中國的房地產市場如今已進入一個質量、韌性和審慎增長至關重要的時代。面對深刻結構性變革和正在被重新評估的市場，近日第一太平戴維斯發布2025中國房地產市場展望，深入探討這些結構性變化以及市場參與者所能采取的適應性策略，為您帶來更清晰的發展方向。
第一太平戴維斯中國區市場研究部負責人簡可James Macdonald解讀中國房地產市場的整體趨勢，他表示："在全球經濟深度變革與國內結構性調整的大背景下，中國房地產市場正迎來突破機遇。辦公領域正通過靈活租賃和高效利用不斷提升競爭力；消費市場聚焦購物體驗與物有所值，逐步實現商業模式的精細升級；物流領域則以去同質化策略優化資源配置，化解供應壓力。第一太平戴維斯將持續為從業者和投資者提供前瞻性的房地產市場洞察，聚焦創新與協同發展，積極應對結構性挑戰。
消費：物有所值
第一太平戴維斯發現時下消費者愈發重視購物過程帶來的情緒價值和商品的物有所值，在質量上精挑細選的同時減少不必要的升級消費。同樣非標商業正愈發為消費者關注，如開放式布局、融入城市空間和公園化的商業布局別具特色，為消費者提供更豐富的購物體驗。
目前零售商仍將一線城市作為品牌進入市場或門店擴張的首選，而低線城市則是消費增長的重要推動力。中國零售商正在整合資源，向海外擴張，并通過提供價格合理且功能完善的產品在新興市場取得成功。
未來考慮到優質購物中心建設周期較長，拿地高峰期帶來的土地庫存使大多數城市仍面臨潛在供應壓力。如何維持現有租戶組合并持續引進高質量的新品牌仍是業主面臨的難題， 2025年大多城市的零售市場空置率下降幅度仍將有限。
第一太平戴維斯預計主要城市的租金年內仍呈下降趨勢。消費者信心仍有待提振、存量市場競爭激烈、以及零售商銷售業績壓力等使得品牌擴張策略保持謹慎。
展望：
業主方：租金談判空間較大，同時以極為多樣的租賃方案填補空置，除靈活的租期和鋪位劃分之外，也更多通過快閃店、體驗式零售和展覽等短期租賃呈現不同面貌。
國內品牌方：產品研發及調整迅速，對社交媒體及新興渠道的運用更為熟悉，在與國外品牌的競爭中具有一定優勢。同時正向國際市場擴張，尤其是東南亞等新興經濟體。
國際品牌方：通過更為細致的本土化策略或與中資合作伙伴共同運營以吸引注重品質的消費者。提升門店吸引力，通過更多線下營銷活動保持本土客戶吸引力。
政府：促消費的政策空間依然較大，各地應依據自身特點予以針對性政策，挖掘消費增長潛力。
辦公："效"為先
企業辦公愈加注重節流提效，并通過租約重新談判來實現這一目標。一方面，租金持續下調激發了部分企業對樓宇升級和擴租的潛在需求。另一方面，對于現有空間，則是布局設計效率為先，包括辦公利用率的提高及靈活工位的配置。
第一太平戴維斯預測在2025年多數城市空置率仍處于緩升趨勢。未來將乙級、丙級存量樓宇改作其它用途，是緩解國內寫字樓市場供應過剩的有效手段。鑒于供應充沛，多數城市2025年將維持租戶主導市場，這或將刺激更多租戶由乙級樓宇向甲級樓宇的搬遷行為，促進空置面積吸納去化。
展望：
業主方：針對租約即將到期的現有租戶，至少提前6-9個月啟動續簽談判。在提供具有競爭力的價格與優惠條件之余，也需平衡樓內新簽租金之間的差距。
政府：減少與稅收掛鉤的激勵措施，轉向投資基礎設施與營造良好商業環境，以實現長期可持續發展。
租戶方：盡早考察項目，對比多個租賃方案，爭取最適配自身需求的方案和優惠商務條件。帶裝修單元減少了前期裝修成本，正愈發受到租戶歡迎。
物流：去同質化
中國物流市場近年經歷了非保稅高標倉的大量集中供應。2020至2023年間，全國31個主要物流城市的年供應總量連續超過1,000萬平方米。而在去化壓力影響下，這一狀況自2024年起開始發生變化，新增供應呈減緩趨勢。
在當前全球政治局勢多變和企業整體盈利下滑的背景下，各類企業在物流倉儲重資產投入的預算趨于謹慎。未來，"定建租賃"或將成為物流倉儲領域新建項目的主要模式。企業自建倉的減少將推動部分需求回流到倉儲租賃市場，有助于現有庫存的去化。
第一太平戴維斯預測在未來一段時間內，全國物流倉儲整體供應預計將繼續下降。從土地供應角度來看，全國物流倉儲用地成交面積自2023年起逐漸放緩，截至2024年第三季度，成交面積同比減少13.4%。開發商將更加注重現有項目的去化而非新項目開發。此外，業主可能會通過提高租金優惠、提升服務質量等方式加速現有項目的去化。
展望：
跨境電商：跨境電商的快速擴張與中國企業加速出海密切相關，未來在國際局勢的影響下，這一趨勢和方向可能會有所變化。中國政府正在積極建立與更多地區的貿易合作，力圖重振多邊貿易體制，并提升全球產業鏈和供應鏈的韌性。
第三方物流3PL：部分3PL企業正積極向第四方物流（4PL）轉型，開始提供高附加值的服務如供應鏈咨詢和數據分析等，以增加市場競爭力和業務價值。
冷鏈：由于國內居民需求結構的變化和進口食品總量的減少，近年來大規模冷凍儲存的需求有所下降。因此，一些冷庫開發商在前期開發階段采用靈活規劃，減少初始制冷設備的投入，并向干倉客戶出租。待明確有冷庫需求的客戶后，再進行冷庫改造和設備投入。
投資者：近年來投資者更加關注一線城市的物流資產，傾向于增加對高質量、可持續設施的投資，以吸引跨國租戶和實現風險規避。同時，倉儲物流REITs以其穩健收益在基礎設施REITs中表現突出，預計物流REITs數量將增加。
居住：市場正經歷溫和復蘇過程
全國整體住宅市場已經歷四年調整期。2024年，政策基調轉向促進房地產市場止跌回穩，接連釋放寬松政策提振市場。24年11月數據顯示，房價下滑幅度有所收窄，為行業帶來逐步企穩的曙光。核心城市交易更為活躍，其走勢對整體市場信心恢復至關重要。
在租賃市場中，由于受到居民收入預期下降與保租房供應增加等因素的影響，近兩年主要城市住宅平均租金呈下降趨勢，這使得原有租客擁有更多選擇機會與議價空間。面對日益加劇的市場競爭與日趨飽和的市場環境，租賃住房企業需要關注對項目產品力的提高與品牌建設的強化上，以差異化在市場中尋求競爭優勢。
展望：
開發商：重點關注政策寬松、需求旺盛、市場穩定、機會更充裕的一線城市，部分開發商或將在二線城市尋求機會，以豐富其投資組合。存量項目的競爭將促使新開發項目傾向于改善需求。
投資人：雖然投資者仍將首要關注聚焦在一線城市，但入市成本門檻較低、長期增長潛力較大的二線城市也存在不少機會。
政府：目前政策重點在于刺激市場需求，但仍要確保市場的長期穩定，避免矯枉過正造成市場過熱。
投資：市場謹慎尋求機會
進入2025，中國商業地產市場仍然充滿挑戰，不斷變化的市場基本面與不明朗的市場前景使資金的合理分配與投資標的定價變得難以確定。
第一太平戴維斯預計2025年的投資市場總體交易量將會略微增長，得益于進一步寬松的流動性與市場信心的部分修復，但是影響基本面修復的中長期問題與逐漸抬頭的貿易保護主義挑戰仍有待解決。
展望：
社區商業與購物中心: 可以作為零售REITs的底層資產，相較其他資產類別擁有相對穩定的租賃基本面；促進消費內循環也已被列為明年政府工作任務中的首項。
核心區域的低價辦公資產: 部分寫字樓資產價格已大幅偏離歷史水平，尤其是由部分正在亞太范圍進行資產重組的外資基金所持有的辦公資產。
星級酒店：大多供應來自開發商剝離的非核心資產與法拍，其運營基本面普遍已經擺脫了疫情的影響；此外，體量較小的酒店也有改建為租賃公寓的潛質。
新市展望：戰略增長的新焦點
城市再生：
通過再利用存量建筑和增強城市基礎設施，實現更可持續、高效和充滿活力的城市，也能滿足消費者對真實、獨特城市體驗的日益增長的需求。這些舉措不僅促進了創造力和支持了零工經濟，還提升了城市的整體可持續性和宜居性，創造了企業和社區都能繁榮發展的空間。
利基機會：
第一太平戴維斯預測在2025年中的中國房地產市場將呈現出一系列有前景的利基機會，但許多領域需要時間才能完全實現：
社區生活與老年住房
生命科學數據中心
可再生能源
新型貿易模式與物流基礎設施
體育與戶外休閑
