當長租公寓租客每月按時支付租金時，他們或許認為長租公寓運營商將會支付給房東；他們想不到的是有金融機構早已一次性將年租金支付給了長租公寓運營商，而他們每月支付的錢，則被運營商挪作它用。近日，長租公寓服務商蛋殼公寓正面臨成立以來的最大危機，維權者與供應商紛紛到公司總部討要欠款。
在長租公寓沒有在國內出現之前，住房租賃企業最原始的獲利模式就是收房和出租之間的租金差，這種模式運營多年，再大的風險問題無非是一些安全隱患以及租賃合同上的糾紛，鮮有挪用巨額租金、攜款潛逃等事情發生。
近些年，住房租賃市場引入了一種以“租金貸”為核心的融資模式。“租金貸”模式，是指長租公寓企業與租客簽約的同時，也與金融機構合作，金融機構替租客支付了全年房租，長租公寓企業拿到全年租金后，只需每月交付給房東房租，而剩余的房租被用于企業擴張，租客每月按時交納的租金相當于在償還一個租房貸款。
一些長租公寓企業正是利用“租金貸”模式形成了巨大的沉淀資金，這部分資金并未被監管，企業可隨意支配，短時間內可以做大市場規模，其本質就是把擴張期間的負債和風險轉嫁給了租客和房東。過去房屋租賃市場長期穩定，其弊端暫時沒有顯現，如今由于疫情，房租租賃市場出現短期波動，企業盈利能力下降，難有持續的現金流，很容易出現資金鏈斷裂的情況，最終租客和房東都要面臨不同程度的損失。顯然這一部分長租公寓企業是利用期限錯配在市場上進行套利。
為實施住房租賃資金監管，加強住房租賃企業合規經營，近期，重慶、成都、西安、深圳等地已專門發布通知，要求對住房租賃企業收到的租金和以房
屋租賃貸款方式獲得的資金進行專項監管。
11月17日，深圳市住房和建設局發布《關于切實規范住房租賃企業經營行為的緊急通知》，重點提出了7方面具體要求，以切實規范住房租賃企業經營行為。深圳此次新發布的規范通知還要求，住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金消費貸款，不得以租金分期、租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金消費貸款，不得將住房租金消費貸款相關內容嵌入住房租賃合同。
長租公寓企業“暴雷”根源在于企業的高風險經營，以較高成本收房，出租金額不一定高得過收房成本，把盈利希望寄托在沉淀的資金池市場套利上。就高收低租來說，主營業務是長期虧損的趨勢，就市場套利來說，又是在監管范圍以外，對于企業、房東、租客都有高風險的事情，這是不可長久持續的。長租公寓企業如果沒有低成本房源，不能收取穩定低收高租差價的話，應該認真思考未來的發展模式，充分考慮風險因素。
當然，除了企業自身以外，相關監管部門應該給長租公寓企業提出新的監管要求，諸如要求企業經營規模和自有資金相匹配、要求企業托管的資產規模與自有資金的比例在一定數值以下等等。(本報評論員王宸）
來 源：中華工商網
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