高周轉、限價政策下，交樓即維權成了不少新盤的真實寫照。即便如此，依然有開發商依靠產品力和口碑在某一市場吸引了大批忠實客戶。
杭州有濱江，上海有仁恒。
自1998年，仁恒在上海的首個項目——仁恒濱江園入市以來，這家來自新加坡的開發商給申城帶了不少驚喜。
相傳，在景觀界有這么一句話：人人硬盤里都存著幾張仁恒的實景圖。典型的當屬仁恒河濱花園。交付十年后，有人說這個項目耐得住再看十年。鏈家網顯示，仁恒河濱花園當前掛牌房源15套，均價10萬元，價格明顯高于周邊的次新房，一路之隔的天山河畔花園相較仁恒河濱花園建造時間更晚，當前掛牌均價卻比河濱花園低了近1萬元。
然而，主打慢工精做的仁恒在上海的項目并不多，自1993年進駐上海以來，20多年間僅推出13個高端住宅項目，近乎2年一個。這樣的節奏讓仁恒的項目成了不少購房者心中的“白月光”，心向往之卻求而不得。
這一情況在今年迎來變化。
疫情過后，上海樓市一度暴走，年底不少開發商欲加推搶收。這場激戰中，有中海有融創，當然更強烈的存在感在于仁恒。
年底將至，仁恒成了上海樓市最大的霸屏者。
仁恒霸屏
根據市場傳言，最后兩個月，仁恒即將入市的項目或有5個，分別為仁恒靜安世紀、仁恒錦繡世紀、仁恒珊瑚世紀、仁恒金橋世紀和仁恒海上源。
若算上已開盤的仁恒海和院和東灘云墅，今年仁恒在上海的項目或達7個。
貼上仁恒這個標簽，大部分項目市場反響都頗佳。
11月18日，仁恒珊瑚世紀開盤，項目取證均價6.45萬元/平方米，推出了約89-100平方米的高層和約157平方米的洋房產品，共332套。最終有402組客戶出資認籌，認籌率約121%。次日，同板塊的仁恒錦繡世紀開盤，340套房源直接收獲1077了組認籌，也是11月首個“千人搖”項目，最終認籌率達317%。
此外，浦東金橋板塊的仁恒金橋世紀與大寧的仁恒靜安世紀也在驗資中，預告月內開啟認籌，從目前蓄客情況來看依然火爆。今年8月，仁恒靜安世紀一期開盤，354套房源最終吸引了1055組有效認籌。
相較于以上項目，尚未開啟大規模宣傳模式的海上源或許才是仁恒手里真正的王牌。
該項目立于仁恒2017年以105.2億元總價摘得的楊浦“巨無霸”地塊。根據規劃，海上源將建成繼濱江園、河濱花園、河濱城、森蘭雅苑與公園世紀后的第6代國際社區。預計有超1100套房源可供，將于今年底或明年初入市。
除了年底的集中發力，已經兩度開盤的仁恒海和院也收獲了不錯的成績。
7月18日，崇明陳家鎮板塊的仁恒海和院首次開盤，推出了洋房、疊墅、合院三款產品，共334套，房源總價在188萬-616萬元/間。最終項目收獲認籌數246組，認籌率73.65%。網簽數據顯示，截至11月25日，仁恒海和院第一批項目已簽約322套，去化率超96%。
時隔3個月，仁恒海和院再度入市，推出同樣產品類型的房源共283套，總價段在224萬-749萬元/間。最終項目認籌率63.6%，去化率約70%。
當然，也有仁恒帶不動的項目。
和仁恒海和院同板塊的東灘云墅項目也于7月、10月兩度開盤，分別推出207套與140套房源，認籌均未過半，截至11月25日，去化率分別為71%和15%，二期去化壓力可見一斑。
是主角卻非贏家
這么多受追捧的項目入市，仁恒今年將在上海市場迎來豐收之年？
然而，《國際金融報》記者發現，因為不少是小股操盤甚至代建，仁恒遠非最終贏家。
以仁恒珊瑚世紀、仁恒錦繡世紀、仁恒金橋世紀3個項目為例，地塊均非仁恒所拿，甚至項目開發商的股權結構中都未出現仁恒的身影。
其中，仁恒珊瑚世紀全稱為浦發仁恒·珊瑚世紀，是由浦發集團于2018年11月以33867元/平方米樓板價競得；而仁恒錦繡世紀實際上是由上海地產于2018年8月拍得；仁恒金橋世紀全稱浦開仁恒金橋世紀，地塊由浦開集團所拿。這也意味著，上述3個掛名仁恒的項目，僅由其代建。這個判斷得到了仁恒內部人士的認可。
上海中原地產分析師盧文曦直言，通常情況下，代建項目僅收取固定比例的代建費用，銷售金額不計入業績。
此外，其余4個項目則是由仁恒與其他開發商合作開發推出。
據仁恒置地2019年年報披露，仁恒持有上海楊浦區81、83街坊舊區改造項目即仁恒海上源的52%權益。天眼查顯示，仁恒在仁恒海和院中權益占比約60%，仁恒靜安世紀權益占比約27.5%，東灘云墅權益占比約15%。
某房企人士對《國際金融報》記者表示，仁恒的優勢在于項目打造，不管是代建還是小股操盤都是想借助仁恒的招牌實現項目的高溢價和去化。
今年，仁恒又與華發合體連拿上海兩宗宅地，同樣權益占比不高。
8月，仁恒華發聯合體擊敗金橋、龍光，以45億元代價競得浦東新區康橋PDP0-0902、PDP0-1001單元01-05地塊。這也是仁恒繼仁恒珊瑚世紀、仁恒錦繡世紀之后第三個康橋項目。
10月29日，華發仁恒麗華聯合體以42.1億元總價摘得上海靜安區天目社區C070102單元38-01、39-01地塊，溢價率1.25%。靜安區天目社區地塊毗鄰四行倉庫，與黃浦區隔著一條蘇州河，周邊軌交、商業配套較為豐富。
據仁恒公告披露，其分別持有上述兩地塊項目合資公司51%和30%股權。
此前，仁恒在上海的住宅項目持有率從未低于50%。
克而瑞數據顯示，2017-2018年間，仁恒置地的權益占比分別為67.82%、67.81%，2019年，其權益占比驟降至48.2%；2020年上半年，這一比例進一步降至43.41%。
仁恒之變
不斷縮水的權益背后是仁恒戰略的調整。1993年，仁恒置地進駐上海，這家來自新加坡的開發商將進入內地的首戰選在了上海。從1998年仁恒濱江園首度入市以來，20多年間，其在上海推出了13個高端住宅項目。
這一節奏從2019年開始發生變化。
這一年，仁恒置地為自己制定了500億元的年終目標，而上年其銷售金額為303億元，這也意味著，在行業增速放緩之際，仁恒需要年增長超過65%才能實現既定目標。最終，仁恒置地超額完成業績目標，2019年實現銷售金額561.4億元，目標完成率112.28%。
邁過500億元大關之后，仁恒置地也提出了更高的目標。2020年度中期業績會上，仁恒管理層表示，集團今年銷售目標為700億元。
為了完成這一目標，仁恒加快了項目的周轉。仁恒置地董事局主席兼首席執行官鐘聲堅表示，“項目從拿地到開工將不會超過4-8個月，而從拿地到銷售平均不會超過12個月。”
同時，鐘聲堅表示，未來競拍只占到土地獲取的40%，另外30%依靠合作，剩余30%將通過舊改來獲取。
換言之，招拍掛獲取的土儲量并不能夠支撐仁恒的業績發展需要，仁恒要采取多元化的土地獲取策略，這也必然會對權益比產生影響。
除了權益的變化，踏上規模擴張道路后，仁恒的毛利率水平也遭遇下滑。
受益于高端產品的打造，仁恒置地多年毛利率均處于行業較高水平。2016年-2018年，其毛利率分別為42.5%、47%、46%，復合增長率為19.5%。2019年，仁恒置地的毛利率下降約5個百分點至41.2%。到了2020年上半年，仁恒置地的毛利率進一步降至35.9%，較去年同期的46.5%下跌超10個百分點。
今年9月，標普將仁恒的前景展望調整為負面，并預計仁恒置地毛利潤率將從2019年的41%下降至2020年-2021年的30%-35%。
地產評論員嚴躍進認為，仁恒置地以前做高端，利潤比較好，但限價以后，高端項目并不好做，所以開始走大規模擴張的道路。
來源：國際金融報
編 輯：chenhong
