2020年，新冠肺炎疫情的出現，為已進入下行期的中國寫字樓市場再次籠罩上了一層陰霾。通過對全國52座主要城市寫字樓市場的多維度分析，我們復盤了中國寫字樓市場在疫情中的整體表現，并對即將進入后疫情時代的中國寫字樓市場進行了展望。
主要發現包括
整體市場已向租戶大幅傾斜，過半城市的空置率在25%以上，超過九成的城市空置率高于
租戶對成本、靈活性的訴求更加強烈，所有城市的市場租金均全面回調
科技與金融行業成為全國范圍內最主要的需求來源，線上教育貢獻科技行業中逾30%的新增需求
受限于租戶結構及整體租戶實力，二線及以下城市寫字樓市場受到的沖擊明顯大于一線、新一線城市，且回暖步伐緩慢
諸多城市將同時承受高企的空置率與供應高峰的雙重壓力，全國寫字樓市場的總存量預計將于2023年末突破1.4億平方米
挑戰與機遇并存，北京等一線及新一線城市預計將自2022年起，引領全國范圍的市場租金回調
供應
主要城市寫字樓市場新增供應
2020年上半年，共計238萬平方米的新項目竣工進入全國寫字樓市場，并將市場總存量推升至9,592萬平方米。受新冠肺炎疫情影響，僅有深圳、溫州、南寧、上海和重慶5座城市在第一季度錄得新項目入市，超過80%的新增供應集中于第二季度交付。依城市分級而言，一線城市在上半年全國新增供應中的占比達到27%，其中深圳錄得新入項目近26萬平方米，在全國主要城市中排名首位。
需求
主要城市寫字樓市場凈吸納量
2020年上半年，全國寫字樓市場的凈吸納量錄得58.3萬平方米。在第一季度，新冠肺炎疫情的大規模蔓延及各地采取的高級別應急響應措施，令市場幾近處于停滯狀態，凈吸納量全國范圍內僅為2.0萬平方米。整體疫情防控形勢的明顯好轉以及經濟活動的逐步恢復，使需求在第二季度呈現回暖態勢，超過71%的全國主要城市在第二季度錄得凈吸納量環比增長。二線、三線及以下城市的需求復蘇進程較一線及新一線城市仍存在明顯的差距，這兩類城市在上半年的累計凈吸納量僅為-5.3萬平方米。
市場需求來源-租戶行業
就需求來源而言，科技與金融行業已成為寫字樓市場需求的最主要驅動力，二者在上半年全國新租及擴租成交面積中的占比合計達到55%。專業服務、制造與地產行業分列三至五位。值得關注的是，疫情雖然在整體上對經濟活動造成了極為嚴重的負面影響，但是卻也同時催生出了部分行業
的利好，并為其帶來了加速發展的機遇。例如在線教育，該領域租戶在上半年科技行業總成交面積中的占比合計超過30%。依租戶國別而言，內資租戶對全國寫字樓市場新增需求的貢獻遙遙領先于外資租戶，上半年全國高達87%的成交面積來自內資租戶。相對而言，外資租戶在一線城市明顯更為活躍——上海的外資租戶成交面積占比達到近33%，北京、廣州、深圳也均超過10%，而新一線、二線、三線及以下城市的整體外資租戶成交面積占比均不足4%。
市場需求來源-租戶國別
空置率
主要城市寫字樓市場空置率
由于受到新冠肺炎疫情及宏觀經濟增長放緩的雙重影響，一線、新一線、二線、三線及以下城市的整體空置率在2020年上半年均繼續攀升，并分別達到17.9%、27.1%、27.8%與28.1%。二線、三線及以下城市由于租戶整體抵御風險能力不足，在2020年上半年出現諸多租戶的退租或縮減租賃面積行為，一些城市的空置率半年環比大幅走高。值得注意的是，截至上半年末，54%的全國主要城市市場空置率在25%以上，94%的城市空置率超過10%，整體市場已完全向租戶傾斜。
主要城市寫字樓市場晴雨表
租金
主要城市寫字樓市場平均租金
空置率不斷上浮帶來的去化壓力，以及租戶對租賃成本及靈活性越加強烈的訴求，令全國主要城市寫字樓市場的平均租金在2020年上半年均出現不同程度的下調，其中三線及以下城市的整體平均租金半年環比降幅高達10.7%。受益于更為健康的租戶結構以及更強的租戶承租能力，相較其他城市，一線城市3.7%的整體平均租金降幅相對最小。
展望
主要城市寫字樓市場未來供應
2020年下半年至2023年，全國優質寫字樓市場預計還將迎來約4,526萬平方米的新增供應，市場總存量屆時也將攀升至1.4億平方米。其中，18座城市的未來供應量預計將超過現有存量的50%。考慮到自2018年下半年起即呈現放緩態勢的國內宏觀經濟形勢、處于高位的寫字樓市場空置率、巨量的待入市項目，疊加全球疫情防控以及國際政治、經濟環境的不確定性，中國寫字樓市場若想迎來全面回暖，還將面臨諸多挑戰。
主要城市寫字樓市場未來供應
雖然如此，自2020年第二季度起，領跑全球的經濟復蘇成果，再次展現了中國經濟的強大韌性。據世界銀行預測，中國或將成為全球唯一在2020年實現GDP正增長的主要經濟體。世界500強企業數量首次超越美國、獨角獸企業持續發展壯大且累積估值已近8,000億美元、“以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進”的經濟發展新格局、以及不斷涌現的經濟、區域發展政策利好，無一不令人對中國經濟的恢復乃至進一步飛躍充滿期待，而經濟的復蘇無疑也將為寫字樓市場提供更為有力的需求引擎。
為了對全國各主要寫字樓市場的回暖步伐進行更為清晰地整體預判，結合對各城市綜合競爭力、市場健康度、市場活躍度、市場韌性、供需平衡以及外部利好條件等因素的綜合考量，Cresa世樺嘉潤特此發布全國寫字樓市場復蘇指數，并結合各城市的市場復蘇進程，將其歸類為驅動型、引領型以及跟隨型城市。我們預測，供應高峰已近尾聲的北京將自2022年率先迎來市場租金的回調，并和其他一線城市以及成都、杭州等新一線城市一起，在全國范圍內驅動新一輪市場租金的上行期。重慶、南京等新一線城市及部分主要二線城市隨后將引領全國寫字樓市場的整體復蘇，其他二線、三線及以下城市的租金回調期預計將不早于2023年。
來 源： CRESA世樺嘉潤
編 輯：liuy
