10月，政策方面，政策偏向加強對行業(yè)的市場監(jiān)管，包括商品房建設和銷售中的監(jiān)管、資金違規(guī)挪用監(jiān)管和限貸限售方面的監(jiān)管，另外重視租賃市場建設和盤活城市與鄉(xiāng)村的存量用地。住宅方面，40城住宅成交量同比上行，環(huán)比下行，其中核心二線和普通二線城市同環(huán)比下降，長期來看，庫存壓力更小的一二線城市市場表現預期較好。土地市場方面，各能級城市環(huán)比均下行，但是同比均高于2019年同期，隨著年底土地供應的增加，預期土地成交量有望上升。企業(yè)方面，房企投資向普通二線和三四線城市傾向，主要是這類城市土地價格相對較高，在融資收緊的環(huán)境下，對企業(yè)資金要求相對較低。同時，房企銷售規(guī)模保持穩(wěn)定增長，但是融資規(guī)模整體下降，且面臨著較為嚴重的償債壓力。
▼ 住宅市場：住宅成交環(huán)比下行，一二線城市庫存壓力整體較小
（1）成交面積：住宅成交穩(wěn)中有降，庫存壓力小的一二線城市市場保持穩(wěn)定
從我們監(jiān)測的40城數據來看，10月商品住宅銷售面積為2147.8萬平米，同比上升9.6%，環(huán)比下降13.3%，成交量穩(wěn)中有降。
具體來看，一線城市商品住宅成交同比上行29.9%，環(huán)比下行36.7%。從同比來看，上海和深圳同比增速較為明顯，均超過40%，分別為40.9%和93.8%；從環(huán)比來看，四座城市成交量環(huán)比整體下降，其中北京和廣州環(huán)比降幅均超過40%，從而導致一線城市住宅成交量有較大幅度的下行。
核心二線和普通二線住宅成交量同環(huán)比均下行。從核心二線城市來看，住宅成交量達到654.5萬平米，同比、環(huán)比分別下行1.6%和15.3%，但南京、武漢和廈門市場表現較好，環(huán)比分別上升24.5%、18.2%和31.1%。從普通二線城市來看，住宅成交量達到379.9萬平米，同比、環(huán)比均下行，分別為5.1%和5.8%，其中西安市場保持較高熱度，環(huán)比仍實現21.3%的增長。
三四線城市10月份住宅成交量792.7萬平米，同比上行22.6%，環(huán)比下行0.3%。整體來看，住宅成交量同比連續(xù)上升，環(huán)比僅小幅下降，說明三四線城市仍存在較高的需求推動成交量的提升。從同比來看，東莞、惠州和揚州等城市實現較高的同比增幅，分別為63.2%、71.0%和80.0%；從環(huán)比來看，即使三四線城市環(huán)比下行，但仍有城市保持較高的市場熱度，例如岳陽、韶關和蕪湖，環(huán)比分別上升27.0%、18.5%和18.3%。
總的來看，10月一線和三四線城市住宅成交量同比上升，環(huán)比下降，核心二線和普通二線城市同環(huán)比均下降，最終導致單月住宅市場同比上行，環(huán)比下行，銀十表現低于預期。
我們認為，庫存壓力較小的一二線核心城市住宅成交量長期內偏穩(wěn)定，而庫存壓力偏大的普通二線和三四線城市短期內更容易走量。
根據億翰智庫《房住不炒下行業(yè)空間仍在，錨定資源是未來競爭關鍵——2020四季度策略報告》來看，第一象限內的多數城市短期庫存壓力超過12個月，低于18個月，但長期庫存壓力表現不一，土地成交與住宅成交不匹配的城市庫存壓力較大，而相匹配的城市庫存壓力較小。
例如西安，面對土地成交增速不斷上行，2020年西安住宅市場表現則相對平緩，市場恢復速度較慢，但是相比其他城市，西安的住宅市場空間足夠大，比較容易吸納大量的庫存，而且去化周期不斷下行，預計年底能恢復至2019年同期水平，成交量長期內保持穩(wěn)定。
第二象限城市庫存壓力同樣較大，但次于第一象限，可以分為兩類：一類是以北京、三亞為首的政策管控比較嚴格的城市；第二類是以天津、大連為主市場熱度較低的城市。其中北京和三亞這類城市受政策調控影響最為明顯，住宅與土地成交增速整體位于0%以下，由此導致短期市場偏弱，但長期理性的市場環(huán)境難以積累庫存。以天津和大連為主的城市住宅市場熱度相對較低，土地市場多是為了補倉呈階段性上升，由此導致當前庫存壓力不高，但長期土地市場熱度若呈波動上升，更易引起庫存積累。
第三象限城市庫存壓力最小，主要是長三角、珠三角以及中西部地區(qū)的核心城市，市場熱度整體較高，去化周期較短，且長期庫存壓力小，基本不存在庫存積累風險，住宅市場長期保持穩(wěn)定局面。
第四象限城市庫存壓力同樣較小，但高于第三象限，城市表現呈現能級分化：以上海、杭州為主的一二線城市庫存積累風險較低；以湖州、岳陽為主的三四線城市庫存積累風險較高。其中上海和杭州土地成交量自2019年持續(xù)上升導致庫存略有上升，但是住宅市場穩(wěn)定的需求并不容易產生庫存積累；湖州和岳陽這類三四線城市過往土地成交規(guī)模的大幅增長導致城市長期庫存壓力較大，但是住宅成交量穩(wěn)定增長，且去化周期不斷縮短，庫存積累壓力有所下降。
總的來說，核心城市的住宅市場熱度整體較高，供需均衡，基本不存在庫存壓力，能夠保障成交量的穩(wěn)定增長，是房企投資布局的優(yōu)先選擇。而其他城市，尤其是能級較高，經濟水平更強的城市雖然存在部分庫存壓力，但是市場需求穩(wěn)定，短期重視去化有利于實現成交量的快速提升。
（2）去化周期：去化周期整體下行，一二線和三四線城市庫存壓力存在分化
10月，我們監(jiān)測的城市商品住宅庫存面積環(huán)比整體下降，概因9月住宅市場回暖使各城市庫存下行，使本月去化周期縮短。
但是各城市去化周期表現為兩個特點：第一，一二線城市去化周期整體縮短，其中北京、上海、廣州、南京和蘇州等庫存壓力均有減輕；第二，三四線城市去化周期整體延長，除蕪湖本月住宅成交量同環(huán)比上行外，溫州和江陰住宅成交量相比9月均有明顯下行，從而使去化周期延長。從長期來看，我們認為一二線城市庫存壓力相對較小，而部分三四線城市存在庫存壓力較大。
來 源： 億翰智庫
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