全球知名的房地產服務商第一太平戴維斯，于近日發布2024年第四季度北京房地產市場研究成果，全面回顧年末北京寫字樓、商業零售及大宗投資等不同細分市場的季度表現，總結2024年全年北京房地產市場的發展形勢，并對2025年的房地產市場走勢做出預判與展望。
行至2024年末，北京甲級寫字樓市場整體表現穩步上升，租賃需求正在有序釋放。供給端方面，四季度北京甲級寫字樓市場迎來一個新項目入市，為市場帶來12.9萬平方米的新增供應；2024年全年，北京寫字樓市場新增供應合計約17.84萬平方米，供應端強度較去年大幅下降，市場去化的壓力也稍有緩解。
需求端方面，全市甲級寫字樓活躍度保持穩中有升的態勢，單季度吸納錄得11.8萬平方米，環比增長約48%。2024年全年，全市甲級寫字樓市場年累積凈吸納量達到28.5萬平方米，較去年大漲123.6%。自2023年三季度以來，全市寫字樓市場已經連續六個季度錄得正吸納量，且連續四個季度保持正增長，市場復蘇態勢明顯，但不同商圈的市場表現存在差異。總體來說，北京寫字樓市場的結構性調整已進入新的階段。
得益于良好的吸納情況，四季度全市甲級寫字樓平均空置率與上季度基本持平、仍為19.4%，同比下降1個百分點。本年度，業主方積極調整租賃策略，“以價換量”已成為市場主流。同時，為優質客戶提供多樣化優惠與定制化服務也被眾多業主采納。其結果是，截止至2024年底，全市甲級寫字樓平均租金繼續下調，至每平方米每月247元，環比、同比分別下降6.2%、18.5%。
預計在2025年，北京寫字樓市場將呈現整體恢復、邊際改善的發展趨勢。新一年供應總量相對有限而需求端持續回歸的大背景下，市場去化的窗口期仍將維持一段時間。值得注意的是，現階段企業租戶的租賃需求能否釋放，更多地仍取決于企業“降本增效”后的租金承受力，進而激發出辦公空間的新租、擴租及搬遷需求。業主方也預計在2025年將延續今年的整體租賃策略，持續“以價換量”提升出租率，保障項目具備穩定的現金流，從而提升資產韌性，以期穿越動蕩的市場周期，迎接寫字樓市場的發展新階段。
2024年四季度，北京商業零售市場迎來供應小高峰，共計六座零售項目開業迎客。其中四座新建購物中心項目包括位于昌平區的沙河萬達廣場，位于海淀區北部的海淀大悅城，位于平谷區的平谷萬達廣場和位于石景山區的石景山和美匯，累計帶來約42萬平方米新增零售面積。升級改造后重新開業的龍玥城位于大興區，其前身是城鄉世紀廣場。另外，作為通州城市副中心三大文化建筑配套共享商業零售項目D.P.ONE源·心于年底正式亮相。截至2024年末，北京共迎來14座商業零售項目，項目多集中在次核心和郊區商圈，新增零售面積合計約136萬平方米，其中購物中心121萬平方米。
本季度，受新開業項目以及部分存量項目升級改造影響，北京優質購物中心平均空置率環比、同比分別微升0.1、0.3個百分點至4.8%。同期，全市優質購物中心首層平均租金調整至每平方米每月780元，環比、同比分別下降0.7%和3.8%。
進入2025年，北京零售市場新增項目較前兩年有所減少，整體供應節奏放緩。預計2025年的入市項目將集中于次核心和郊區商圈，圍繞居民需求布局多元業態，輻射本地消費服務。同時，部分存量商業項目也將開啟改造，優化升級軟硬件設施、調整品牌級次，以期提升競爭力。未來北京零售市場有望憑借消費場景升級、品牌業態創新、多元消費趨勢以及有力政策支持，持續繁榮，加速邁向國際消費中心城市建設目標，為消費者締造更優質、多元、便捷的購物體驗。
2024年四季度，北京大宗投資市場整體表現基本平穩，季度內大宗投資市場累計成交金額約為人民幣80.2億元，環比微升6.4%。第四季度的重點成交案例仍聚焦于寫字樓類資產，多棟優質寫字樓項目在本季度完成交易，托底市場整體成交額。2024年全年，北京大宗投資市場累計成交額約為329.2億元，較去年同期下降約7%，市場整體表現及活躍度低于預期。
隨著2024年的結束，北京大宗投資市場呈現出結構性的調整與分化：整體而言，市場仍呈現供過于求的趨勢，機構入場投資的意愿普遍偏謹慎，但是對于較為優質、稀缺的各類資產，則受到潛在投資者的青睞，仍保有明確的收購意向。而項目運營水平直接影響資產價值，這也促使各業主方進一步提升自身項目的招商運管水平，以期強化資產韌性。
展望未來，隨著2024年三、四季度一系列房地產支持性政策的出臺與落地落實，預計北京大宗投資市場整體情緒將有所改善，進而帶動大宗投資市場的整體活躍度。從供應端來看，預計2025年仍會有較多的存量資產及新建優質資產被拋售入市；而需求端則會以自用型買家及機會型收購為主導，潛在買家會更關注資產的價格、品質、稀缺性以及資管運營能力。而一些熱門的資產，如優質寫字樓、酒店、長租公寓、產業園區、物流資產等，均有望進入到投資者的視野之內。
回顧2024年，房地產市場呈現出下行壓力不斷增加與政府積極救市相結合的復雜態勢，但隨著持續推出利好政策并落地落實，市場整體反饋出“行情筑底、企穩回暖”的可能性。預計2025年房地產市場仍將處于筑底反彈的過程階段，隨著政策環境持續寬松，房地產市場各細分板塊在利好政策帶動下有望逐漸止跌回穩。在此背景下，房地產從業者應當抓住機遇、順勢而為，結合自身特點積極調整運營策略，探索更為穩健與健康的發展模式。
來源：第一太平戴維斯
