2025年1月9日，北京—CBRE世邦魏理仕今日發布《2024年北京房地產市場回顧及2025年展望》指出，2024年北京辦公樓市場搬遷交易持續增加，中關村、望京等科技中心去化表現位居前列；零售物業市場新增供應保持活躍，更多老牌項目啟動調改升級；倉儲物流市場北京降本升級換遷需求日趨高漲，天津廊坊以價換量推動市場復蘇；商務園區市場重點區域產業集聚性強化，需求承壓推動租金加速下行；物業投資市場機構投資者交易金額占比過半，交易資產類型分布更趨均衡。
一、優質辦公樓市場
——搬遷交易持續增加，中關村、望京等科技中心去化表現位居前列
2024年第四季度，位于中關村與麗澤區域的兩個新項目交付，新增辦公面積12.9萬平方米。全年新增供應總量僅錄得19.2萬平方米，同比降幅達74%，市場供應的擴充步伐顯著放緩。
本季度新租交易面積總量環比下降13%。全年新租需求總面積同比減少5%，但搬遷交易持續增加，占全年新租面積的80%，占比再破歷史紀錄。從行業來看，TMT板塊成為驅動新租需求的主力軍，人工智能、大數據與平臺互聯網等關鍵賽道發揮支柱作用；金融行業緊隨其后，受行業整合深入推進的影響，縮減面積現象持續，新租需求下降明顯；專業服務需求穩列第三，律所、咨詢類客戶的升級搬遷動作不斷。此外，以快消品、汽車及食品為主的消費品制造業的需求穩步提升，躋身前四大行業。
得益于國有及頭部企業的多筆大面積成交落位，以及退租數量同比回落，全年全市凈吸納量達34萬平方米，帶動全市空置率年末同比下降0.7個百分點至21.0%。其中甲級市場貢獻凈吸納量總量的81%。新興區域以及中關村、望京等科技中心去化表現位居前列；而CBD、金融街、燕莎、王府井等區域因部分金融、科技、醫藥企業整合至自用樓宇或縮減面積，空置率持續走高。
租金方面，以價換量的局面持續，各級降幅進一步擴大；年末全市平均租金面價同樣本比環比下降3.4%，至每月每平方米256.6元，年度累計跌幅10.7%。其中，超甲級辦公樓租金降幅在各級市場中最為顯著。受高租金樓宇占比較多、空置率較高等因素影響，金融街、王府井、CBD、望京等區域全年跌幅高于市場平均。
世邦魏理仕華北區顧問及交易服務部|辦公樓|租戶負責人袁慧指出：“2025年，北京辦公樓市場僅有兩個新項目入市，帶來總計24萬平方米的辦公面積增量，而存量可租面積依然充裕。在復雜多變的業務環境下，租戶的房地產策略目標更趨復合、多元，兼顧成本、效率、品質與規模等多方面要素，并在選址交易、項目管理、運營管理等環節尋找更大的優化空間。業主針對這些需求的解決方案創新，有助增加租戶粘性，樹立市場口碑，提升項目租賃表現。”
二、優質零售物業市場
——新增供應保持活躍，更多老牌項目啟動調改升級
2024年第四季度，北京零售物業市場迎來四大商場盛大啟幕，總體量42.9萬平方米，使得全年新增供應逼近100萬平方米。其中兩座為外圍的區域購物中心，兩座為次級商圈的城市更新項目。此外，諸多老牌項目如金源新燕莎MALL、雙安商場、當代商城等陸續啟動調改升級，未來將通過增加餐飲與生活配套占比來應對市場消費格局的轉變。
2024年1-11月北京社銷總額同比下降2.8%，其中餐飲收入和穿類商品零售同比分別下降5.1%和3.9%，可選消費面臨更大的下行壓力，消費者在選擇商家品牌時對人均花費的考量更趨敏感。餐飲商家更趨倚賴直播、團購等渠道獲客引流，新增門店也更集中于平價品牌。全年餐飲新增店鋪占比48%，其中烘焙甜品（如石頭先生的烤爐、KumoKumo、祐禾面包）及小吃快餐（如壽司郎、肉肉大米、濱壽司）均有增長。非核心商圈的新增項目和調改中的老牌項目給予了餐飲品牌更多的可選空間。運動戶外、奢侈品等“穿類商品”品牌布局有所放緩，全年服飾鞋包新增店鋪占比同比下滑4.2個百分點至25%。同樣提供情緒價值、但人均花費更低的雜貨禮品、二次元等生活方式業態熱度上漲明顯，體現當前的消費平替現象。珠寶首飾及兒童業態拓店穩健。美容保健、娛樂體驗等生活服務類業態有所縮窄。在各項目積極調整和豐富業態、品牌結構之下，全年凈吸納量同比提升38%至87.5萬平方米，季末空置率同比下降0.7個百分點至7.3%。
在性價比較低的項目調改帶動下，季末全市購物中心首層平均租金同樣本比環比加速下跌0.9%至每天每平方米30.4元。全年平均租金累計下跌1.2%，非核心商圈由于品牌調整或裝修調改項目較多，招商方向以吸引客流為首要目的，其更換的網紅餐飲及生活配套占比增加后一定程度上限制了業主租金報價水平。CBD、王府井、西單等核心商圈優質項目雖仍然為品牌布局首選，但租賃談判期也有延長，租金開始松動。
世邦魏理仕華北區董事總經理劉煥麗表示：“2025年北京零售物業市場預計迎來80余萬平方米的新增供應，中關村、燕莎、東城其他等成熟商圈將有改造商業體交付，除此之外大部分為10萬平方米以上的外圍大型新建項目，為地緣客群提供更充盈、更高品質的消費選擇。近期北京商務部等七部門聯合印發《零售業創新提升工程實施方案》，鼓勵存量商業項目往場景化改造、品質化供給、數字化賦能、多元化創新及供應鏈提升等方向提升，有望吸引更多新業態、新場景的需求落地。”
三、倉儲物流市場
——北京降本升級換遷需求日趨高漲，天津廊坊以價換量推動市場復蘇
2024年第四季度，北京連續兩季無新增高標倉儲物流項目交付，全年合計放量33.2萬平方米。以供應鏈及合同物流企業為代表的第三方物流占全年總新租面積的35%，而高新電子及醫藥類企業回流至自用園區導致制造業需求有所下滑。全年凈吸納量歷史首次為負值達-9.3萬平方米。在企業業務縮減及成本考量、老牌物流基地轉型提速等因素的影響下，存量租戶換遷至區位、品質條件相近、租賃成本更低的項目，成為市場需求主旋律。在此影響下，大興京南、順義其他成為租戶遷出現象最集中的子市場。與此同時，大興京南、馬駒橋及通州等子市場內率先調低租金的高標倉憑借性價比優勢，吸引了更多來自鄰近農民倉、低標倉的租戶遷入。
年末全市空置率維穩在24.4%的歷史高位。平均租金連續第二年下跌至每月每平方米50.8元，全年同樣本比跌幅走闊至-9.2%。平谷馬坊、順義其他、大興京南等空置率較高的子市場領跌；順義空港、馬駒橋、亦莊經開區等傳統核心子市場亦有小幅下跌。
廊坊本季度自2021年供應浪潮初始以來首次單季無新增項目交付，全年合計放量58.3萬平方米，同比減少一半。季內凈吸納量錄得22.0萬平方米，新租需求以第三方物流為主、傳統制造業為輔。核心子市場北三縣表現亮眼。全年業主以價換量策略持續激發市場活力，第三方物流、傳統制造業分別錄得新租占比47%及31%，助推全年凈吸納量攀升至歷史新高點達85.5萬平方米，由近京子市場固安領跑，北三縣、霸州、廊坊經開區亦表現活躍。季末全市空置率同比下滑12.1個百分點至近三年半的最低水平。
天津本季度于寧河有新增項目交付，帶來5.6萬平方米，全年合計放量50.2萬平方米，同比減少近60%。季內應對春節備貨的短期承租活躍，凈吸納量錄得25.8萬平方米。全年第三方物流新租復蘇明顯，占新租總面積的49%。全市凈吸納量創歷史紀錄達71.7萬平方米，同比提升125%，武清區域表現最佳；津南及寶坻亦有表現。全市空置率全年穩步下行，季末同比下降5.1個百分點至28.2%。
世邦魏理仕華北區顧問及交易服務部|產業地產負責人王晨霞表示：“2025年北京倉儲物流市場即將迎來新增供應潮，預計將有超過150萬平方米的新增高標倉儲設施在非核心市場交付，其中絕大部分落地于平谷馬坊。同期廊坊的北三縣、廣陽和天津的武清、寶坻也將有多個新建項目交付。上述位于距北京主城區30-70公里圈層的子市場競爭將較為激烈，為有京津冀城配及華北中轉分撥業務的租戶提供更具性價比的選擇。近期北京政府發布的《北京市有效降低全社會物流成本實施方案》中指出，為持續優化運輸結構，完善基礎設施，推動現代物流高質量發展，將加快推進現有四大物流基地的轉型升級，探索“產業集群+物流園區”協同發展新模式，有利于引導倉儲需求提質升級并加速高標倉的去化。與此同時，京津廊物流用地出讓面積全面回落，有助于緩解未來長期的市場壓力。”
四、商務園區市場
——重點區域產業集聚性強化，需求承壓推動租金加速下行
2024年第四季度，北京商務園區市場未錄得新項目交付使用。年內新項目延遲入市較為普遍，致使全年新增供應量同比下降78%至20.9萬平方米，其中超過六成的體量來自純辦公項目，進一步加大了辦公面積去化的挑戰。
本季度全市凈吸納量由負轉正錄得2.9萬平方米。新租需求超過七成均來自TMT，除了頭部互聯網企業大面積擴租以外，租金持續下行也刺激了中小型科技企業釋放搬遷需求。醫藥及生命科學板塊占比15%位居第二，其中制藥相關企業加速專項園區去化。全年整體市場凈吸納量同比下降78%錄得6.0萬平米，3/4新租需求來自TMT和醫藥及生命科學板塊，而制造業和能源及公共事業緊隨其后且需求占比均有所提升。其中TMT在泛中關村集群以及電子城區域，醫藥及生命科學在亦莊經開區和大興子市場，能源及公共事業在豐臺子市場。以及芯片和3C電子產品等制造業在亦莊經開區和北清路子市場集聚，進一步強化了這些區域的產業定位。
本季度全市空置率環比下降0.3個百分點至23.6%，同比爬升1.3個百分點。在以價換量策略的刺激下，中關村軟件園成為唯一全年空置率顯著下行的子市場，豐臺、北清路受到科技企業面積騰退以及國企整合的影響，空置率同比上升均在6個百分點以上。全市生物醫藥專項園區空置率亦同比攀升4.1個百分點至22.2%，其中北清路子市場受到研發類醫藥企業需求放緩以及企業整合或業務萎縮的影響，空置率大幅走高12.8個百分點，而亦莊經開區受到新項目交付的影響，空置率也呈上升態勢。
本季度全市平均租金報價同樣本比環比下降1.6%，全年降幅達到4.9%，至每月每平方米148.5元。全年各子市場降幅均較去年走擴，其中泛中關村集群降幅繼續領先。
世邦魏理仕華北區董事總經理劉煥麗表示：“2025年北京商務園區市場預計會有八個新項目總量近90萬平方米投放到市場，近八成新增供應來自生命科學專項園區且集中在北清路子市場，在提升中關村生命科學園區域研發辦公空間品質的同時，亦會增加區域內的競爭和去化壓力。亦莊和大興也將迎來醫藥專項園區的交付，均為能夠實現成果轉化的復合型產業園區，滿足規模企業多元化的研發生產需求。2024年信息、電子、醫藥、汽車等產業增加值均實現穩步增長，四季度多個細分產業的發展實施方案出臺，將在資金、人才、產業集群、公共服務等資源上助力高精尖產業的研發和重點技術的突破，預計將加速研發辦公、成果轉化等空間的去化。”
五、物業投資市場
——機構投資者交易金額占比過半，交易資產類型分布更趨均衡
2024年第四季度，北京物業投資市場一共錄得16筆交易，共計交易總額99.3億元，環比增長129%。全年累計交易達成46筆，總金額372.6億元，同比增長12%。
本季度近六成交易額來自自用買家，其中包括季內單筆金額最大的交易，標的為一棟位于西城區、總價達28億的辦公樓。全年來看，自用買家交易金額占比同比下滑，而機構投資者占比由24%上升至51%。除了物業投資以外，購置辦公自用、股權增持等也是機構投資者重要的交易方式和目的。從賣家類型來看，全年持續錄得地產基金在改造提升增值型資產后實現退出的案例，包括本季度一宗酒店改長租公寓的交易，體現了地產基金主動管理的成果和價值。
從交易資產類別看，本季度辦公和零售板塊分別錄得占比74%和17%。全年綜合體、零售物業、工業物流交易金額同比提升較為明顯，推動資產類型分布更顯均衡。其中底商或裙樓商業愈發受到企業買家的關注，機構投資者則加強在零售物業、工業物流以及酒店公寓板塊的布局。另外，由于核心區域資產因其區位稀缺性，受到企業和個人買家的青睞，加上可投物業增加，全年成交活躍度顯著提升。隨著越來越多的優質資產涌現到市場，以及買賣雙方價格預期進一步收窄，各板塊的資本化率持續走高，對交易達成起到促進作用。
世邦魏理仕華北區投資及資本市場部負責人李浩表示：“2024年北京全市大宗交易同比穩步增長，使得市場對北京優質資產的流動性有更多期待，尤其是零售物業、工業物流、保障性租賃住房和養老公寓等可通過公募REITs退出的底層資產。此外，北京市政府年內發布多項城市更新政策，對土地使用權延期、工業用地增容等活動的價款補繳要求有更清晰的界定，有望推動來年核心型、增值型投資需求。”
來源：CBRE世邦魏理仕
