秉承“住宅+商業”雙輪驅動的發展戰略，新城控股(601155.SH)在推動商業產品不斷升級的同時，還在持續推動吾悅廣場規模提升。截至10月25日，新城控股已經在全國布局144座吾悅廣場，持續夯實“以上海為中樞，長三角為核心，并向珠三角、環渤海和中西部地區實施全國擴張”的戰略布局。
安徽作為新城商業深耕的重點省份，目前公司已布局合肥、銅陵、蚌埠、安慶、淮南、阜陽、六安等多座城市，持續賦能城市幸福商業生活。其中，安慶吾悅廣場作為新城布局安徽的首座商業項目，自2016年底開業以來，年銷售額和租金收入均保持30%以上的平均增幅，也由此揭開新城商業深耕安徽的序幕。
在把握一二線城市合適機會的同時，新城積極拓展三四線城市商業市場。作為新城商業在三四線城市打造的代表性項目和商業樣本，安慶吾悅廣場的運營策略有什么獨特之處？與一二線城市相比，新城在三四線城市的商業打法有何不同？安慶吾悅廣場的成功或許可以提供背后的答案。
緊抓目標客戶群 強化品牌調改與升級
作為新城控股布局安徽的首個大型城市綜合體項目，安慶吾悅廣場定位于集購物、休閑、娛樂、商務、辦公、酒店、居住于一體的一站式商業城市綜合體。自開業以來，經過三年多的匠心運營，吾悅廣場已發展成為安慶最具人氣、最具影響力的購物中心，目前零售額占全市3萬平方米及以上商業體的五成以上。
豐富多樣的品牌組合是安慶吾悅廣場遙遙領先當地市場的重要原因之一�！鞍矐c吾悅廣場的主要客群是年輕的消費者，在明確目標客群的基礎上，我們不斷進行品牌引進以及調整�！卑矐c吾悅廣場總經理張祎表示。
基于此，安慶吾悅廣場重點引進以年輕時尚為主體、深受大眾喜愛的知名品牌。截至今年8月底，安慶吾悅廣場共有品牌商家225個，其中不乏HAZZYS、優衣庫、星巴克、DAZZLE等深受年輕人喜愛的國際性潮流品牌。同時，在業態組合上，安慶吾悅廣場涵蓋百貨、影院、精品超市、特色家庭餐飲及兒童樂園等多元業態，無論在業態定位、品牌組合還是精益運營等方面，始終在安慶市保持著“商業領頭羊”的地位。
此外，針對不斷變化的消費需求，安慶吾悅廣場每年還堅持升級和調改。據悉，自開業以來安慶吾悅廣場累計調整品牌近200個，今年下半年以來，商場繼續加大調改力度，覆蓋餐飲、零售、生活配套等全品類業態的品牌調整21個。
不僅聚焦品牌調改，安慶吾悅廣場還加大投入力度對硬件設備進行改造升級。據悉，安慶吾悅廣場升級室內母嬰室、打造網紅洗手間等系列硬件，并借助科技力量為商場賦能，上線無感停車系統等，持續通過精細化運營管理，完善消費體驗，提升商業運營實力。
堅持首店戰略 讓國際標桿品牌“觸手可及”
據悉，從2017年銷售額4億元到2018年接近5.2億元，再到2019年銷售超過7億元，安慶吾悅廣場平均年銷售增長超過30%。此外，開業三年多以來，安慶吾悅廣場的租金和管理費收入也始終保持著平均30%以上的增長率。
今年雖然受疫情影響，但安慶吾悅廣場率先復蘇、表現不俗，4月份開始銷售就已恢復至往年同期水平，5月銷售同比增長26%，往后每月均穩步提升。
“2020年安慶吾悅廣場全年銷售目標是8億元，前8個月和去年相比還差5個點，主要是疫情原因導致今年1-3月商場銷售基本停滯，預計全年銷售增長10%-15%，下半年我們信心充足。”張祎表示。
業內人士指出，安慶吾悅廣場領先市場的恢復速度，不僅是憑借其與安慶消費者長久以來的牢固鏈接，還得益于其“首店戰略”的差異化優勢加持。新型消費潮流引導下，傳統商業布局逐漸被打破，“首店經濟”成為消費熱點，其價值也在行業內有目共睹。安慶吾悅廣場緊跟消費潮流，一方面加大引進市場認可的大眾品牌，另一方面推動三四線市場稀有的品牌首入安慶，通過“首店”所擁有的商業辨識度和場景表達力，提升城市消費活力、破解商業同質化的痛點。
據悉，2018年，吾悅廣場為安慶市場首次引入獨有標桿品牌41個，2019年引進48個標桿品牌，其中不乏星巴克、海底撈等首入安慶的“頂級流量”。在推動品牌集聚的同時，持續強化項目差異化競爭力。
事實上，以安慶吾悅廣場穩定的客流為依托，首店經濟也直接帶動品牌以及商場銷售額的提升。作為安徽區域吾悅廣場首店，優衣庫在2019年8月16日開業當天銷售額即突破70萬，在同時段全國開業的12家門店中排名第一；同樣作為安慶首店，星巴克于2019年10月25日開業，開業當天銷售額達到13.8萬，刷新了安徽店開業業績記錄。良好的銷售業績也讓市場及品牌商共同見證了吾悅廣場的強大實力。
毋庸置疑的是，自帶流量的各類“首店”為商場注入了新的活力，助推項目商業辨識度的不斷提升；而安慶吾悅廣場強大的運營實力和影響力也正轉化為其對于“首店”的超強引力，項目理所當然成為各大商業品牌入駐安慶的首選。
一小時客戶圈 全方位提升運營力
隨著首店品牌聚集，安慶吾悅廣場也正以時尚“首店”引領著安慶商業熱潮的變遷和生活方式的升級。而這不僅讓安慶吾悅廣場站穩市場，更將其“首店磁場”的引力范圍不斷擴張�！笆聦嵣�，除了市區的消費者，商場還憑借著多重優勢吸引著縣域的客戶。我們自身在推廣上也不局限于周邊的三公里，汽車時代，顧客其實是圍繞項目一小時車程范圍內的，包括周邊的池州市，周末開車過來，吃喝玩樂，在商場內可以呆一天�！睆埖t介紹說。
據悉，基于前期精準的客戶定位，安慶吾悅廣場針對市區和縣域有著兩套截然不同的推廣策略。在市區，項目以市民熟悉的新媒體、網絡推廣為主，在縣域，為契合當地習慣，以彩屏車、墻體廣告等更為直接的曝光方式為主，加深大眾對項目的認知。“一小時客戶圈”也成為安慶吾悅廣場保持客流穩定、銷售持續增長的重要原因。
作為業內首個將“住宅+商業”提到同等地位的企業，強大的運營實力是新城控股保持商業核心競爭力的關鍵。在安慶吾悅廣場，運營能力還體現在其獨特的運營管理方式以及高效的人才策略。
據悉，安慶吾悅廣場在品牌管理上致力于差異化運營，根據商戶不同經營表現，分為明星品牌、潛力品牌和灰色品牌，提供相應的經營指導。經過幾年的發展，商場明星品牌已由16家提升至31家，潛力品牌由52家提升至92家，灰色品牌由72家縮減至43家，并且打造出15家年銷售額超千萬的鉆石級店鋪�！邦A計未來三年內通過店鋪分級管理和培育，安慶吾悅廣場鉆石級店鋪將超過60家�！睆埖t進一步表示。
品牌的分類管理之外，安慶吾悅廣場還著力打造“520”、“周年慶”等標志性活動，貫穿于各節日檔期，在豐富商場活動時間軸、保持商場熱度的同時，構建吾悅專屬標簽。同時，借助銷售評比、品牌聯動等系列措施，進一步提升商戶業績水平。
穩定的人才團隊是安慶吾悅廣場保持良好運營的另一環。立足于新城商管事業部，項目團隊人員有源源不斷的供給。值得一提的是，新城內部還建立了商學院，針對不同層級的人才制定相對應的培訓體系，幫助大家快速成長的同時，有效保障項目人才需求。穩定的人才團隊及有效的管理和推廣，讓安慶吾悅廣場迅速進入運營穩定期，聚集人氣并發展成為當前安慶市場的商業龍頭。
在商業地產領域競爭日益激烈的當下，新城控股立足于“住宅+商業”雙輪驅動發展模式和幸福商業理念，走出了一條屬于自己的差異化突圍之路，不僅在重點核心城市占據一席之地，更牢牢站穩三四線城市“領頭羊”的位置，陸續打造出像安慶吾悅廣場這樣的三四線城市商業樣本。
隨著新城商業步伐不斷拓寬，吾悅廣場正成為更多城市的消費中心，推動城市商業迭代升級。正如新城控股董事長王曉松所言，吾悅廣場已成為當地的一張城市名片，受到政府青睞、百姓歡迎、市場肯定，實現了經濟價值和社會價值的雙豐收。
