信用債市場違約頻發，波及了房地產行業。
" 近期信用債風險頻發，使得監管部門更加謹慎，不少房企選擇取消或者推遲發行債券。"11 月 30 日，一位地產行業分析師告訴時代周報記者，另外房企本身若是沒有足夠的信用管理機制，過多發債可能會使發債的成本陡然增加。
10 月 24 日，華晨汽車未按時籌措 "17 華汽 05" 債的本息；11 月 10 日，永煤未按期籌措 "20 永煤 SCP003" 足額兌付資金；11 月 16 日，紫光集團未能足額償付 "17 紫光 PPN005"；三家公司均已構成實質性違約。
新一波信用債負面事件發生后，房地產行業則接連出現取消或者推遲發行債券的案例。
11 月 16 日，珠江實業發布公告稱，因近期市場波動大，公司決定取消 15 億中期票據發行，擇時重新發行。11 月 20 日，北京城建公告取消 15 億超短期公司債發行，華發集團公告取消 25 億 2 N 年可續期公司債發行，原因也均是近期市場波動較大。
據同花順 iFinD 數據統計，11月10日以來，已有近20家房企取消或者推遲發行發債。
近日，匯生國際融資總裁黃立沖告訴記者，在市場的擔憂情緒消失以前，這些債發行的難度會比較大，相比今年上半年，最近一段時間針對房地產領域的融資也有所收緊。
違約規模逐年增多
與其他行業相比，地產行業違約率雖然不高，但違約的規模卻在逐年遞增。
克而瑞數據顯示，2018 年至 2020 年 11 月 13 日，地產債債券違約每年分別為 6 只、15 只、18 只。
2018 年，華業資本、中弘、銀億、國購等企業相繼違約。但國泰君安指出，上述違約主體全部為中小房企，且違約原因也多集中于企業投資激進、失敗多元化與公司治理等問題，與地產主業關聯度并不大。
但自 2020 年以來，新華聯、泰禾、天房及三盛宏業先后發生違約，地產行業合計違約本息金額 148.84 億元，超出 2018 ― 2019 年的違約水平。
其中，天房信托和天房集團的實際控制人均為天津市國資委。泰禾集團合計違約本息 116.77 億元，是首個 TOP50 違約房企。上述 4 家違約主體的共同特點表現為銷售回款受阻、流動性承壓、財務杠桿較高且融資成本增加。
" 違約的多家企業凈負債率都遠超行業平均水平，杠桿率過高，其中 6 家盲目多元化，進入化工、醫藥等和地產主業相距較遠的領域，沉淀資金大，回款慢，增加現金流壓力。" 克而瑞指出，近年來違約事件增多，主因系行業融資持續收緊。今年再疊加疫情沖擊，導致企業現金流壓力進一步加大。
明年一季度為償債高峰
違約規模不斷走高的同時，房企也將在明年迎來償債高峰。
根據國泰君安數據顯示，未來一年，房企境內信用債到期量超過 4000 億元，償債高峰在 2021 一季度。從美元債來看，2020 年 11 月、2021 年 4 月為償債高點。另據聯合資信測算，不考慮行權，2021 年地產債到期金額為 5278 億元。如果考慮含權債行權，2021 年地產債到期及行權的金額約為 7840 億元。
同時，在 " 三道紅線 " 的背景下，地產行業融資端收緊，部分紅檔、橙檔且土儲不豐富的房企受沖擊較大，行業馬太效應加劇。
國泰君安指出，這類房企一方面受政策限制難以大規模舉債，債務滾續及土地投資受限；另一方面土儲的匱乏又制約其經營性現金流的增長，在面對到期回售壓力時，可能會出現資金鏈斷裂的問題，存在一定的信用風險。
近日，佳兆業集團控股副總裁、首席經濟學家劉策告訴時代周報記者，" 三道紅線 " 管控下，不僅房企融資規模直接受限，而且穿透式監管下包括如明股實債、表內表外等情況將全部納入監管體系。在此背景下，中小房企生存空間將進一步遭受擠壓。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴時代周報記者，在 " 三道紅線 " 的落實大背景下，企業需要關注后續的融資等內容，若是資金狀況不好或者說發債有困難，那就需要減少拿地和積極做銷售。這才是確保房企和房地產領域穩健的保障。尤其是對于一些觸碰紅線的房企，更是需要重視，適當要引入新的投資者，以緩解債務方面的壓力。
快周轉成房企核心方向
高杠桿難以為繼，融資端持續收緊，快周轉成為各大房企的核心方向。
中信建投指出，自 2016 年房地產融資政策收緊之后，快周轉模式下的銷售回款是房企最重要的現金流入方式，銷售回款 / 開發資金來源的比重在 60% 左右。劉策也表示，2019 年房企的凈資產收益率達到了歷史峰值，這不是利潤驅動的，也不是杠桿驅動的，是周轉能力驅動的。
今年 8 月中期業績會上，快周轉也成為高頻詞匯，屢屢被各大房企高層提及。
新力控股首席財務官許進業表示，公司未來的增長還是通過精細化管理，快周轉等加大規模。中國海外發展副總裁郭光輝則表示，下半年公司將繼續提升項目運營效率，加快項目周轉。正榮地產執行董事、副總裁劉偉亮先生在回應項目投資的標準時，表示仍然會關注整個項目的周轉效率、利潤規模等幾項核心指標。
此前，一家千億級房企副總裁曾告訴時代周報記者，快周轉指的其實是資金的快周轉，即提前規劃設計，進而爭取拿到土地之后迅速開工，早日開盤，加速回流現金，再投入下一個項目，爭取規模增長和行業排名。
他同時表示，快周轉并非建設周期的快周轉，項目銷售合同規定的交付周期仍然是原標準，比如 30 層的高層住宅，交付周期一般還是 2 ― 3 年。
11 月 30 日，另一家千億級房企中層則告訴時代周報記者，快周轉雖是財務視角，與質量是不同的兩個維度。但企業如果沒有成熟的系統化管控能力做支撐，快速開發有時會帶來產品質量的降低或者不達標。
來源：時代周報
編輯：wangdc
