在“三道紅線”的重壓下，房企紛紛開始另謀出路。
與此同時，近期正處于“豬在風口飛”的時點。此輪“豬周期”從2018年開始，豬肉價格已經連續飆升近2年，甚至因此被稱為“史上最強豬周期”。
有股民分析了牧原股份和貴州茅臺的季報后，得出了一個結論，即“1頭豬=2瓶茅臺酒的利潤”。如此可觀的收益，也吸引了大批房地產企業跨界入圈。
天眼查數據顯示，中國目前有超過1400家經營范圍同時包含“豬”和“房地產”的企業，其中6成以上的企業成立于近5年。從地域分布來看，廣東省相關企業數量位居第一，占全國總量的44%。
作為中國養豬三巨頭之一，新希望集團的董事長劉永好也發現了越來越多房企轉行的趨勢。他在近期一次演講中指出，“今天房地產轉行做養豬的，我們簡單地算了一下全國超過1000家。”
房企養豬從扶貧開始
公開信息顯示，國內最早入局養豬的房企是萬達。2014年12月，萬達董事長王健林宣布要在貴州丹寨縣投資10億元，建立30萬頭規模的土豬養殖廠和屠宰加工廠，并以扶貧方式讓每戶農民入股，且收益歸農民。
興許是英雄所見略同，隨后陸續傳來其他頭部房企加入養豬大軍的消息。
2016年，許家印率領恒大加入養豬大隊，地點也選在了貴州，并投資3億元建立了110多個養豬為主的農牧基地。
但從較早期入局的萬達和恒大來看，房企養豬一度被賦予了“扶貧”的意味。直至萬科在2015年的入局，才真正顯現出了房企進軍養殖業的雄心壯志。
2015年，萬科以8%的持股比例設立綠倍生態科技有限公司。該公司在官網中介紹稱，要利用領先的微藻科技，為養殖業可持續發展提供保障，為養殖業創造更高的利潤。
2017年，萬科的養豬事業再上臺階——它又成立了一家深圳六園企業發展有限公司，其后通過投資以及控股子公司投資的方式，分別入股了河南華揚桑樹坪豬基因技術有限公司（經營范圍包括育種、豬場管理技術與育種技術推廣等）和山東環山集團（經營范圍包括食品、養豬、蛋禽、飼料事業）等。
2018年，被稱為“宇宙第一房企”的碧桂園也殺入了養豬業，大張旗鼓地成立了“碧桂園農業控股有限公司”，同時還招募了一批專業的“養豬事業負責人”。碧桂園的動作直接升級了房企養豬的戰況，至此，萬達、恒大、碧桂園、萬科等房地產龍頭企業都從地產圈跨界進入了農業圈。
這也與住房市場從增量買入存量、房地產利潤下滑、行業處于下行周期有關。根據央行發布的2019年《家庭財富調查報告》顯示，我國戶均擁有住房1.5套，其中40%以上擁有兩套，城鎮人均住房面積也接近40平方米。對房地產企業而言，這些數據意味著：房子絕對短缺的時代已經結束。
對于重資產、高負債的房地產開發商而言，一旦高周轉的模式被按下暫停鍵，房企在高速增長環境下所掩蓋的各種問題也會逐步浮出水面。
房子越來越賣不動的同時，2018年開始抬頭的“豬周期”卻讓不少房企看到了新的希望，原來養豬也是一門好生意。以龍頭豬企牧原股份為例，2019年的年報顯示，該公司全年實現凈利潤61.14億元，同比增長1075.37%。
相比之下，上市房企的“成績單”則顯得失色。根據中國房地產行業領先的大數據應用服務商易居克而瑞(CRIC)的統計，2019年50家典型上市房企年實現總體毛利潤同比增長13.2%，毛利增速較2018年大幅下降30個百分點。
雖然養豬企業今年賺得盆體滿缽，但也有業內人士分析指出，“豬周期”可能即將迎來拐點，并預計養豬紅利期可能僅剩不到2年。
最新的數據顯示，根據12月9日發布的11月全國居民消費價格（CPI）數據顯示，豬肉價格同比下降12.5%，降幅比上月擴大9.7個百分點。
借紅利再撈一桶金？
養豬的紅利期稍縱即逝，疊加近期持續上漲的養殖成本，房企為何還要爭相入局？一名不愿意具名的業內人士接受時代財經采訪時認為，房企“改行”養豬，其實還是做房地產的生意，“本質不變”。
自2018年發生非洲豬瘟疫情以后，中國進入“缺豬”時代。東北農業大學現代農業發展研究中心教授王剛毅12月8日接受時代財經采訪時表示，“生豬產業與CPI以及整個宏觀經濟的穩定密不可分，這幾年（國家）對于養豬業一直在做政策上的扶持�！�
國家對企業開展養豬事業的高度支持，也體現在了土地政策上。
在非洲豬瘟之后，農業農村部在2019年對過去相對嚴格的養殖用地審批做出寬松。相關政策的解讀指出，在豬舍建設上，國家采取申請生豬養殖用地不需辦理建設用地審批手續的措施；在不占用永久基本農田前提下，允許使用一般耕地，無需占補平衡，以及配套設施用地取消15畝上限規定。
這意味著生豬養殖設施用地可由養殖場（戶）
與鄉鎮政府、農村集體經濟組織通過協商并簽訂用地協議的方式獲得用地。由此可見，養豬拿地一定程度上是開了“綠色通道”。
然而養豬拿到的地還是農業用地，并不能直接用于建設用地。北京金訴律師事務所主任、房地產律師王玉臣向時代財經表示，如果想把農用地變為開發商可以用來開發建設的建設用地，還需要走很嚴格的法定程序，其中就包括將集體土地征為國有土地�！罢鳛閲型恋匾院�，如果開發商還想拿這塊地，依舊需要通過招拍掛去拿地。”
但王剛毅對時代財經記者指出，重慶“地票改革試點”的方案巧妙解決了這個問題。
重慶地票改革有一個特點，就是政府將農村閑置的建設性用地變為地票，并允許開發商在土地地票交易所跨區購買地票，之后再以“耕地占補平衡”的方式，把欠發達地區的建設性用地與發達地區的農業用地相互置換。
雖然這個方案起初是為了解決欠發達地區的經濟發展，但后續也開始被發達地區借鑒使用。
“實際上，農用地靈活置換成建設用地的政策，對于房地產來說就是新一輪的圈地運動。”王剛毅還透露，他之前去考察過多個房地產企業，發現實際上認真養豬的企業并不多。
不僅如此，2020年1月1日正式施行的新《土地管理法》也為農地上市交易打開了一個口子。其中，新法允許集體經營性建設用地入市，從根本上掃除了原有集體建設用地需依法轉為國有土地后，才可作為經營性建設用地入市出讓的法律障礙。
上述房地產業內人士還指出，房企現在也盯上了集體建設用地可以盤活的政策。
他表示，集體建設用地盤活上市被限制只能發展經營性地產，例如商業地產、辦公地產等，房地產企業意圖可以發展長租公寓，或是拿到地之后等待政府收儲出讓。但他也表示，“最終目的肯定是想開發住宅”。
對于集體建設用地入市這一條，中國人民大學學術委員會副主任、農業與農村發展學院教授溫鐵軍日前曾撰文稱，地票交易的擴展，變成了發達地區的地方政府配合房地產商們再撈一桶金的制度優惠。
值得注意的是，養豬還需要具備足夠的耐心。對比房地產一般在18個月的庫存去化周期，從新建牧場到“收獲果實”至少需要5年的時間。一頭扎進養豬業的這些房地產企業們又是否能夠耐得住寂寞，認真鉆研養豬技術呢？
中國房地產數據研究院院長陳晟8日接受時代財經采訪時稱，“不排除有‘掛羊頭賣狗肉’的企業，但還有一種可能，那就是房地產正在走‘產城融合’的發展模式，即第一產業、第二產業、第三產業相互疊加形成第六產業模式。”
第六產業的內涵是指，“1+2+3”等于6，“1×2×3”也等于6。
陳晟認為，頭部房地產企業入局農業或是一件好事，因為他們不僅財力雄厚，而且還在土地的利用和規劃上富有經驗。“未來開發商需要下功夫，讓養豬的環境不再是大家想象中的臟亂差，而是有效激活空間，把豬舍打造得和歐洲小鎮一樣漂亮，從而帶動發展起休閑觀光農業產業，激活農村活力，解決貧困問題�！�
來 源：時代財經
編 輯：liuy
