2015年，林靜以約170萬元的總價買下中弘·北京像素一套50余平方米的復式商住房，之后隨著全國房價飆升，小區同戶型房源的掛牌價達到320萬元。不過，2017年出臺的樓市調控政策迅速將商住房的價格打回原形。如今，北京像素50余平方米復式商住房的成交價在190萬元左右，較最高點降幅達100多萬元。
商住房價格的下調，讓其性價比再次凸顯，部分位置優越的項目的租金收益較高，租售比高于同區域普通住宅。合碩機構首席分析師郭毅分析稱，北京商住房當前的租售比大約是住宅的2-3倍。低總價、低門檻的商住房，是否還值得買呢？
01商住房降價約40% 市場仍處于冰點
商住房，是指在商業、辦公規劃性質的土地上蓋起的住宅形式的產品類型，它既不能落戶，也不能劃片入學。“商改住”改變的只是建筑形式及使用功能，土地性質不會改變，產權多為40年或50年。
2015年，考慮到購買住宅壓力太大，林靜以約170萬元的總價買下中弘·北京像素小區一套50余平方米的復式商住房。憑借巨大的體量、便捷的交通、相對低廉的價格，北京像素一直都是北京商住房中的明星產品，如今，這里居住著數萬人。
從2015年下半年開始，多個一二線城市的房價出現上漲，商住項目也水漲船高。林靜告訴中新經緯（微信號：jwview），她購房不久，北京像素的房價明顯上漲，小區同戶型二手房源的掛牌價最高達到了320萬元，單價超過6萬元/平方米。
2017年3月底，北京市住建委等部門發布《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》稱，已銷售的商辦類項目再次上市出售時，可出售給企事業單位、社會組織，也可出售給個人，個人購買應當符合在京無住房和商辦類房產記錄，且連續5年繳納社保或個稅；商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。
調控政策出臺后，商住房的熱度迅速下降。郭明是某大型房產經紀公司北京像素門店的經紀人，他對中新經緯透露，市場最熱的時候，公司在附近有4家門店，每個月共計能成交30多套商住房，而他們公司占據北京像素成交房源的70%左右。2017年政策出臺后，成交量就下來了，門店也縮減為1個，現在每月能成交10多套。
北京像素二手商住房的售價下降明顯。郭明分析，以50多平方米的復式商住房為例，最高點的成交總價超過300萬元，但最近的成交價在190萬元左右，面積稍大、正南向房子的價格能達到200萬元，整體下降100多萬元，降幅約40%。
中原地產數據研究中心提供的數據顯示，從限購出臺后的第一個月2017年4月算起，至2020年10月29日的43個月里，北京新建商辦類項目共成交10595套，而調控前的43個月（2013年9月-2017年3月）共成交113591套，下降了約90.67%。
中原地產首席分析師張大偉對中新經緯表示，北京新建商住房的成交均價沒有出現過于明顯的下跌，這主要是受成交結構的影響。他還估算，二手商住房的成交均價大致較高點下降40%左右，一些項目甚至出現腰斬。調控至今，新建、二手商住房市場一直處于冰點，沒有好轉的跡象。
諸葛找房分析師陳霄則稱，由于住宅價格不斷攀升，商住項目憑借著低總價的優勢受到購房者與投資者青睞，但過多的投機性需求吹大了市場泡沫。調控以來，北京商住房量、價均大幅下跌，調控效果明顯，這對商住市場的長遠發展是件好事。
02 租售比超過住宅 但居住舒適性較差
隨著租金與售價漲幅差距的拉大，“租售比”(房屋月租金與房屋總價的比值)這一評判物業價值的標準，在國內較少被提及，不管是自住還是投資，購房人更關注房屋未來的增值空間。
不過，持續3年多的價格調整，讓北京部分位置優越、交通便利的商住房的租售比迅速抬升，租金回報高于同區域的普通住宅。以北京像素為例，我愛我家的一位經紀人對中新經緯表示，該小區50余平方米復式商住房的租金在5800元/月以上，且一直都比較好出租。他說：“雖說是50多平方米，因為復式結構，實際使用面積比普通住宅大，比較受年輕人喜歡。”
以北京像素一套租金5800元/月、掛牌價約在195萬元的55平方米復式商住房為例，這套房源當前的租售比為1：336，若換算為年收益（即5800元x12月/1950000元），收益率約為3.57%。
緊鄰北京像素的金隅麗景園小區，它的一套68平方米兩居室的租金約為5300元/月，同戶型二手房掛牌價為280萬元，稅費約有30萬元。以此計算，這套房源當前的租售比為1：584，換算為年收益（即5300元x12月/3100000元），收益率約為2.05%。
位于亦莊開發區的林肯公園，是該區域較為成熟的小區，附近一家房產經紀公司的經紀人也表示，相比于周邊住宅，林肯公園商住房的租金不低，租售比也高于住宅項目。
合碩機構首席分析師郭毅對中新經緯表示，商住項目的位置普遍較好，基本都緊鄰軌道交通，周邊商業配套相對成熟，使得商住房的租金收益較高，有的會高于同區域的普通住宅。她估算，北京商住房當前的租售比大約是住宅的2-3倍。
不過，中新經緯走訪一些商住項目后發現，這類項目在居住舒適性上不及普通住宅。這類房源居住集中，公攤面積較大，辦公、居住的混雜，導致安全性與私密性較差；先天的設計限制，讓商住房在戶型、采光、隔音、通風等多方面都存在一定缺陷，一些復式戶型的層高也較低；除了早前一些項目，近幾年入市的商住項目不少都是商水、商電，且不通天然氣，居住成本高。
03 流動性受限 建議關注保障房
“風險是漲出來的，機會是跌出來的”，這句產生于股市中的經驗總結，是否能應用在北京商住房市場呢？
張大偉認為，經過三年多的調整，商住房的量、價都處在低點，未來或許有一定的空間。從租金回報率看，商住房的收益水平已經較高。
郭毅分析，商住房的價值，應當從兩個方面看。如果將商住房當做居住品，它未來的價值及增值空間沒有那么高，“住宅產品除了收益回報率以外，還有居住使用價值，現在購房者越來越看重居住品質的提升。商住產品難有很好的居住環境，它更多的是滿足剛需、中低收入群體的需求。”
郭毅進一步稱，如果將它當做投資品，商住房的投資回報率相對較高，渠道暢通且很穩定。從單平方米租金回報上計算，商住房的套均租金較高，單平方米的收益高于住宅。“七八十萬元，只能在北京很偏遠的地方買住宅，而且這只是首付款。七八十萬元或者一百多萬元，就能全款買下位置不錯的商住房，還有比這個門檻更低的投資品了嗎？”
但由于限購條件較多、只能全款購買，商住房未來的流通性及增值變現空間充滿不確定性。林肯公園上述門店的經紀人介紹，一些不滿足商住房購買資質的購房人，會選擇以公司形式購入，但注冊公司以及公司存續期間，都需要支付一定的成本。以公司名義持有商住房，每年還要繳納房產稅，“房產稅繳納有兩種方式，有一種是以租金收益計算的，稅費較低，每年大約是商住房一個月的租金。”
郭毅透露，新建商住房只能以公司名義購買，今后轉讓變現有兩種途徑：一是產權交割，但稅費較高；二是公司股權收購，這種方式稅費少，但收購方需要對被收購公司的經營情況進行摸底，以免收購后出現不必要的麻煩。“流通性是商住房面臨的核心問題，并會影響到未來的增值空間。商住房的增值空間一直都沒有住宅大，未來也不可能超過住宅。”
陳霄對商住房未來的價值提出不同的觀點。他對中新經緯稱，投資價值不能拿租售比這種單一指標去衡量，而且租賃投資回報周期太長。投資住宅、類住宅產品，更看重的是再次出售時的價格漲幅，商住房不能賣給個人，要出售給企業，導致其客群受到限制，出售難度較大。
“商住房的流通性肯定是弱于住宅，這是它當前面臨的一大難題，在購買客群及貸款的限制下，商住房未來的升值空間較小。”陳霄建議，對于沒有足夠資金購入純商品住宅的剛需人群來說，可以關注下保障房，如共有產權房、人才住房等。
（文中觀點僅供參考，不構成投資建議，投資有風險，入市需謹慎。）
（應采訪對象要求，林靜、郭明為化名）
來源：中新經緯
編輯：wangdc
