今年全國的房地產市場，明顯冷熱不均。
熱的地區，疫情控制之后迎來樓市復蘇，以杭州、深圳、東莞、成都等地為代表，“打新”亂象頻出，政府紛紛祭出降溫政策。
冷的地方，不僅沒有“金九銀十”，還被迫放松調控、企穩樓市，甚至直接呼吁市場降價。
比如最近，《哈爾濱日報》等媒體從當地住建局獲悉，哈爾濱市正在醞釀印發《關于疫情期間促進我市房地產市場平穩健康發展相關政策的通知》，全文共計十四條舉措，主要目標為提升樓市熱度、激發市場活力。
“哈爾濱的十四條政策，關注了房企銷售困難等問題，符合‘一城一策’的導向。”易居研究院研究總監嚴躍進告訴記者，“比較罕見地關注了庫存的問題，成為近期地方政府施政的一個重要風向。”
從媒體透露的信息來看，哈爾濱“十四條”最吸引市場眼球的舉措是：“積極引導和鼓勵企業根據市場情況，采取打折促銷、團購等方式讓利銷售新建商品房。”
不夸張地說，這可能是我們第一次看到省會城市的政府部門喊話，讓房企打折降價賣新房，穩住市場，穩住經濟。
此消息一出，便迅速登上熱搜，引發激烈討論。除了哈爾濱“十四條”政策本身的意圖——是真的出于給購房者優惠考量，還是單純為了“救”而“救”，大家還關心的是，哈爾濱如果真的打響降價第一槍，后面會有更多城市跟進嗎？
更關鍵的是，降價，能讓樓市回暖嗎？
降價賣房 實屬無奈
在屢次地產調控之中，我們都極少聽說，地方政府主動要求開發商打折促銷降價。
聽得最多的，往往是抑制房價過快上漲，或者維護市場穩定、防止大起大落，等等。
這也不難理解。
首先，開發商降房價，政府就要降地價，甚至導致土地賣不出去，而賣地收入一直都是一些地方財政的主要來源。
財政部的數據顯示，2020年前10個月，國有土地使用權出讓收入為55965億元，同比增長超過10%。各地要擺脫土地財政，還有一段路要走。
其次，房價下跌歷來是業主維權或者“打砸售樓處”事件的主要動因，發生頻次遠高于建材用料、貨不對板等房屋質量問題。
別說地方政府，就是房地產企業，都不敢輕言降價，哪怕是透露出降價的苗頭，都謹小慎微。
最后，房子是一種特殊商品，這么多年的整體上漲，讓大家習慣了“買漲不買跌”，房價下跌會導致潛在的購房者持幣觀望，反而使得市場更冷清。
因此，無論是出于穩定財政收入，還是社會穩定等因素的考量，地方政府是沒有動力讓開發商降價賣房的。
那么這一次，哈爾濱為何要這樣做？
仔細分析不難發現，哈爾濱“救市”，實屬無奈之舉，其背后折射出整個東北地區樓市的疲軟。
一位哈爾濱的房產中介告訴記者，目前，哈爾濱當地大部分開盤的新項目都在打折、讓利，“很多房子價格已經比開盤時便宜了大幾千。”
他說，由于市場的表現不盡如人意，早在今年“十一”黃金周期間，不少品牌房企就開始了加碼促銷，實質上開啟了“搶收”的模式，“畢竟客戶就那么多，誰先拿下算誰的。”
國家統計局數據顯示，2020年10月，哈爾濱新房、二手房價格同比漲幅較上月繼續回落，二手房價環比下跌0.4%，跌幅位居全國第二，這也是自今年6月以來，連續第5個月環比下跌。
人口流失 庫存高企
實際上， 任何一個城市的房價，都與當地人口數量、經濟增速和土地供應量等因素息息相關。
作為黑龍江省省會，哈爾濱擁有超過5.3萬平方公里的陸地，相當于3.3個北京、8.4個上海、接近27個深圳，城鎮化率也已達到66%。
但和整個東北地區的情況類似，哈爾濱本地的人口也在不斷流出，尤其是年輕人，“往南飛”已成一個明顯的趨勢。
哈爾濱的統計公報顯示：2015年末，其戶籍總人口961.4萬人，比上年末減少25.9萬人；2016年末微增0.7萬人；2017年末比2016年末減少7.1萬人；2018年末比2017年末減少3.5萬人；2019年末戶籍總人口951.3萬人，比上年減少0.2萬人。
與此同時，哈爾濱經濟發展增速也已經掉隊。2019年，哈爾濱的GDP為5249億元，人均4.88萬元，在全國省會城市中墊底，人均可支配收入為4萬元，也低于全國平均水平。
但是，伴隨著老百姓消費需求的疲軟，哈爾濱政府賣地的熱情卻依然高漲。
同策研究院監測數據顯示，僅今年前三季度，哈爾濱住宅用地成交規模已超過800萬平方米，較去年全年漲幅超過50%。
“由于政府前期土地供應放量，哈爾濱土地庫存一直處于較高位，尤其今年以來，由于深哈產業園區等新片區規劃發展，騰挪出大量住宅用地。”同策研究院分析師祖冰洋表示。
克而瑞的數據顯示，截至今年10月底，哈爾濱樓市去庫存周期達到23.1個月。也就是說，即使不再新推樓盤，哈爾濱現有的樓盤要兩年才能賣完。
本次媒體透露的“十四條”政策舉措中，還放寬了公積金貸款政策，包括部分異地職工、公務員、靈活就業人員等在使用公積金方面會更加便利，其實是擴大了購房的人群，對于刺激住房消費、加快房企項目銷售等會有積極的作用。
同時，政策要求對新建商品房銷售下行壓力較大的區及縣(市)，要及時通報本地新建商品房庫存量、銷售量和下行壓力等情況。
對此，嚴躍進表示，“這說明政策已經在關注庫存問題了，可以看出，新的庫存壓力正在增加。這才能真正解決銷售難題和促進市場平穩健康發展。”
別走靠房地產刺激經濟的老路
毫無疑問，哈爾濱的情況給其他三四線城市敲了一記警鐘。
在經濟薄弱、人口長期凈流出的背景下，如果無限制地供應土地，或將透支市場的購買力。
再比如，河南鄭州近期也發布政策，鼓勵和支持“選擇貨幣補償等多元化安置方式”，而當地的房價已經從2017年的高位，或明或暗地跌了近三年，部分郊區房價的降幅超過三分之一。
就在今年9月，河南本土的龍頭開發商還聯合起來，試圖打造一個“不降價聯盟”，阻擋市場的下行，結果10月，鄭州的房價仍然下跌0.4%。
克而瑞研究中心通過對全國60個重點城市進行分析，篩選出40個庫存風險較大的城市，大體可分為三類：
第一類是短期、長期庫存雙高城市，以日照、太原、大連、寶雞為代表，這類城市不僅商品房消化周期在12個月以上，而且土地消化周期也要超過5年。
第二類是短期庫存較高的城市，包括桂林、天津、洛陽、蕪湖等地，這些城市土地消化周期均低于5年，但商品房消化周期均超過12個月，其中桂林、北海已升至40個月以上。
最后一類是存在一定的潛在庫存風險，如廣州、青島、哈爾濱、成都、沈陽等，主要是由于近年成交土地較多，預計形成新房供應后，將產生較大的存量壓力。
事實上，盡管疫情突襲，經濟增長的不確定性增加，中央在政策層面始終堅持“房住不炒”的定位，同時強調落實城市的主體責任。
此時此刻，需要警惕的是，地方政府再走依托房地產短期刺激經濟的老路。多位接近決策層的行業人士認為，“因城施策”的前提應以落實“房住不炒”為目標，地方政府必須擺脫過去對房地產的過度依賴，保持定力，度過經濟結構調整的陣痛期。
畢竟，如果真是出于給老百姓帶來實惠、解決剛需的想法，也是好事，短期內調整政策或“讓利”促銷，也許能刺激房價，但要從根本上穩住樓市，最終還是要靠苦練內功，做強做優產業，發展經濟，帶來更多的就業機會。
來源：財經國家周刊
編輯：wangdc
