硚口這宗地塊似乎有些“命途多舛”。
這宗位于漢江邊的商住地，在2018年掛牌之初憑借70億的高起拍價備受關注，被外界冠以“準地王”，市場期待著哪位出手闊綽的開發商一舉奪得這塊貴地。
事與愿違，地塊從首次擬入市競拍到最終成功花落招商，就用了整整一年零八月的時間。今年5月，招商蛇口“撿漏”以58億元低溢價摘得地塊。
原以為已是圓滿大結局，時隔拿地半年后，招商又在重慶產權交易網悄然掛牌轉讓了項目近一半的股權。雖轉讓底價31.164萬元，但計算實際交易價款應在近30億元左右。
實則上近期出售項目、資產的開發商并不少，背后是眾所周知的三道紅線壓力。但于招商而言，或許更多是源自于項目層面潛藏的一些開發風險。
硚口地六次流轉
地塊掛牌之初為P（2018）096號地，位于硚口區解放大道以南、沿河大道以北，京廣鐵路以西，區位有一定優勢；出讓面積約為13.86萬平米，建筑面積48.37萬平方米，容積率3.49。
單是起價這宗地就已刷新硚口片區單價、總價紀錄。最初出讓條件顯示，地塊總起價70億元，起拍樓面地價1.45萬元/平方米，保證金42億元。若順利成交，將超越萬科2018年初47億元、樓面地價1.33萬元/平方米拿下的硚口地塊。
像是應了那句老話，“爬得越高，摔得越重”。高起價亮相后，地塊卻前后經歷了長達五次的出讓失敗。
第一次計劃在2018年9月29日出讓，但最后宣布延期；10月31日正式入市，慘遭流拍；年底12月，該宗地塊再次入市，保證金從42億降至14億元，仍舊無人問津。
長達一年后，于2019年11月，地塊編號改為P（2019）153號并入市，但在出讓前武漢國土局宣布地塊延期至12月出讓；隨后于12月仍舊宣布延期。而據悉，延期往往也是因為無人報價。
彼時普遍觀點認為，地塊出現流拍、延拍的原因主要源自兩點：其一是起拍樓面地價高，其二是超高層建筑，商服比例也高，測算下來房企盈利存在難度。觀點地產新媒體了解，在總計容建筑面積48.35萬平方米中，包括商務建筑、商業建筑、地下計容商業建筑面積共計超16萬平方米。
不過，隨著2020年疫情黑天鵝的出現，反而讓拍賣方舍棄了一些“堅持”。5月19日，在長達兩三個月的疫情冰封期后，“風暴”中心武漢久違地迎來一場百億土拍，其中貢獻值最大的便是這宗硚口地王，由招商蛇口以總價58.87億元競得，樓面價15632元/平方米。
之所以在第六次出讓的時候終于成功出嫁，主要是調整了地塊本身指標。
據觀點地產新媒體對比前后出讓條件，此宗編號為P（2020）022號的硚口地塊，事實上只是原P（2019）153號地塊的一部分，地上規劃面積從原先13萬平方米縮減至10萬平方米左右；因此地塊總起拍價也相應從此前70億元下調至58.37億元左右，競買保證金也降至總價的20%左右，約11.67億元。
同時計容面積中，不僅商業建筑面積從9萬平方米減小至4萬平方米，同時取消了地下商業建筑用地指標，商服比例下降。
調整指標，降低門檻，房企在自己可承受價格里覓得寶地，看起來皆大歡喜。然而，不過半年，項目49%股權被掛牌轉讓。
轉讓近半股權
對于為何轉讓項目權益，多位業內人士都表達了類似的觀點，認為癥結不在企業而是項目。“招商即使出售還是保留了并表權，而且它本身并不缺錢，杠桿也比較健康，主要還是出于分攤項目本身的風險考慮吧。”一業內人士稱。
湖北中原策略顧問中心總經理鄭源滔則具體指出，“地塊本身還是包含了一些商服比例，本身住宅一定會有壓力的，商服的壓力會更大，所以出讓40%股權并不意外，找一個合作伙伴去分擔一下資金壓力。”
之所以存在開發壓力，則在于項目盈利空間。觀點地產新媒體了解，雖然經過指標調整后地塊起拍總價降低，但樓面單價實則從原始的1.45萬元/平方米提高至1.55萬元/平方米左右，且最終成交樓面價1.56元/平方米也超越了去年融創拿地的14478元/平方米，成為區域樓面價新地王。
鄭源滔就告訴觀點地產新媒體，目前地塊周邊項目新房毛坯價格已經在2.7萬元/平方米左右，去化也不算非常理想，普遍在50%左右，所以對比來看項目盈利可能不會很樂觀，處在微利水平。
其進一步稱，房價方面，因為附近長期新房供應不多，也缺少一些規劃利好的刺激，價格方面比較穩定。
而從掛牌價格的漲幅也可窺出項目存在一定的開發風險。
據重慶產權交易網顯示，招商蛇口旗下公司招商局地產（武漢）有限公司擬轉讓武漢招瑞置業有限公司即項目公司49%股權，轉讓底價31.164萬元，意向受讓方應繳納9億元保證金。
雖轉讓底價不高，但招商局地產（武漢）公司向武漢招瑞置業提供29.44億元的借款，要求受讓方應在《產權交易合同》生效之日起5個工作日內代標的企業將14.42億元支付至轉讓方指定賬戶并支付相應借款利息。
同時，受讓方應在2021年5月19日前借給標的企業14.42億元，用于支付武漢市硚口區編號P（2020）022號地塊剩余土地出讓金。
即是說，接盤方實則支付價款在28.84億元左右。按照地塊出讓金的49%折算，基本與此次掛牌價等同，即是說招商持有土地的半年后并沒有獲得任何溢價盈利。
誰最終會是接盤項目股權的出資方呢？“像中國鐵建，葛洲壩之前都有參與競拍，如果資金充足的話現在接手也是個機會。”一業內人士稱。
也有聲音認為招商此次出手不一定那么順利。“主要是后面的去化風險，包括整盤的利潤水平，包括現在這種三道紅線大背景之下，接盤方也會去綜合評估項目本身資質。”鄭源韜表示。
來 源：觀點地產網
編 輯：chenhong
