伴隨著城鎮化和消費升級的大趨勢，我國的商業地產在過去十年蓬勃發展，成為房地產存量市場中的一大主力。然而，供給過剩、管理能力不足、疫情沖擊等也為地產運營商帶來了重重挑戰。后疫情時代，地產運營商需牢牢把握定位規劃、項目運營、資本市場和科技創新四大核心能力，在變革中抓住機遇，實現長效增長。
近年來，中國商業地產普遍面臨著盈利水平差、資金效率低、招商運營難這三大挑戰。據奧緯統計，2019年，全國約有3900座已建成的購物中心。然而，各線級城市的商業地產發展十分不均衡：一線城市面臨著結構性過剩的問題和白熱化的競爭；而在低線城市，商業地產密度尚未飽和，但運營表現普遍較差。奧緯零售商業地產專有數據庫顯示，三線及以下城市的平均租金水平為30~100元/平方米/月不等，遠低于二線城市及以上的平均水平；空置率也位于全國最高水平。
需求端而言，商業地產呈現融合化、體驗化、數字化的趨勢。
在新零售日益普及的常態下，商業地產也在積極探索線上線下融合的全渠道發展模式。以消費者場景化、個性化的需求為主要驅動力，商業地產逐步布局多樣化的線上平臺和線下載體，輔以物流配送打通線上線下消費體驗，并通過大數據賦能，不斷優化運營模式和消費者體驗。
銀泰購物中心與阿里巴巴的戰略結盟就是“商業地產+新零售”合作的案例之一：銀泰以打通支付和會員體系幫助淘品牌入駐線下，阿里巴巴提供O2O零售新玩法，用數字化賦能銀泰的購物體驗。
今年，突如其來的疫情也加速了商業地產融合化的進程。疫情期間，部分商業地產運營商不失時機地推進了全新的線上營銷策略，如云購物、直播購物及社群購物等，取得了優異的成績。
經歷了1.0傳統商場與2.0主題式商場的迭代后，3.0體驗式商場是購物中心逐漸演化的方向。在具備明確的主題/產業內核的前提下，商場專門設置體驗區域，通過各種活動/設施更新來提高購物中心的活力和新鮮感，并且配套設施也完全體現主題氛圍，形成一體化主題生態。
奧緯零售商業地產專有數據庫顯示，在2019年一線城市購物中心業態組合中，休閑娛樂、親子、麗人等服務型消費商鋪比例明顯上升，而純購物類商鋪面積比例則有所下降。消費升級帶動高附加值服務、體驗消費比重上升，消費者從購買產品到購買體驗進行了轉變。服裝等門店以陳列為目的，線下體驗、線上下單交付的趨勢逐步明朗化，而標準化產品（ 3C、家電等）將進一步線上化，未來有可能逐步退出實體店。
隨著數字化技術不斷精進，商業地產也在科技賦能的支持下實現了全流程的數字化體驗。從商業地產規劃開發、招商運營再到維護更新，數字化可以在全端提供相關支持，更好地為開發商提升坪效、降低空置率，并進行精準營銷，提升銷售額，優化客戶體驗。
致勝未來，把握四大核心能力
在現有挑戰下，商業地產開發商應該審時度勢，在挑戰中尋找機遇，牢牢把握致勝中國零售商業地產市場需具備的四大核心能力，抓住市場結構性新機會。
定位規劃能力。由于購物中心結構性過剩，且單體資金投入大，開發商需建立符合融合化、體驗化趨勢的規劃設計理念，并將業態、功能優化。差異化的市場定位將助力零售商業地產贏在起點。
項目運營能力。運營團隊通過標準化的制度建設和人才梯隊搭建，實現管理精細化、能力可復制的規模效應，從而進一步提升管理效率、租戶粘性和忠誠度，打造長盛不衰的零售商業地產品牌及溢價，成為稀缺的優質商業資源。
資本市場能力。商業地產租金收益低、資金回籠周期長，擁有較低及較靈活的融資成本意味著更廣闊的生存空間。開發商可以通過金融能力的打造和融資能力的創新，有效利用資本市場，有助于實現低成本融資和靈活退出。
科技創新能力。數字化運營可以幫助開發商打造面向客戶和租戶的差異化優勢，并進行新零售商業模式探索以實現線上線下融合。將數據應用賦能，科技創新顛覆，最終實現、變現價值創造。
來源：奧緯咨詢
編輯：wangdc
