在粵港澳大灣區發展框架下，廣州向著全球重要交通樞紐邁進，規劃并投入建設多個關鍵交通樞紐，大幅拉開城市發展格局。未來隨著包括廣州南站、白云站、廣州北站及南沙等多個樞紐的成熟與崛起，將為片區協同發展提供強勁動力。而在帶動區域升值、優化產業結構、加速人口導入及完善城市功能上大有可為的TOD模式(以公共交通為導向開發規劃一個居民或商業區)，或將成為下一個“掘金”熱。
寫字樓：琶洲是今年供應主力區域
第一太平戴維斯統計報告預計，2020年全市將有17個新增項目交付使用，共計有約99.4萬平方米寫字樓面積，屆時市場總存量將擴容20%。琶洲將是全年供應主力板塊，預計將有8個項目交付，供應面積占全市新增供應的48.2%。隨著項目的集中交付，寫字樓市場將步入階段性供過于求的市場周期，租賃市場競爭料將加劇。加之廣州產業升級相關政策持續推進，預計2020年全市租賃需求有望增長。但受新增供應的影響，未來全市空置率料將結構性升高，租金增長將承壓。
戴德梁行統計顯示，未來5年，全市甲級寫字樓新增供應共318.9萬平方米，將集中在琶洲及國際金融城商圈，兩者占比分別高達62%及23%。同時，市政府及各區政府力推多項政策，在新落戶企業獎勵、辦公用房、經濟貢獻和專業商務樓宇獎勵等四個方面發力，大力引進金融業、專業服務業及IAB行業相關企業。
戴德梁行華中區研究部助理董事及主管袁雪玲表示，短期看來，外部經濟環境的影響及新增供應的入市，將推動甲級寫字樓空置率小幅上升，且因未來5年新項目集中在新興商圈，租金或呈結構性下調；長期看來，利好政策不斷，寫字樓租需求穩中有升，租戶結構在行業調整洗牌后，將更趨健康。
業內人士表示，灣區經濟概念和產業升級政策的出臺為更多機構型投資者增強了市場信心，促其積極布局投資策略并找尋投資標的。年內，自用型買家需求增長明顯，國際金融城和珠江新城內大宗買賣交易活躍。2019年，廣州甲級寫字樓市場僅四季度有一新項目入市，即珠江新城商圈天德廣場，為市場釋放9.6萬平方米新增供應，可謂近十年市場新增供應的最低值。截至2019年底，甲級寫字樓空置率5.5%，同比微降0.1個百分點。市場整體供需平衡，但與近10年年均新增供應及凈吸納量約40萬平方米相比，差距較大。在經濟環境不太明朗的壓力下，不少業主“以價換量”，使2019年全市平均租金同比下降1.7%，為190.8元/平方米/月。
零售物業：今年有12個新項目面市
第一太平戴維斯發布統計報告顯示，2020年，預計有12個新零售物業項目入市，將為廣州零售物業市場帶來144.5萬平方米新供應，屆時全市總存量預計增長至692.4萬平方米。鑒于新增供應較多，加之各區未來項目多集中于同一商圈，項目間競爭預計增大；非核心商圈空置率料將有所上升。預計未來核心商圈平均租金有望在標桿項目的帶動下穩中有升，但由于非核心商圈將迎來大量新增供應，且項目需要一定培育期，受此影響，全市平均租金預計將出現結構性下調。
戴德梁行華中區研究部助理董事及主管袁雪玲袁雪玲預測，5G時代到來，以華為、小米、OPPO為首的手機品牌將保持高速擴張；以“顏控”著稱的Z世代成為消費生力軍，珠寶首飾、化妝品、美發美甲、皮膚護理、攝影等有效提升個人形象的業態，有望持續擴張。成熟片區的零售項目迎來“改造熱”，如粵海仰忠匯、海珠萬達廣場通過項目改造重新開業，為區域消費者帶來全新體驗，西門口廣場、越秀新都會等項目也在改造進行時，以期通過租戶調整實現項目升值。
回顧2019年共有5個新項目入市，共計為市場帶來約38萬平方米新增供應。至此，廣州零售物業總存量增至547.9萬平方米。全市零售物業市場平均空置率同比微降0.5個百分點至8.4%。從零售項目新進品牌業態分布上看，以唯品會、完美日記等為首的線上品牌在過去一年積極插旗購物中心，持續擴張；大受年輕人，尤其是95后追捧的“顏值經濟”全面崛起，與其相關的“顏值”業態，如化妝品、珠寶首飾及美發、護膚等品類，擴張態勢明顯。在全國“遍地開花”的首店經濟同樣在廣州大放異彩，如Van Cleef&Arpels、始祖鳥等紛紛挺進體育中心商圈。快閃店、主題展覽等成為備受商場青睞的營銷法寶。
物流倉庫：今年有5個非保稅高標倉項目入市
據高力國際最新統計，2019年，總計28.5萬平方米的新增非保稅優質倉庫進入廣州市場，是2018年供應量的170%。全年凈吸納量為19萬平方米，整體市場倉儲物業空置率同比升高5.1個百分點至8.1%，平均凈有效租金同比增速小幅上漲至4.2%，為42.4元/平方米/月。由于年底部分電商旺季的短期租賃需求到期，且新增供應集中位于新興區域，全年整體市場凈吸納量還是落后于供應量。
高力預期，3PL(第三方物流)和電子商務零售商仍為2020年廣州物流倉儲的主要需求驅動力，市場將看到更多來自生鮮電商和冷鏈物流運營商的未來需求。目前，廣州高標冷鏈倉庫的市場供應緊缺，這為開發商和投資者們提供了新的投資機會，已經可以看到本土開發商通過并購開始進入冷鏈物流市場。
高力國際產業及工業地產服務部廣州董事鄧智輝表示：“預計2020年廣州市場將有5個非保稅高標倉項目共計79萬平方米新增供應入市。其中，新興子市場花都、南沙各有兩個項目入市，另外一個項目位于番禺。這也是南沙區的首個高標非保稅倉項目。預期廣州倉儲物流市場未來仍將平穩發展，有賴于這個城市一直以來在商貿和區域交通樞紐的優勢，由此催生的對倉儲物業的強勁需求，使得在2020年入市的倉儲項目預租率已達到80%。因此預計2020年的凈吸納將有所增長，而空置率則將小幅上調至10%。預測全年租金上升3%，市場整體平均凈有效租金將達到約43.6元/平方米/月。隨著未來兩年間大量供應均集中在新興子市場如南沙和花都，同時考慮到其往來港口和機場的交通便捷性，以及相對低廉的租金成本，這些新興子市場將加速成熟。”
大宗投資：商業地產受香港投資者歡迎
作為首個國家戰略明確定義的“灣區”，粵港澳大灣區仍將保持著高速發展，繼續成為全國經濟發展的主要驅動力之一。投資者將加大向大灣區內陸城市擴張，其中廣州和深圳最受香港投資者歡迎。根據高力國際最新報告顯示，2019年廣深商業地產大宗交易金額總計接近700億元。
除卻債務導致轉讓的住宅項目外，寫字樓是最近兩年最受投資機構歡迎的物業類型。隨著大灣區內城市的發展，無論是中心區還是部分非中心區均顯示出未來的發展潛力，區內的投資項目也進一步受到海內外投資者的密切關注。2019年吉寶置業在廣州收購西門口廣場物業，領展收購深圳CBD核心區域大體量物業中心城，標志著外資投資大灣區的信心。
高力國際資本市場與投資服務部華南區董事林楚洲表示：“展望未來，隨著產業結構的變化，特別是第三產業比重提升，大灣區整體的投資市場將得到明顯提升，使得海內外的投資機構將更加積極地尋找大灣區的投資機會，相信更多的投資者將把廣州和深圳納入他們的未來投資地區選擇范圍內。在未來5年，預計整個大灣區特別是廣州、深圳，將看見海內外的投資者數量不斷增加，產業園區寫字樓、訂制的冷鏈倉庫和改裝為高標的冷鏈倉庫將成為關注焦點。”
戴德梁行華中區資本市場執行董事及主管蘇儉婷介紹，從全國或廣州本地市場來看，近年來內資買家以大比重在交易結構中“占上風”，外資買家持續觀望。2019年大宗物業投資成交額中，內資買家占比92%，以自用型買家和政府機構為主。其中政府機構購置物業為初創企業提供辦公場所是支撐大宗成交的重要力量，如在第四季度某政府機構購入中新知識城的廣州綠地城一棟超甲寫字樓和6棟小獨棟的物業。預計未來有產業、政策支持的新興商務板塊及傳統區域有改造空間的物業，將持續受到關注。而在大灣區政策紅利下，外資在市場的活躍度將有增無減。
來源：信息時報
編輯：wangdc
