回顧
2024年上半年，全國主要城市凈吸納量錄得117萬平方米，同比小幅增長7%，但僅實現疫情前五年均值43%，整體需求復蘇弱于預期。金融和科技互聯網行業繼續擔當主力，制造業在汽車與快消品行業的推動下躍居第三。搬遷及升級需求相對活躍，租賃交易面積同比增長11%。廣州琶洲、上海徐匯濱江和前灘成為搬遷交易最活躍的新興商務區，而北京朝陽CBD、中關村和廣州珠江新城等核心商務區也迎來了金融、專業服務和制造業的升級租賃需求。大量優質項目入市疊加需求偏弱，大部分城市空置率持續攀升，業主以優惠租金吸引租戶。受此影響，上半年全國寫字樓租金下跌2.5%。
展望
展望2024年全年，全國寫字樓市場凈吸納量調整至302萬平方米，同比2023年增長8%。下半年交付面積預計仍超過500萬平方米，年末空置率將升至26.3%。成本仍是企業房地產決策的核心。CBRE《2024年中國寫字樓租戶調查》結果顯示，76%租戶愿在租金下調后續租，72%考慮搬遷降成本。市場供需博弈將繼續明顯利于租戶方，業主租賃策略需保持足夠的競爭性和靈活度。
回顧
2024年上半年，國內主要城市高標倉凈吸納量錄得256萬平方米，同比下跌4%；但較疫情前三年同期同口徑超出38%，需求保持高位活躍。跨境電商、制造業及供應鏈物流租賃保持活躍。受到國內電商增長放緩、降本整合和自建倉交付等多重影響，快遞快運和國內電商的租賃活動有所放緩。二季度全國空置率升至22.2%的歷史新高，業主對當前市場“去化優先、以價促量”的策略高度共識且執行力度大于預期，上半年全國租金指數累計下跌3.5%。
展望
展望2024年全年，高標倉凈吸納量預測維持在750萬平方米，其中，跨境電商預計年內在華南將累計擴租超300萬平方米。短期內出口景氣和產能利用率回升將繼續驅動制造業租倉需求，與此同時，四季度至2025年春節的密集節假消費有望帶來國內電商和快遞快運的脈沖式需求。全年供應預測上調至930萬平方米，華南區域整體空置率僅為5%左右，而廊坊、天津、大連、嘉興、武漢的空置率將高于30%。除深莞惠等少數供不應求市場外，預計主要市場租金均有所下調，其中廊坊和天津將連續第二年錄得雙位數的跌幅，兩地連續深幅調整令環京地區成為需求流入最活躍的市場之一。
回顧
餐飲和運動戶外業態在上半年持續引領租賃需求。餐飲業態以38%的份額占新租交易首位，但擴張速度有所放緩。戶外及專業運動品牌在銷售額同比顯著增長的推動下，拓店積極。旗艦店和首店選址繼續偏好核心區位與特色物業，2024年上半年，京滬兩地六成服飾品牌首店落戶核心區，三成選擇歷史街區、創意園等物業。市場供需總體平衡，大部分城市空置率較去年底下降。但整體零售業態拓店力度和預算低于預期，上半年，購物中心首層租金報價微跌0.1%，京滬、華東核心二線等市場走勢相對領先。
展望
展望2024年全年，零售物業市場凈吸納量預測調整至550萬平方米，與去年基本持平。健康、悅己類消費將維持較快增長，體育文娛、醫療美容、寵物、二次元等新興業態的擴張需求值得關注。租賃策略方面，業主方將采用靈活的租賃策略以穩定出租率和租戶品質。預計全年購物中心首層租金將微跌0.4%，項目間的運營能力差異將繼續導致市場表現分化。
回顧
2024年上半年，大宗物業市場交易額同比下降11%至928億元。國內險資積極增持一線城市核心資產，推動二季度機構型買家交易額創2023年以來新高，但整體投資情緒仍顯疲弱。外資保持謹慎，以凈出售和調整資產組合為主。多元化買家如個人投資者、政府平臺等活躍度提升。雖然上半年租賃住宅、倉儲物流和寫字樓的交易金額均較去年同期有所下滑，但這些結構性的機會仍是國內險資等中長期資金所持續關注的領域。零售物業受益于租賃基本面率先復蘇及公募REIT渠道的打通，上半年交易額逆勢大增72%，成為市場亮點。
展望
展望2024全年，考慮到租賃市場的弱勢，以及投資者對行進中的資產重估仍保持謹慎，大宗投資交易額預計同比下降5-10%。預計下半年一線城市各類物業的資本化率繼續上行，投資者尋求更高的租賃風險溢價以增強投資“安全墊”。抗周期性更強的長租公寓以及周期性回升的零售物業、酒店等是短期內投資者重點關注的資產類型。同時，伴隨著資產價格的重置進程和市場預期不斷趨近于一致，核心型物流資產包和辦公樓交易機會也將逐漸增多。此外，工商業用地使用權延期和到期續期被納入未來五年的改革目標，有望在中長期提振投資者對中國商業地產的信心。
