韌性，繼續位于全市租賃需求首位，其租賃面積占全市總體需求的比例激增至36.3%，聯合辦公模式因契合企業降本增效的需求，在過去多個季度內保持高需求態勢。緊隨其后，TMT行業的租賃需求躍居全市第二位，信息服務、軟件開發及影視傳媒成為驅動該行業需求的主要力量，特別是網絡安全、物聯網軟件平臺賽道的相關企業展現出出眾的承租能力。值得注意的是，制造業在本季度表現亮眼，為本季度超1000m2成交宗數最多的行業。受益于消費復蘇的積極影響，其租賃需求超越金融業，躋身前三甲。家電產品研發及制造、新能源汽車配件、芯片制造類相關企業租賃活動頻繁，且多基于辦公與營銷的雙重需求。值得注意的是，本季度新設立的租賃需求顯著降溫，搬遷需求占比超80%，市外企業進駐深圳的步伐明顯放緩。
“盡管第二季度是傳統租賃淡季，但消費復蘇開始惠及寫字樓租賃市場,與消費側聯系密切的制造業、TMT相關企業表現尤為突出。然而，宏觀經濟的復蘇力度稍遜預期，消費復蘇的階段性支撐作用或受步伐放緩影響而弱化，從聯合辦公的持續擴張可反映出企業對未來租賃環境持謹慎態度，降本增效與業務擴張的市場租賃需求正日益分化。預估2024年第三季度，雖然租賃活動的周期性回暖有望帶動全市總體需求呈現溫和上升態勢，但因該季度內有多個寫字樓項目計劃入市，全市空置率水平將進一步抬升。”
投資市場
2024年第二季度，深圳寫字樓投資市場保持平穩，僅錄得1宗大宗交易，總交易金額約人民幣14.4億元。
該宗交易為周大福企業全資附屬公司以人民幣14.4億元的總代價，通過購入并承接新世界發展間接全資附屬公司的待售股份和待售貸款，獲取新世界發展于天德發展有限公司的30%權益。
盡管地產行業債務危機依舊嚴峻，促使多家房企通過出售物業以緩解資金流動性壓力，如萬科、華僑城、綠景等企業于本季度的相關交易。然而，國資與險資卻逆勢而上，對大型商辦物業展現出濃厚興趣。這主要得益于國資企業自身穩健的財務基礎和政治使命，以及險資對追求長期穩定收益的偏好。特別在國內利率下行環境中，險資更傾向于投資核心區域、基本面良好的優質資產，以獲取更高、更穩定的回報。
“展望未來，大宗交易投資者短期內或將繼續采取審慎態度，面對市場不確定性，投資回報率門檻將提升，且投資焦點將集中于核心區域、收益穩定的項目。隨著市場逐步調整與規范，預期將有更多高質量資產涌現市場，為投資者提供抄底機會，但同時也需應對更加嚴格的篩選標準，包括對項目位置、品質及盈利潛力的深度考量。”
來 源： 萊坊
