當前我國發展的內部條件和外部環境正在發生深刻復雜變化，為應對一系列發生的變局，中央提出推動形成以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局。房地產業在我國國民經濟中占有較大比重，2019年房地產全行業投資總額占全社會固定資產投資的比重為25%，房地產業增加值占GDP的比重為7%。在即將到來的“十四五”規劃期間，房地產業的健康發展對構建國內大循環將起到重要的支撐作用。
房地產業將面臨四大約束
我國城鎮住房制度改革以后，房地產業得到快速發展，目前我國房地產行業有以下特征：一是以新建商品房開發為主，2019年房地產開發投資占房地產業投資的比重為83%；二是房地產開發投資中以銷售類的住宅為主，2019年住宅開發投資占房地產開發投資的比重為73.4%，住宅銷售面積占商品房銷售面積的88%；三是房地產行業中的商辦地產經營、物業管理服務、租賃居住供給、資產證券化業務等已開始加快發展，以物業管理服務為例，自2014年6月30日彩生活在香港掛牌上市開始，截至2020年6月30日，在香港上市的內地物業管理公司已達23家，并且全部都是在香港主板上市。未來，隨著房地產短缺問題的逐步解決，以新建商品住宅開發為主的房地產業將面臨四大約束，轉型發展勢在必行。
第一個約束是空間約束。經過城鎮住房制度改革以來的20多年時間，我國房地產開發取得了巨大的發展，從1998年當年銷售商品房1億平方米，到2019年銷售17億平方米，商品房市場擴大了17倍，這主要得益于房改釋放的政策紅利和城鎮化帶來的人口紅利，即使百強房企權益商品房銷售額占比從2005年的14.6%增長到2019年的61.5%情形下，幾乎所有的房地產開發企業也均得到良好地發展。然而當前我國城鎮住房絕對短缺的時期已經過去。2020年7月24日國家統計局局長寧吉喆發文表示，“全面建成小康社會目標已經基本實現”，其中提到2019年城鎮居民人均住房建筑面積已經達到39.8平方米。“十四五”期間，即使城鎮化率仍能保持1%的增速，意味著每年可新增城鎮常住人口1400萬人，而2019年僅新建商品住宅銷售就達1500萬多套，此外還有大量的二手房和保障房供給，加之2020年三年棚改計劃也已結束，因此，對新建商品住房的需求基本已達頂點。隨著新建商品房需求增長的降低，房地產企業競爭將從過去的“正和博弈”轉向未來的“零和博弈”甚至“負和博弈”。
第二個約束是盈利約束。根據中國指數研究院的數據，今年上半年300個城市成交的平均住宅用地價格達到歷史最高點為5367元/平方米，而大城市的房價上漲依然受到控制，中小城市房價上漲已無動力，在此情形下房地產開發企業的利潤必將受到擠壓。正如德勤研究表明，A股房企核心利潤增速將從2016年的28%降低到今年的20%以下。
第三個約束是融資約束。房地產開發企業降負債、降杠桿是防范風險的重要內容。今年央行和住建部對房地產開發企業提出的“三限四檔兩觀察”的融資管控要求，對大型商業銀行新增房貸也有了比例限制，實際上終結了房地產開發企業過去“高負債、高杠桿、高周轉”的發展模式。在融資約束下房地產企業傳統發展模式難以為繼，擴張的速度必將受到抑制，有的企業甚至面臨生存危機。
第四個約束是政策約束。“房住不炒”定位將長期堅持，它不僅是針對購房者要求不能炒房，而是要貫徹到房地產業的全產鏈，要求土地供給在提供銷售類住房的同時要考慮保障房需求、租賃房需求，住宅開發在提供居住空間的同時要考慮教育、體育、商業、文化等配套需求，滿足人們對美好生活向往的要求，金融財稅也必須支持居住抑制投機。
未來轉型有空間
在面臨以上約束下，房地產企業要想獲得更好地發展，必須積極準備轉型。而作為城市運行的載體，房地產業轉型的方向必須要與我國經濟由高速增長轉向高質量發展、滿足人們美好生活的向往、城市發展轉型等要求相一致。未來房地產業的轉型將有“三方向、三結合”。
一是細分市場方向，與品質時代的需求相結合。房地產業經過多年的高速擴張，已從解決短缺、滿足有無進入到追求品質的階段。2019年城鎮居民人均住房建筑面積已達39.8平方米，住房絕對短缺時代已經過去，改善性、個性化、高品質住宅需求正在興起，住房發展目標也從住有所居向住有宜居轉變。商業地產、辦公地產、產業園區等領域，許多城市也已處于過剩狀態。因此，房地產業必將從過去建設大量同質化房子轉向高品質、有配套、有服務的新一代房子。新住宅將在節能、綠色、智慧、配套、精細化需求定位、15分鐘生活圈等方面，不斷滿足人們對美好生活的需求；新辦公將更強調科技應用、空間效率、人本服務、共享功能及衍生的商業配套、財務、法律等服務等方面，不斷提高辦公地產的人性化和復合效益；新商業將更加強調消費體驗，從純物質消費到精神消費、文化消費、休閑消費、健康消費和終身學習消費，將自然生態、文化藝術、人文服務與智慧科技有機結合，不斷提升對消費者的吸引力滿足感。細分市場在中國這樣一個大國最有意義，在精準定位下提供的房地產產品，將使居住、購物、辦公更舒適、更便捷、更智能、更綠色、更健康，實現房地產業高質量持續發展。
二是補短板方向，與多元化運營服務相結合。過去以銷售為主的房地產經營模式，不但住房大量銷售，商業和辦公產品也分拆銷售，所以房地產業供給中最大的短板是缺少資產的運營服務。今后在新增需求增長受限的情形下，房地產運營服務正成為提高開發企業競爭力或彌補產品不足的有效手段。在內容上，有生活性服務，提供物業、餐飲、健康、托幼、養老、租賃等服務；有生產性服務，提供產業導入、孵化服務、財務稅收、經紀服務等。此外，傳統物業服務企業的角色定位也將發生變化，深入到更多生活服務領域，服務事項和內容由傳統的房屋維修、清潔衛生、園林綠化、安全護衛四大項，到機電維護、環境設計、企業策劃、家政服務、社區文化、商業代理等滿足業主從辦公、學習、安全、環境到居家生活、鄰里交往、文體活動等多方面需求。服務技術也將日益升級，如經紀服務的競爭由拼內容到多元化和服務效率，用戶端APP，不僅有租賃、新房、二手房業務，還有海外旅居、裝修、生活服務，以及百科頻道、租賃指數等業務內容。VR技術也將為房地產帶來的是真正的服務體驗和品質的變革。展望未來，房企要做產業鏈的整合，跨行業衍生，房地產企業將不僅僅是提供空間和載體，還將與產業及運營服務結合，促進房地產業實現新的發展。
三是整合資源方向，與資產管理和新金融相結合。資產管理，是實現資產的保值、增值和收益最大化的運營管理。在房地產業進入存量時代后，從房地產價值鏈來看，資產管理的核心在于資產運營，以房地產為空間，優化空間、升級產業、創意文化、集聚人才，通過資本運作、提升資產價值、實現資產證券化、創造新的經濟價值。英美日德等國家每年新建住房量很少，如美國只有我國的千分之五左右，但在2015年這些國家房地產業增加值占GDP的比重卻分別是13.9%、12.5%、11.5%和10.9%，遠高于我國當年6%的水平，其中除了少量的統計口徑不同外，主要原因是我國房地產業仍是以一次性銷售為主的開發模式，房地產的資產管理和服務創造的價值占比過低。未來隨著房地產有無問題不再是主要矛盾，房地產資產管理和經營服務比重將提高。與此同時，房地產的新金融形式出現，商業地產抵押貸款支持證券(CMBS)、房地產投資信托基金(REITs)和資產證券化(ABS)產品將改變房地產業的經營模式，對此有所準備并具有專業能力的房地產企業將有更長遠的發展前景，房地產業的轉型也將為城市經濟發展提供更優質的支撐。
（作者系中國人民大學國發院高級研究員）
來源：證券時報
編輯：wangdc
