房地產行業是典型的資金密集型行業，對資金的需求大、經營周期長，決定了融資在房地產企業運轉過程中扮演著舉足輕重的角色。當下，隨著境內外融資政策的持續收緊，信托貸款、銀行貸款、公司債、海外債等傳統的融資渠道受到的限制越來越多，房企融資再度收緊，且呈現更加嚴峻的趨勢。
為此，記者采訪了北京無量數科技有限公司執行總裁黃鵬杰。他曾擔任國內某知名房企的融資總監，具備10年房地產融資及管理經驗，累計獲取超過500億元融資。同時，他也在不斷創新地產融資模式，拓展融資渠道，先后實現了“無追尾款融資”模式、集體用地項目開發融資等創新。
構造“無追尾款融資”模式
2008年，全球金融危機對中國房地產市場造成了明顯的沖擊，悲觀情緒和收縮的需求使得中國房地產市場迅速陷入低迷狀態。但很快，全球范圍內的量化寬松和國內4萬億元的放水刺激迅速將中國房地產市場推向新高。
剛從對外經濟貿易大學會計學專業畢業的黃鵬杰，也看到了房地產市場的潛力，于是他選擇進入了一家國內知名房地產開發公司，先后擔任風險內控、報表核算、開發運營、融資與資金管理等各環節業務工作。但即使從校園到職場，黃鵬杰卻從來沒有停下對會計理論的學習，并最終考取了特許公認會計師（ACCA）。
“研讀ACCA教材的過程，讓我對財務工作有了更宏觀的理解與感悟，我找到了投資人對財務報表的關注點；對國內外金融市場的共性與差異有更深的認識。這些都為我后續的融資創新打下了堅實的基礎。”黃鵬杰回憶說。
2017年，黃鵬杰迎來了從事融資業務以來的首次重大挑戰。“由于公司對財務報表管理有嚴格要求，我們需要把項目的資產負債率降到最低，但由于當時多數項目都做的是‘有追尾款’的融資，即我們融到的資金在報表上仍屬于一筆負債，無法達到公司對資產負債率的要求。”黃鵬杰至今仍對當時的困境記憶猶新。幸運的是，對房地產開發全環節業務的熟悉以及對財務理論知識的精通幫助他帶領團隊構造并實現了國內首筆“無追尾款融資”。
“從提出構想到設定義務條款，再到與各方溝通最終實現融資我們花了9個多月的時間”黃鵬杰說，“這個模式的核心就在于‘無追’，我們通過義務條款的設定，讓資金方在能控制回款風險的同時，取消對我們的追償權利。這也意味著，這筆融資在財務報表上不屬于負債，而是屬于一筆經營現金流。”
據了解，黃鵬杰構造的“無追尾款融資”模式實現后，被其他房地產項目融資方紛紛采用，實現總融資規模達到百億級。
探索集體用地項目開發融資
“作為資金密集型領域，房地產‘高周轉’、融資量大、持續周期長等特點，決定了房地產終繞不開資管新規的影響。”黃鵬杰坦言，他花了大量的時間和精力研究這份報告。從內容上看，資管新規旨在消除多層嵌套、打破剛性兌付、降低杠桿水平、禁止資金池等。
通過深入研究，黃鵬杰對未來地產融資方向作出了自己的判斷。他談到，資管新規對房地產企業的影響主要是在融資渠道與方式上，尤其體現在資金端。具體而言，資管新規明確限制土地融資，即企業拿土地融資的老方法不再可行，這意味著資金周轉率將大幅降低。所以他們當時決定一是去杠桿，二是用長周期融資項目替換短周期融資項目，這樣既符合國家政策要求，也有利于企業平穩健康發展。
經過黃鵬杰和團隊的不懈努力，他們成功申請到我國首張集體用地使用權證，類似于國有土地使用權證。進而與國家開發銀行簽訂了長達25年的融資協議，這也是對國有用地開發融資進行的一次有益探索。
服務中小企業融資
多年從事融資服務，讓黃鵬杰看到了中小企業的融資困境。數據顯示，滬深兩市房企2018年資產負債率進一步上升至79.81%，為近四年來最高。銷售受阻、融資困難、債務到期等因素疊加給中小房企帶來前所未有之發展困境。
“信息不對稱是中小企業融資難的癥結之一。銀行信貸部門的風控資源有限，不可能每個項目都去作盡職調查，所以更愿意將資金投到大項目。而對于缺錢的中小房企來說，缺的是融資服務團隊，向銀行出具項目未來現金流分析等一系列專業財務分析報告以及帶銀行工作人員實地考察項目的真實風險。。”黃鵬杰是這樣說的，也是這樣做的。
去年10月，中央政治局把區塊鏈定調為核心技術自主創新重要突破口，一度將區塊鏈推上“風口”。如今，越來越多的機構重視并參與研究區塊鏈技術，其落地場景也成為各方討論的焦點。
黃鵬杰依然沒有錯過這次機遇，他創新性地將區塊鏈技術引入房地產融資領域，拓寬融資渠道，同時，他還在積極布局供應鏈金融與區塊鏈技術的結合場景。他表示，供應鏈金融具有去中心化、不可篡改、高度透明性等多種特性的區塊鏈技術在賦能供應鏈金融領域有天然優勢，可以解決交易環節的信任問題，打破上下游企業的融資困境。
黃鵬杰對融資相關法律法規的深度研讀，讓他能審時度勢，不斷創新。2019年，他的很多理論觀點也被公開發表，例如刊發在《商場現代化》的《加密貨幣的監管規范與流通性初探》一文中，黃鵬杰表達了對區塊鏈技術和數字貨幣應用前景的預判。他談道：“加密貨幣本質上是區塊鏈技術和基于非對稱加密技術的數字簽名技術兩者結合的應用。當下加密貨幣并沒有真正參與到社會經濟中來，也沒有成為真正的‘貨幣’，只是在一個小眾的圈子里自娛自樂。但是，如果將加密貨幣加入到一個閉合的產業鏈條中，來實現生產資料的交換，即解決了流通性問題。因此未來加密貨幣在供應鏈金融等很多場景仍大有可為。”
來源：中華工商時報
編 輯：chenhong
