2020買房還是賣房?
2019年,一線房產巨頭降價“貼身肉搏”,消費者預期降低,面對巨大壓力地方政府開始出手提振市場……對高凈值人群而言,要繼續加碼買房嗎?從2019年初,基于對市場環境的綜合判斷,大唐財富研究中心提醒投資者,對于多套房產投資者而言,除核心地段房產外,以減持策略為主,而后期的市場走勢也印證了我們的判斷。
“房住不炒”市場承壓
對于2020的房地產市場,大唐財富研究中心認為,種種跡象表明,本輪樓市調控的力度和決心遠超以往,勢必要穩定住房價,并把“房住不炒”的政策落實下去。
從2019年乃至更早來看,國家對房地產的定調沒有方向性變化,從上半年的中央政治局會議、中央財經委會議,到下半年的中央經濟工作會議,都再三重申“房住不炒”,不將房地產作為短期刺激經濟的手段。連續三年的高壓態勢讓市場承受了巨大壓力。
2019年房企違約不斷,頭部企業紛紛降價促銷。例如,恒大的“全員促銷”計劃中,最高優惠高達6折,前期購房者已經承受了巨大的損失!
在市場遇冷的背景下,此前被政府作為調控房價重要措施的限價房項目同樣面臨巨大壓力,北京地區已入市限競房項目中八成項目已經虧損或將要面臨虧損。有研究機構統計,即使這些項目快速出清,在當前的價格戰的背景下,虧損還會擴大。
一方面,貼身肉搏讓各大房企感受到巨大壓力,另一方面,購房者對市場預期也在改變。騰訊在年初進行的“2020年中國居民購房意愿”調查問卷顯示,對于2020年房價走勢,近20%的購房者認為房價會持續平穩,僅有18.51%的購房者認為明年房價會小幅上漲,并且有43%的用戶認為2020年房價會下降。
大唐財富研究中心認為,目前房地產市場的調控原則是亂必調,漲幅過高必加碼,對調控不利的城市繼續問責。未來樓市的調控會繼續嚴格,針對房價上漲的打補丁措施依然不斷出現,但如果房價下調,預計相關的寬松政策也會出臺。
并且,未來房地產市場將呈現明顯的分化格局,例如,在二線城市下行進入中后期之際,失去棚改貨幣化的大部分三四線城市可能將迎來遙遙無期的陰跌之勢。
房產信仰還要堅持?
近二十年來,伴隨著著中國城市化進程的不斷深化,“房產信仰”成為所有投資者心中的神話,房價永遠上漲,投資房產不敗幾乎成為了全民共識。而市場給出的爭先反饋也不斷強化著這種認知。
回到投資領域,《經濟日報》此前發布的《中國家庭財富調查報告2019》顯示,中國城鎮居民家庭房產凈值占家庭人均財富的71.35%,農村居民家庭房產凈值的占比為52.28%。93.03%的居民家庭擁有1套住房。包括大唐財富在內眾多研究機構調查也顯示,高凈值人群資產配置上也有著類似的情況,盡管相比普通居民,高凈值人群會配置一定程度的金融資產,但房地產投資配置比例較高是一個普遍性傾向。
回顧2019年的國內市場,我們可以發現,大唐財富研究中心在年初提出的超配A股及減配國內房地產(多套房產減持,核心地段可持有)的策略遠遠跑贏高比例配置房產資源的投資策略。值得注意的是,無論是普通居民還是高凈值人群,普遍的資產投資策略有“重資產”傾向,房地產比例畸高影響了居民資產的有效增值。展望今后一段時間的政策環境,基于國家對房地產市場平穩運行的預期,市場再復輝煌,手持大量房產躺贏的概率大幅降低。多樣化資產配置是所有市場參與者的必由之路。
全面配置是王道
大唐財富認為,投資者要根據預期收益選擇投資的資產品類,然后根據生命周期、個人風險偏好確定配置比例。大唐財富首創資產配置三階模型,為高凈值客戶財富管理進行指導和幫助。
眾多研究機構的調研數據顯示,我國居民家庭金融資產配置結構單一,依然集中于現金、活期存款和定期存款,占比接近九成。
大唐財富研究中心認為,無論是對于高凈值群體或是普通居民,只有多樣化的金融資產配置才能有效應對風險及實現資產的保值增值。為此,大唐財富構建了全品類采集、全方位規劃、全球化配置、全生命周期管理的“四全”產品體系,可以一站式滿足客戶投資管理、風險管理、身份規劃、稅務籌劃、財富傳承、家族治理等全方位財富管理需求。
正如大唐財富研究中心從今年年中以來所堅持的,在未來一段時期,在房地產監管嚴格執行的情況下,房子下跌空間雖然有限,但上漲空間會更有限。這就意味著,未來投資房子可能仍有保值功能,但增值空間已經大大縮水了。
展望2020年,我們給出的兩個關鍵詞是“穩”和“分化”,未來不再會有全國統一的房地產市場了。未來在局部區域調控政策和利率政策有望在“因城施策”中迎來邊際改善,但是房價快速上漲不會出現。
