仲量聯行2019年第四季度北京房地產市場回顧及2020年度展望
2020年1月15日，北京——“盡管經濟下行壓力持續，北京投資市場仍然實現爆發式增長，充分體現北京對投資者的高度吸引力。”仲量聯行華北區董事總經理張瑩表示。2019年全年投資市場成交總額達到近800億元人民幣，其中辦公樓物業仍備受投資人青睞，成交金額占全年整棟交易總額的主體。與此同時，零售市場受經濟影響，年底前租賃需求顯著放緩；物流市場表現優異，盡管年底租金增長有所趨緩，但全年租金增長率仍達到兩位數；高端住宅市場的充足供應釋放穩定需求，年末豪華公寓銷量強勁。
甲級辦公樓
經濟放緩，整體租賃需求持續收縮。截至2019年底，辦公樓市場租賃成交總量（基于建筑面積）已同比下降25％。受宏觀環境影響，租賃市場活躍度下降。但政策利好對市場的影響在年底前已開始顯現，更有針對性的舉措有助于刺激并推動金融行業需求提升。例如，根據新規，銀行需設立獨立的子公司開展理財業務，而金融街則是本季度對此類機構最具吸引力的子市場。
年末市場錄得多座新項目完工入市，CBD核心區的中國尊備受市場期待。第四季度共計5個項目竣工，帶來780,000平方米新增供給。其中，備受矚目的中國尊項目成為北京第一高的地標性建筑。在近幾個月需求放緩的環境下，供應的大量增加進一步加劇了CBD核心區域及周邊現存項目業主之間的競爭壓力，同時促使全市甲級辦公樓年末整體空置率大幅上升至11.3%，企業縮減租賃面積的行為也持續推高市場空置水平。
租金下跌觸發市場進入調整期。全市整體租金水平呈持續下滑趨勢，錄得環比下降1.8％，同比下降4.0％。由于經濟下行已成定局，業主已采用更為靈活的租賃策略，特別是在空置率較高的CBD區域。“由于當前經濟環境無明顯回暖的跡象，我們預計市場租金將在2020年進一步下降，業主方將不斷尋求租金收益與入住率之間新的平衡點。”張瑩表示，“隨著更多項目入市、可供租賃的選擇增多，物業管理水平和樓宇品質將愈發成為影響項目表現的重要區別性因素，頭部項目與市場中其他項目將進一步分化。”
投資
盡管經濟面臨挑戰，投資仍集中涌入北京市場，推動2019年全市大宗交易總額錄得約800億元人民幣。今年北京市場表現和抗壓能力優于內地其他市場，吸引投資者青睞，投資總額較2018年全年的380億元翻了一番，較2017年的250億元則增長了三倍。辦公樓物業仍為最受歡迎的資產類別，成交金額約占2019年成交總額的70％。
第四季度北京投資市場錄得多宗重點成交，推動全年交易總額創紀錄。本季度重點辦公物業成交包括：安聯集團和首峰資金（Alpha）以約78億元收購了位于“大望京”區域的融新科技中心85%權益；GIC收購麗澤匯亞大廈的剩余股權，成為該資產全資持有人。其他主要成交還包括高和資本接盤愛琴海購物中心，以及萬科以7.97億元收購中糧萬科半島廣場項目剩余股權。“直到2019年底，市場中的投資者仍在持續追逐各類型投資機會，且有多宗交易仍在談判進程中，因此預計市場投資活力在2020年將繼續保持強勁。” 仲量聯行華北區投資部總監王剛表示，“面對經濟挑戰，北京已愈發成為一個更為可靠、更具吸引力的投資目的地。投資者相信北京強勁的基本面有助于市場抵御風險，這將為2020年的市場帶來更多可能。”
優質零售
備注：優質零售地產指市區市場。*新增供應量涵蓋郊區市場的新增供應。
銷售額下滑推動市場壓力逐漸攀升，年底前市場面臨更多挑戰。在經濟下行壓力的持續影響下，零售商和業主均在年末表現出擔憂情緒。品牌方的擴張戰略大多趨于謹慎，租賃活動逐漸放緩。然而，國內的小吃類餐飲品牌仍保持活躍、逆勢擴張。此外，多個奢侈品牌本季度在新開業的北京SKP南館（SKP-S）開設了主打細分領域的新門店，包括Gucci的美妝體驗店和Moncler的寵物用品店。
首版北京《米其林指南》有望為2020年的零售物業市場帶來新的火花。受經濟環境影響，許多餐廳銷售額持續下滑，預計這一趨勢將在2020年持續。而隨著年末米其林集團發布《米其林指南》，一些業主開始考慮引進米其林星級餐廳，以此吸引更多消費者前來體驗。“米其林推薦標準廣受認可，評定星級能幫助許多餐廳擴大知名度和影響力。隨著餐廳烹飪水準和就餐環境的品質化升級，北京在世界美食版圖上的地位將更進一步，為全市整體零售市場的發展創造新的機會。” 仲量聯行北京研究部經理紀明表示。
工業物流地產
盡管經濟增長放緩，第三方物流公司仍然是租賃需求的主要來源。大型第三方物流公司持續尋求機會開發自用倉儲項目，本季度順豐速運在北京機場物流園區的新項目破土動工。在當前市場環境下，一小部分租戶因業務縮減做出戰略調整，縮減租賃面積。較為偏遠的區域受影響較大，但黃金地段的區位優勢仍然顯著。
本季度有一個新項目竣工，2019年全年供應創紀錄。本季度，通州物流園區一座近期入市的項目推出二期部分，為市場帶來了9.5萬平方米的新增供應。2019年全年共有超過38萬平方米的新增供應進入市場，錄得自2005年以來最高年度供應量。大多數新增供應在入市前已完成預租，因此并未給市場帶來顯著壓力。下半年租金增長有所放緩，但全年增長率仍保持在兩位數的良好水平。“鄰近市區、區位優良的項目占據了市場上最有利的地位。盡管市場承壓，但是黃金地段可租賃面積緊缺，此類項目在2019年仍能持續上漲租金。” 仲量聯行華北區研究部總監米陽表示，“在未來幾個月中，自2019年下半年以來趨緩的租金增長態勢預計將進一步深化，推動2020年租金增長水平更具可持續性。”
高端住宅
第四季度，豪華公寓市場共售出793套，銷售表現較為強勁。得益于上季度大量新項目入市，市場中穩定的需求于本季度得以釋放。同時，部分項目在年底前推出一定的降價優惠，以完成全年銷售目標，進一步推高市場銷量。
2020年，政策方向仍將致力于穩定樓市，強調不把房地產作為短期刺激經濟的手段。住建部重申穩地價、穩房價、穩預期的“三穩”目標，在此基調下，房價預計將維持穩定。“鑒于目前明確的政策方針，預計2020年政策大環境將維持不變。”米陽表示。
來 源：搜狐
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