目前來看，不少房企在全年業績目標完成度較低的情況下，銷售、去化承壓，四季度仍需加快推盤節奏、加速去化。
“十一”的西安陰雨連綿，但各景點卻人潮如織，與之相同的還有西安的樓市。
然而，盡管前來看房的人依舊絡繹不絕，但現實的成交卻如同天氣一樣寒冷。根據中指研究院西安分院統計，9月西安城區共41個住宅項目獲批，其中僅有9個項目需搖號銷售。
這與全國樓市的表現一致�？硕鸾y計的數據顯示，9月房地產供應明顯放量但成交表現平平，30個重點監測城市累計供應面積環比增長37%，但累計成交面積環比下降4%。在去化率走低、業績壓頂及調控壓力高懸的重壓下，四季度于房企而言必是艱難一戰。
西安樓市與地市冰火兩重天
“一般開盤價要達到樓面價的2.3倍才有利潤空間，但因為備案價沒有達到開發商的心理價位，所以項目現在沒有優惠�！闭猩獭ふ橛^府的一位置業顧問告訴藍鯨房產。
這是招商蛇口進入西安的第二個項目。2019年8月22日，招商蛇口一舉擊敗萬科、保利、綠城、中梁等8家房企，以11.88億元的總價拿下西安軟件新城89畝住宅用地，溢價率為68%。根據資料，該地塊需配建公辦學校，若將該部分成本分攤到實際可售住宅面積，其綜合土地成本超過11000元/平方米。
這僅是西安土地市場的一個縮影。2020年9月6日，西安掛出7幅土地，包括2宗商住用地、1宗商辦用地和4宗純宅地。9月28日，上述7幅土地正式競拍。最終，碧桂園以15125元/平方米的地價摘得西安高新中央創新區一宗宅地，刷新了西安單價地王。與該地塊相鄰的兩宗宅地分別被招商蛇口和重慶華宇摘得，樓面價分別為12605元/平方米和12514元/平方米。
而根據中指研究院西安分院統計，2020年9月，西安住宅用地出讓20宗，規劃建筑面積223萬平方米，平均樓面地價4266.31元/平方米，同比上漲38.75%，環比上漲27.3%。
僅從樓面價來看，未來西安房價的趨勢依舊是上漲。盡管不斷走高的房價并沒有嚇退購房人，但多個項目登記率不足的現狀也是事實。2020年9月3日，招商·臻觀府項目3棟樓獲得了預售證，分別為8號樓、10號樓、6號樓，均價25679元/平方米，戶型面積在142—186平方米之間，共計198套房源。西安住建局網申結果顯示，截至10月8日，雖然該項目意向登記申請人數有815個，但最終僅有105個家庭通過了核驗。
同時，7月8日開始登記的奧園·和悅府亦面臨登記不足的窘境。該項目位于西安城南成熟區域，毗鄰西安城市生態公園、宜家薈聚及地鐵8號線，且銷售均價僅為18310元/平方米，看似“性價比較高”，但戶型過大，總價難控的“缺點”依然讓其流搖。
此外，根據中指研究院西安分院統計，9月西安城區（含城六區、臨潼、長安、灃東）共41個住宅項目、7751套房源意向登記，最終僅有9個項目的登記人數大于房源數量，需搖號銷售。
一位西安業內人士告訴藍鯨房產：“現在西安市場上幾乎沒有小戶型，其公司在港務區的一個項目，最小戶型為93平方米，目前接近售罄�！� 這意味著，西安已經結束了剛需時代，全面步入改善市場。
而失去了剛需強勁的消費力支撐，位居西安主城的這些項目未來的去化率會怎樣呢？此外，值得一提的是，截至9月，西安房價已連漲53個月，而此前被住建部約談的城市已全部加碼調控。
艱難的四季度
調控加碼下，多個城市的成交明顯走弱。
其中，長三角地區成交明顯走弱，受限于政策加碼，杭州、寧波、南京、無錫等熱點城市市場明顯降溫，成交皆步入下降通道，僅限于上海、合肥市場仍保持較高熱度，成交穩中有升。
此外，克而瑞發布的數據顯示，26個二三線城市成交整體表現平平，環比下降7%，同比增長3%。整體來看，9月房地產供應明顯放量但成交表現平平，30個重點監測城市累計供應面積環比增長37%，但累計成交面積環比下降4%，同比漲幅收窄至8%。
從房企方面來看，進入9月后，百強房企的銷售增長卻略顯乏力，單月業績增速自3月份以來首次出現放緩現象。去化放緩的同時，前三季度，有近3成房企目標完成率不足65%，占比達到近三年同期最高。雖然也有部分房企積極抓住銷售窗口期，加快去化，截至9月末有8家房企目標完成率達到75%以上，處于行業較高位，但整體占比也顯著低于2019年同期。
上海中原地產市場分析師盧文曦表示，“四季度市場去化壓力較大，經過短時期集中的爆發之后，購買力可能會因技術問題而下降。最近我們也觀察到9月份售樓處的客流增加情況不如8月，有些地方甚至出現小幅減少，后續有無持續釋放的需求，是要打問號的。另一方面，調控收緊的城市也在增多，從整個趨勢來看，調控的壓力肯定要大于放松，因此房企四季度壓力不小�！�
目前來看，不少房企在全年業績目標完成度較低的情況下，銷售、去化承壓，四季度仍需加快推盤節奏、加速去化。而在上述壓力下，房企在部分城市的售價已經出現了松動。
以天津為例，據《新京報》報道，“今年‘金九銀十’期間，包括武清、西青、河東、東麗等熱點區域在內的房價都出現了不同程度的下降�！� 目前，天津遠郊房價降幅比較大，相比2018年最高點最多降幅達到30%，市內六區部分房子價格也開始出現松動。
此外，首付分期、案場折扣、買房送車、買房送車位，買房送家電……等“花式”降價潮也在鄭州市場上演。
雖然這些降價包含精裝改毛坯、樓層不佳、尾房等“技術”手段，但卻為四季度的房價與成交量增添了不確定性。面對艱難的四季度，房企將在營銷層面推出怎樣的措施，藍鯨房產將持續關注。
來源：藍鯨財經
編輯：wangdc
