2.2億。
這是租房行業數據預計的2019年全國租賃人口總數。
作為一個流動人口大國，城鎮化進程不斷加速，讓大批懷揣夢想的年輕人涌入經濟發展迅速的一二線城市。在生存與夢想的罅隙間，愈加龐大的住房需求早已催生出一個巨大的住房租賃市場。
后入局者
讓我們把時間撥回到2015年。
彼時正值人口流動加速，而租房市場正處于前互聯網時代，傳統房屋租賃企業正面臨著互聯網變革的考驗。
首先是房屋租賃供給不平衡，不斷增長的用戶租房需求與難以被滿足的住房供給訴求之間的矛盾。當不規范的租房市場撞上消費升級的大趨勢，長租公寓市場的爆發時機已到。
“亂世”之下，蛋殼誕生。
在長租公寓領域，蛋殼起步不算早，卻抓住了當下住房租賃市場的痛點。
首先，國內的住房租賃市場，存在一定程度上的“供需關系”錯配。據統計，在北京，一居室的需求占比大概在30%左右，而全部出租房源中，一居室占比僅25%左右;三居室需求占比只有15%左右，而房源占比接近30%。
為解決這一問題，蛋殼公寓以科技驅動為核心，基于互聯網大數據技術，建立BI大數據商業智能系統，對所有房源在租前、租中、租后整套流程中形成統一管理體系，并通過改造大量毛坯房、“老、破、小”住房。增加一居室供給的同時，實現出房流程的標準化，進而提高房源盤活效率，整體上提升市場租賃房源的數量。
其次，體驗消費時代的到來，年輕人秉承著“房子是租來的，生活是自己的”的觀念，愈加注重住房體驗。
這一點上，蛋殼的愿望是“給年輕人一個家”。
在軟裝方面，蛋殼通過消除安全隱患、高品質裝修、個性化風格設計、管理服務等手段，著力提升用戶體驗等一整套完備的解決方案。
蛋殼認為“設計師的重要性是讓產品更人性化”，以蛋殼4.0系列“共享一居室”為例，其把公共空間做成兩個面對面的書房，中間用儲物柜的整版隔開。在儲物柜的另一面，租客可以把儲物柜當作投屏的背景，可以一起看電影，附近有可移動的沙發供租客使用。
由于年輕人的住房購買力滯后，租房或將成為未來大城市的主流模式。蛋殼等長租公寓品牌，對于租房質量和體驗的全方位打造，無疑更符合消費升級時代年輕人的住房需求。
科技賦能解決傳統租賃痛點、滿足年輕人的住房需求，對蛋殼來說，這些還不夠。
2015年前后，長租公寓整體正處于野蠻生長時期，作為后入局者，想要搶占先機獲得市場和資本的認可，必須實現快速的規模擴張。
據了解，創業初期，蛋殼公寓聯合創始人兼CEO高靖親自跑業務，一旦有任何業主的消息，都是跑在前面。為了更好的與業主溝通，他帶著團隊把業務流程、方法、話術、合同等關鍵點梳理了無數次。
終究功夫不負苦心人。
在團隊的努力下，蛋殼公寓的體量呈倍數增長。截至2019年11月30日，其運營的總房間數為432,690間，與2015年（截至2015年12月31日，其運營的房間數為2,434間，且全部位于北京）相比，管理房間數增長了178倍。
蛋殼公寓已進入北京、深圳、上海、杭州、天津、武漢、南京、廣州、成都、蘇州、無錫、西安、重慶13地市場。
后發而先至，高速上漲的步伐使蛋殼快速跨入巨頭行列。
而讓人始料未及的是，不久后，長租公寓便迎來了一場艱難的挑戰。
寒潮突圍
2017年，長租公寓陷入了一輪漫長的陣痛和洗牌期。
隨著市場環境的快速變化，在盲目擴張思維的指引下，長租公寓市場的一些問題開始顯現。行業各層級玩家的態度開始出現分化，一方面蛋殼等頭部企業保持著規模增長，另一方面很多中小玩家因為融資困難或經營不善面臨破產。
系列負面事件不僅讓中小玩家遭遇“生死時刻”，也一定程度上影響投資人對行業的預期。
行業和企業進入雙重調整期，寒潮之下如何逆轉？這成為長租公寓市場面臨的共同難題。
長租公寓作為民生行業，在付出大量資本的情況下，要長期運營才能逐漸獲利，難以滿足快速變現的要求。
這點來看，規模化既是戰略需求也是實現盈利的必經之路。當規模足夠大，裝修成本下降，單間模型當中的折舊就會下降，以此盈利將會提升。在蛋殼公寓的擴張過程中，其單間裝修成本從2017年的平均12,646元/間，下降到2019年前9個月的平均10,404元/間，已經顯示出了下降趨勢。
在裝修成本上，當每個新房源完成首次裝修，意味著房子在未來一段時間不需要再次裝修。只要房源保持續簽，成本將成邊際遞減。
據數據統計，截至2019年6月30日，蛋殼公寓租客入住率高達89%，租客續租率超過了51%，房東續簽率為80%，居于行業首位；在租期方面，蛋殼公寓與房東的租約為4-6年，而蛋殼公寓的投入回本周期為12到20個月。也就是說，在與房東的租約期內，可以預見其盈利。
伴隨長租公寓市場進入冷靜修復期，資本也逐漸放緩。CVSource數據也印證了此點，據其統計，2019年前7個月，僅11家長租公寓企業獲得了融資，同比降幅達70%。逆勢之下，蛋殼公寓卻在2019年完成了2輪將近7億美金的融資。
顯然，在長租公寓的至暗時期，資本并未退潮，但走向卻更加集中。未來，資本將更加傾斜蛋殼等巨頭玩家。這也預示著市場將從狂熱逐漸走向成熟，而接下來的競爭也將更加良性和純粹。
成功上市
五年。
對蛋殼來說，歷經了長租公寓市場的狂熱與冷卻，亦見證了整個市場從盲目走向成熟。
而今天，蛋殼在五周年之際迎來了又一個新的拐點。
北京時間2020年1月17日，蛋殼公寓在美國紐交所成功掛牌上市，股票代碼為DNK，按照發行價，承銷商行使超額配售權后，蛋殼公寓總計募集資金超1.49億元，市值可達27.4億美元。。
作為國內長租公寓行業代表，蛋殼的上市表明其經過了市場初期的多重考驗，正式步入成熟階段，并階段性獲得用戶和市場的認可。從整個行業來看，其存在的價值，不止是創造具有競爭力的產品與服務，更需以長遠眼光，致力于行業盈利模式的持續探索，拉高長租公寓行業的整體水平。
據招股書顯示，營收方面，蛋殼從2017年的6.6億人民幣營收，到2018年的26.8億，再到2019年前10個月就已經實現超57億元人民幣的營收。其持續的、大幅度營收增長，凸顯出長租公寓市場的未來空間。
2019年前9個月，蛋殼公寓凈虧損為25.16億元人民幣，調整后EBITDA為負的14.61億元人民幣，尚未盈利的原因是其持續高速增長。根據招股書披露，2019年蛋殼整體營收較18年大幅提升，但經調整虧損率及經調整EBITDA率均較2018年有所下降。由此可見，在公司規模達到一定程度后，成本將會下降，彼時盈利將有所改善。
根據招股書披露的股東結構信息可以看出，蛋殼公寓的投資方實力雄厚，表現出資本對于蛋殼公寓的持續看好。蛋殼公寓的大股東有螞蟻金服和老虎環球基金等。其中螞蟻金服的加持將給蛋殼公寓未來在支付、金融、流量與獲客層面帶來更多可能。
伴隨蛋殼公寓的上市，長租公寓的市場環境也在歷經著自我修復，這場陣痛會讓市場回歸理性、讓供需恢復平衡。
從未來局勢看，2020年長租公寓的競爭將會更加激烈，行業集中度持續提高，頭部企業占據七成以上份額，而中小玩家將進一步出清。在持續分化的長租公寓行業，企業要想提高競爭力，精細化運營成為必要選項，企業還需減少對于外部資金的依賴，以增值服務和科技賦能，全面提升用戶體驗。
未來長租公寓市場將駛向何方？一個可以預見的趨勢是，頭部企業間的良性競爭，將帶領長租公寓回歸其根本功能，為越來越多的用戶帶來品質生活。
