方圓房服集團（9978.HK）今年5月底正式從創業板轉入主板上市，近期再次搞出大動作，代價人民幣6800萬元擬收購母公司旗下物業管理公司，即方圓現代生活服務。至此，方圓房服將不再是單純的房地產代理公司，一舉殺入了近年港股最火爆的板塊之——物業服務及管理板塊。
母公司方圓地產是國內百強房企，旗下僅有方圓房服一個上市平臺，在其成功轉入主板上市后，順勢將物管業務輸入進上市公司算是水到渠成的事情。相比較那些還在排隊IPO的物企，可謂是彎道超車。而此次收購對象方圓現代生活服務，是擁有國家一級資質的專業物業服務供應商，中國物業服務22強企業，目前合約面積1200萬平方米。公司業務以廣州地區為基點，深耕粵港澳大灣區、江蘇等省區，在手物業項目資質較佳。二十多年的發展，業務發展也相當成熟，業態包括了住宅、公寓、寫字樓、工業園區、政府機關大樓和學校等物業。
物管賽道擁擠，但板塊仍有較高確定性
其實當前時點下，港股物業服務及管理板塊算不上最高光時刻，近段時間新上市的物業股普遍出現破發的尷尬境遇，行業高估值邏輯遭遇了一定挑戰。經統計，今年已經有13只物業新股上市，短期內還將有包括恒大物業、華潤萬象生活、佳源服務等招股上市，整個港股物業板塊公司數量快接近40家。
板塊個股越來越多，稀缺性自然有所下降，上半年疫情期間物業公司彰顯社會價值，以及持續高增長的中期業績，板塊漲幅也是一度遙遙領先。不過，近3個月以來，板塊累計回撤幅度達到了20%左右，龍頭標的亦顯著下跌。新股申購賺錢效應也比不上前兩年，幾只新股接連破發更進一步給板塊澆了一盆冷水。
分析新股破發的原因，一方面其實是因為IPO定價過高，如合景悠活及世茂服務的IPO市盈率都超過70倍及80倍以上，此前行業的IPO市盈率均值不到30倍，如此高的定價導致破發也能理解。另一方面，也是因為板塊年初以來累積了足夠多的升幅，時值年末自然會涌現出一部分獲利盤，部分龍頭標的帶頭殺跌，都影響了市場氣氛。
目前物管賽道已稍顯擁擠，不過板塊的成長性仍有較高確定性，短期下跌更多是獲利回吐，持續穩健增長仍可期，現金奶牛的大邏輯也沒有改變。近期幾只如融創服務、恒大物業等頭部房企旗下物業公司陸續上市，雖產生一定的資金分流效應，但也反映板塊在資本市場的號召力依舊強勁，且給予的估值水平仍較高。相信隨著更多的增量資金進場，板塊的活躍度有望持續。
挑地方、挑老板、挑業務
物業股越來越多，未來分化或無法避免，怎么挑選投資標的？是追求激進增長還是穩健經營？而且，方圓房服此次收購的方圓現代生活服務質素又如何，能否脫穎而出實現資產合理證券化？
首先還得挑地方，一二線城市的項目普遍是要優于三四線城市的，方圓現代生活服務深耕大灣區，主要項目均在灣區的重點城市，項目整體資質有所保障。其次是挑老板，對于物管企業而言，一個強勢的地產母公司是非常重要的，一方面是獲得母公司資源的傾斜，另一方面也是共享母公司品牌影響力。方圓現代生活是方圓集團旗下子板塊，納入進方圓房服應該是集團整體戰略考量，而就方圓地產來說，總部位于廣州，連續14年都躋身為全國百強房企。母公司合約銷售增長規模，一定程度保障了未來方圓房服物管業務的增長。
最后看業務構成，目前港股近40家物業股，業務過度單一往往不被看好，會影響抗風能力，也就影響估值水平。比如住宅物業穩一點，但商辦物業毛利會高一些，增值服務做的好的話也會是加分項。方圓現代生活服務目前已披露的資料不多，就公告內容及方圓地產官方網站上面的資料顯示，該公司所涉及的業態其實還算豐富，住宅項目會多一點，但商辦也有一定比例，寫字樓、政府機關大樓、學校等項目亦有運營經驗。只是，在外延拓展方面沒有披露相關資料，單就母公司方圓地產的風格來看，應該不是那種盲目激進型的。
收購完成后業績直接翻番，估值邏輯正式切換
此次以人民幣6800萬元的現金對價，獲得了目標公司66.31%權益，明年就可以實現并表。方圓房服2019年營收約人民幣2.56億元，歸母凈利約人民幣2217萬元。目標物業公司2019年營收約人民幣2.1億元，除稅前溢利約人民幣1531萬元。方圓房服目前處于港股地產代理板塊，行業估值不高，方圓靜態市盈率僅約8.5倍，TTM市盈率約11.38倍。若并表物業公司后，粗算對應2019年靜態市盈率只有6.4倍左右。
并表之后業績基本上可以翻番，未來兩大業務地產代理及物業管理將實現雙輪驅動，業務組合擴大的同時，其協同性也得以提升，更重要的是估值邏輯有望正式切換。物業資產注入后，基本可以將公司定位于一只物業股了，港股物業板塊TTMPE均值約35倍左右。按照目前方圓物業的體量，可以歸類到第三梯隊中，保守給予25倍市盈率，對應目前股價0.52港元，后面可預期也將存在300%的潛在升幅。
當然，資產注入之后的發展前景還不夠明晰，市場給予的估值料不會一步到位。但是優質物業項目注入進來后，方圓“搬家”去物業服務及管理板塊，當前的估值水平肯定是不合適了，股價也不會繼續在1港元下方運行。所以當前趁著公司估值尚未切換，把握左側機會可謂正當時！
母公司方圓集團持續性注入資產可能性？
方圓集團是國內百強房企，但是上市平臺就一個方圓房服集團，后者此前還僅是主營地產代理業務，且創業板上市。港股創業板的流動性和估值水平肯定遠不及主板市場，所以今年5月底公司正式實現轉主板，以前8376.HK代碼換成了9978.HK。剛完成轉板，就塞進來一個物管資產，而且是自有資金購買，并沒有通過發行新股來撈錢，后面會不會有進一步動作，難免引人猜想。
集團現有業務已從主業地產延伸至金融、教育、醫養、海外投資等多個領域，鑒于行業普遍承壓“三條紅線”政策，而擁有一個通暢的港股上市平臺重要性毋庸置疑。方圓房服集團2017年港股創業板上市，近年未有大動作，此次收購物業資產超出預期，市場也不應該再以老眼光視之。港股市場確實不缺少能夠持續穩健增長的好標的，但是也怕一成不變、缺乏活力的低位橫行股，畢竟資金池子比不過內地A股。像方圓房服集團這種，突然迎來業務上的大突破，且存在母公司持續整合注入資產的可能性，未來股價的潛在收益值得憧憬！
