長租公寓在中國作為一個新興發展的另類資產類別，在近年來受到了資本市場的廣泛關注。經歷了多年的穩步成長后，該市場已經進入了快速發展階段，長租公寓投資領域也呈現出四大趨勢，接下來，讓我們一同探尋這些趨勢，把握長租公寓投資的新機遇。
2024年，我國租賃住房公募REITs申報發行節奏持續加快。10月末，招商蛇口租賃住房REIT在深圳證券交易所正式掛牌上市，產品發行總規模達13.635億元。至此，我國已錄得6支保障性租賃住房公募REITs上市交易，累計發行規模近百億元。多單保障性租賃住房公募REITs的成功上市，不僅有效盤活了存量租賃住房資產、促進了市場良性循環，更搭建起了資本市場與實體經濟的橋梁。
自上市以來，保障性租賃住房公募REITs因其底層項目較強的抗經濟周期屬性及穩健的收益表現而備受投資者的追捧。根據目前已披露的最新保租房REITs財報顯示，已上市的6支租賃住房公募REITs的底層項目經營表現穩健，出租率均維持在90%以上的水平, 資產強抗周期性的特征明顯。
這些公募REITs為長租公寓市場樹立了投資收益率的行業標桿，提供了穩健的收益水平并拓寬了資金退出渠道，從而進一步激發了市場活躍度，吸引了更多資金流入，推動了長租公寓市場的持續發展。
隨著國家發展改革委全面推動基礎設施REITs常態化發行，并將REITs底層資產范圍擴大至市場化租賃住房，我國長租公寓市場將迎來更為廣闊的發展空間。
在強勁的租賃需求與穩定的投資回報雙重驅動下，長租公寓市場發展的根基愈發堅實。隨著城市化進程的加速和人口流動性的提升，租賃需求呈現出持續增長的態勢。同時，長租公寓作為一種高品質的租賃產品，憑借其穩定的收益和較低的風險，吸引了越來越多的投資者進入市場。
以上海為例，作為長租公寓投資最活躍的城市之一，近年來上海的長租公寓市場呈現出蓬勃的發展態勢。從2022年至2024年，上海連續三年創造交易活躍度新高，共計成交了46單長租公寓項目，投資交易額累計近220億元人民幣，實現了17.3%的復合增長率。這一數據充分說明了上海長租公寓市場的活力和潛力。
長租公寓資產以其相對穩定的收益率和出色的抗經濟周期能力，不僅吸引了早期便關注該賽道的機構投資人，還贏得了大批非傳統公寓投資人的青睞，紛紛開始關注和收購長租公寓項目。2024年高凈值人士和家族辦公室的市場活躍度相較于前兩年有顯著提升。同時，國企也在年末發力，收購城市核心區公寓資產以擴大其資管規模，進一步提升運營效率。此外，盡管險資投資人在本年度投資量相對較小，但據悉明年一季度險資有望積極入市，加大對長租公寓的投資力度，從而進一步推動市場交易的增長。
隨著長租公寓市場的快速發展，越來越多的長租公寓項目開始呈現出穩定的現金流和回報率，并為投資者提供了核心型的投資機會。
核心型投資策略的逐漸盛行，不僅反映了投資者對于長租公寓市場長期發展的看好，也體現了他們對于這一市場風險和收益特性的深入理解。在核心型投資策略下，投資者更加注重項目的運營管理和長期收益能力，而非僅僅關注項目的初始購買成本和潛在的資本增值空間。這種策略的轉變，將有助于推動長租公寓市場的持續健康發展，并為投資者帶來更為穩定和可持續的回報。這種核心型投資策略的興起，不僅是因為長租公寓市場本身的成熟和穩定，更是因為投資者對于這一市場長期發展的信心和期望。
值得一提的是，在一線城市，短期內仍將有充足的新建項目入市，但中長期供應將逐步放緩并轉向存量盤活，尤其是未得到充分利用的辦公、酒店及商業等物業，將迎來翻新、升級或重新定位成長租公寓的機會，進而提升它們的使用效率和物業價值。
結語2024年長租公寓市場呈現出四大顯著趨勢：
1.公募REITs的助力推動了市場投資熱度的持續升溫；
2.強健的市場基本面進一步激發了投資者的熱情，并促使投資策略向多元化發展；
3.進入長租公寓賽道的投資人背景更為廣泛，顯示了市場吸引力的不斷提升；
4.穩定型和增值型投資機會均受到投資者的關注，體現了市場成熟度和投資者專業度的提高。這些趨勢不僅揭示了當前市場的活躍度和成熟度，也為未來市場的發展奠定了堅實的基礎。
展望2025年，我們預期長租公寓投資市場將繼續保持強勁的增長勢頭。隨著政策環境的不斷優化和市場需求的持續擴大，長租公寓將成為越來越多投資者關注的焦點。特別是在以上海、北京為例的大都市，隨著城市更新和人口結構的調整，長租公寓市場的投資潛力將進一步釋放。
來 源：仲量聯行投資縱橫
編 輯：liuy
