近日，第一太平戴維斯（Savills）發布2024年中國房地產大宗交易市場回顧及展望。在經濟環境面臨一定壓力以及市場需求存在不均衡的背景下，機構投資者保持了更加謹慎的態度，市場活躍度未能充分釋放。盡管如此，2024年中國主要城市的房地產大宗交易市場仍保持一定的穩定性，雖然交易額相較于2023年有所下降，但整體市場表現仍顯示出一定的韌性和調整后的健康發展態勢。
市場概述
數據來源：第一太平戴維斯投資及資本市場部
2024年中國主要城市房地產大宗交易市場完成約1,750億元人民幣的交易。較2023年下降22%。其中一線城市房地產大宗交易市場完成約1,454億元人民幣成交，較2023年下降11%。但全年成交占比來看，主要城市中一線城市成交額占比約為83%，成交較往年進一步向一線城市集中。
2023年是經濟活動恢復后的第一年，因而承接了許多2022年的滯后、遞延的交易。武漢、成都、南京等城市在2023年皆錄得一些總額較大的資產包或單個資產成交，而在2024年，非一線城市的大額成交鮮少出現。
資產類別
數據來源：第一太平戴維斯投資及資本市場部
熱門資產類別
辦公
辦公（含綜合體）類物業在2024年交易額達960億元人民幣，占總成交額的55%。各城市辦公物業市場的表現存在差異，但整體成交額出現了一定的縮減。經濟環境及辦公方式多元化對辦公資產的租約穩定性形成一定挑戰，使得買家對收入預期也趨于謹慎。市場資產估值普遍承壓，而投資者對于風險溢價的要求上升，導致買賣雙方在交易價格上磨合時間拉長。然而，隨著市場逐步適應新的經濟環境，這一調整也為未來的市場穩定性和投資機會創造了潛力。
零售
零售類物業在2024年交易額達193億元人民幣，占總成交額的11%。政府通過短期促消費政策以及對外免簽措施有效穩定了消費市場的基本面，從而增強了市場對零售行業的投資信心。與此同時，頭部民營開發商加速處置商業資產，也為市場提供了寶貴的投資機會。此外，公募REITs 1014號文的出臺大幅降低了過去因申報要求而產生的資產剝離成本和負擔，為以消費類REITs為退出渠道的業主提供了有力支持。這些舉措共同推動了商業資產市場的活躍和投資前景的改善。
工業/物流
工業/物流類物業在2024年交易額達170億元人民幣，占總成交額的10%。得益于跨國資產管理公司在國內資本市場的持續活躍，跨境資本在物流資產類別中的交易額位居所有資產類別之首，占總交易額的約四分之一。保險資金依然是大宗物流資產包交易中的主要買方，繼續發揮著市場的重要資金推動力。
公寓/住宅
公寓/住宅類物業在2024年交易額達162億元人民幣，占總成交額的9%。受保租房供應量激增和預期收入增長停滯等因素的影響，2024年內租賃公寓和保租房市場均出現了租金下跌和空置率上升的情況。由于公寓長期租賃需求依然穩定，公寓/住宅類資產依舊是投資者青睞的重要資產類別，市場對這一領域的長期投資價值仍保持較強的信心。
酒店
酒店類物業在2024年交易額達100億元人民幣，占總成交額的6%。整體酒店業在經歷短期回暖后進入調整階段，盡管房價和餐飲收入尚未完全恢復，投資回報率仍相對偏低。然而由于酒店物業具備穩定的收入流和接待及娛樂雙重屬性，依然吸引了企業買家和私人投資者的關注，市場問詢量保持高位。隨著市場逐步回穩，預計在2025年將迎來更多的成交機會，酒店資產的投資潛力仍然可期。
買家分析
數據來源：第一太平戴維斯投資及資本市場部
數據來源：第一太平戴維斯投資及資本市場部
從交易額總量來看，全國大宗交易市場的內資買家比例維持在約75%左右。外資及含外資買家在2024年占比約22%，來源則主要集中于地產基金及保險。
由于辦公類買家占比降低，自用買家較2023年占比錄得下降至25%。較大型成交標的的自用買家主要集中于金融企業、政府平臺及實業公司。保險及地產基金則為主要的投資類買家。
投資目的地
數據來源：第一太平戴維斯投資及資本市場部
四座一線城市來看，北京市場大宗成交較2023年同比錄得10%的上漲，尤其是辦公資產成交額的增長令北京成為一線城市中唯一錄得正增長的城市。深圳的成交額同比下降幅度較大，為47%。廣州、上海則分別錄得31%和7%的下降。資產類別來看，一線城市及成都的商辦類物業依然占據了成交的主導地位，而杭州和武漢則主要集中在公寓類物業的成交。
在當前市場環境中，險資和其他具有較強議價能力的投資者仍然青睞一線城市和核心二線城市的優質資產，而下沉市場的資產逐步由本地企業或平臺公司接手。核心城市的資產仍具備穩健的投資吸引力。
活躍買家及產品類別
頭部民營企業成交活躍
市場頭部民營企業較為偏好獨棟辦公、街鋪、酒店及困境折價出售的資產為主。同時在考量房地產投資時，需滿足自身資產配置、自用及抗通脹的需求。這類企業大部分為細分行業龍頭，主營業務收入穩定，在過去的幾年持續有穩定的現金流收入。
單層或小獨棟寫字樓投資門檻低，總價較傳統大型寫字樓低，適合資金規模小的投資者，可兼顧資產配置及收益。隨著市場上中小企業和新興產業的涌現，對自用辦公空間需求持續增長，這類寫字樓在滿足企業自用需求的同時，投資風險可控。近年來寫字樓供應增加，需求結構變化，傳統大型寫字樓去化壓力大，而單層或小獨棟寫字樓因獨特優勢受市場青睞且價格穩定，市場成交活躍。
來 源：第一太平戴維斯
編 輯：liuy
