武漢的蔣先生在2018年購買了綠地置業開發的“悅瀾灣”小區，當時承諾的是“商住用房”，但交了錢拿到合同發現居然是“商業辦公房”，且實際面積與合同面積相比嚴重縮水，公攤超過了40%，而開發商承諾的共享休閑區域至今還是毛坯。
“商住用房”和“商業辦公房”有哪些不同之處？如此銷售，開發商是否涉嫌誤導消費者？蔣先生和其他住戶又該如何維權？
先交錢后簽合同
商住用房變成了商業辦公房
湖北武漢的蔣先生2018年通過綠地置業購買了“悅瀾灣”小區的一套商住用房，總面積53.81平方米，要求先交定金，后拿合同。他拿到合同后才發現所謂的“商住”其實就是商用辦公用房，實際住房的效果與漂亮寬敞的樣板間也不一樣。
蔣先生：我也確實沒有仔細看合同，合同上寫的是辦公室。在拿到合同前已經交了5萬元定金，又不能悔簽，后來一錯到底，然后就一步步被開發商偷梁換柱。
蔣先生說，合同上承諾的是建筑面積53.81平方米，實際使用面積36.36平方米，但實際經過測量，只有32平方米，公攤面積超過了40%。
蔣先生的鄰居宋女士也遇到同樣情況。她告訴總臺央廣中國之聲記者，自己也是本著對綠地公司的信任，先交錢后簽合同。
宋女士：開發商說所有合同是官方統一的標準合同，都在房管局備案了，不讓看。拿到合同后，就讓業主簽字，簽字的過程也非常快，基本上沒多少時間細看。之前說是商業住宅不是商業辦公，后來商業辦公連最基本的防水都不到位，也沒有天然氣。
對此記者多次嘗試聯系采訪綠地集團，截至發稿，尚未得到回應。
專家：公攤無統一標準
發現與預期不符應盡早退掉
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴中國之聲記者，與傳統居住用房公攤面積不同，商用房的公攤面積的確更高。公攤面積到底該有多少，國家也沒有明確規定，全都取決于合同上標明的建筑面積和實際面積，所以商住、辦公用房如果用來居住，在功能上都是受限的。
嚴躍進：無論是商住公寓還是商用辦公，其實與普通住宅有很大區別。有些開發商會強調公寓的概念，在水電煤上有一定的誤導，或者變相改造成有居住功能的。普通的商品住宅一般不叫商住，直接就叫住宅。商住或商辦，都是物業違規回避政策管控，說明當前還是存在誤導營銷的情況。
嚴躍進表示，由于公攤沒有統一標準，買房前務必了解房屋屬性，如果想要買這樣的房屋來居住，發現與自己預期不符時應盡早退掉。
嚴躍進：一般住宅的公攤可能達到10%，商業辦公的公攤明顯偏大。購房者如果買了這種模棱兩可的房屋，要保留證據進行維權。不建議投資此類房屋，必要時即便有一定損失，能退掉則退。
律師：面積誤差超3%，有權要求退房
“先付定金后看合同”涉嫌違法
河南豫龍律師事務所律師付建告訴中國之聲記者，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，實際面積超過合同約定3%的，法院應該支持購房者退款或要求開發商雙倍退還差價的要求，至于開發商在賣房時的其他承諾，也應以合同約定為準。
付建：合同約定36平方米的面積，實際只有32平方米，面積誤差已遠遠超過3%，所以買受人有權要求退房。
關于配套設施，如銷售人員在銷售過程中口頭承諾有水電配套設施，但在書面合同中沒有約定，業主不能僅以口頭承諾而要求開發商承擔相應違約責任。
關于配套空間，開發商在售樓宣傳時，如果在宣傳海報上表示有自助健身房、自助廚房等設施設備，則視為開發商的承諾，應對此負責；在交房時，如果沒有相關設施，開發商可能涉嫌虛假宣傳，應承擔違約責任。
購房者先付定金才能看合同涉嫌違法。定金是為確保合同履行而自愿約定的一種擔保形式，合同的簽訂是一種平等自愿的狀態，不能強迫當事人交納定金后才能看合同。
付建：強迫當事人交納定金后才能買賣合同是違法行為，該案中業主尚未看到買賣合同具體條款的約定內容，開發商就讓簽訂認購協議，或者說讓交5萬元之后再看合同，明顯違背了法律法規。
來源：中央廣電總臺中國之聲
編輯：wangdc
