土地出讓金額創歷史新高、房價連續上漲41個月、2019年迎來十余家外來房企入駐……昆明這個以四季如春的氣候聞名的城市，在2019年可以說迎來了樓市最熱鬧的一年。
“2019年昆明房地產市場經歷了一面是表現不俗、一面是壓力增大的雙重境遇。”諸葛找房市場研究員姜國君向《每日經濟新聞》記者分析指出，2020年昆明房地產在無重大利好誘因或重大利空打壓的情況下，后續的發展軌跡仍將體現平穩的基本調性。
土地成交創歷史新高
2019年12月31日，隨著空港經濟區大板橋街道125088.66平方米商業土地因無人報名流拍后，昆明主城2019年的土地市場正式收官。而2019年也可以說是昆明土地市場最熱鬧的一年。
中指院數據顯示，2019年昆明土地出讓592宗，面積達2475.03萬平方米，同比上升約55.4%；出讓金額達1011.9億元，同比增長約60%，土地成交量創下歷史最高。而2018年，昆明的土地出讓金僅為633億元。
《每日經濟新聞》記者從昆明市自然資源和規劃局官網查詢獲悉，2019年昆明主城區除年底西北新城、經開區和空港經濟區三批百余畝住宅用地因報名人數不足流拍外，土地市場整體保持了極高的成交率。同時，昆明土地市場在2019年也頻頻上演溢價成交的激烈場面，草海、北部山水新城、呈貢、方旺、東白沙河等片區都有土地溢價。中指院數據顯示，2019年昆明土地成交平均溢價率為7.17%。
在土地成交規模方面，主要集中在草海、新螺螄灣、小哨片區地塊。云南本土房企俊發地產以92億元斬獲新螺螄灣片區789畝地，也成為2019年在昆明土地市場上拿地支出最多的房企。此外，招商蛇口(19.480, -0.56, -2.79%)聯合體以23.35億元斬獲的小哨片區1690畝地，成為昆明2019年成交的最大一批土地。
姜國君分析認為，2019年配合各項重大戰略規劃的推進，昆明集中供地規模有所擴大，而出于爭搶昆明市場的需要，各房企拿地的積極性也比較高，二者互為促進，共同做大了2019年昆明土地市場的蛋糕。“預計2020年昆明土地市場仍將受到各大房企的關注”。
如龍頭房企龍湖地產曾在2019年12月回復《每日經濟新聞》記者時表示，對昆明市場保持高度關注，對于符合集團投資預期的項目及土地仍在持續保持緊密的跟蹤，如時機成熟將擇機增加昆明土儲。昆明市自然資源和規劃局官網顯示，2019年7月，龍湖地產以約14.4億元底價競得官渡區關上街道辦事處兩宗城鎮住宅兼商務用地，面積為49179.16萬平方米。
姜國君同時表示，由于2019年成交的土地尚需消化，加上房企源頭資金仍將面臨收緊，2020年昆明土地市場增速或將有所減緩。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《每日經濟新聞》記者分析指出，很多城市由于管控而致市場降溫，但是昆明或者西南市場表現都不錯，成交比較熱鬧。目前昆明市場還沒有完全釋放，2020年還是有機會的。同時也要注意昆明土地市場出現的一些新問題，如后續地價不過快上漲，還是有企業愿意去昆明拿地的。
一年引來十余家外來房企
與熱鬧的土地市場相呼應的是眾多外來房企的進駐。
據《每日經濟新聞》記者不完全統計，2019年昆明迎來了寶能、雅居樂、世茂等十余家外來房企的進駐，其中雅居樂、世茂和旭輝等幾家房企更是數次亮相昆明土地市場拿地。至此，包括碧桂園、萬科、融創等在內的2019年全國銷售排名前20的房企已全部進入昆明市場。
而在2019年新進入昆明的房企中，拿地規模最大的無疑是寶能地產。2019年11月11日，寶能地產旗下子公司昆明寶峻置業有限公司溢價6.27億元競得草海南岸一打包地塊，住宅地塊樓面價最高達到了15922.5元/平方米，刷新昆明樓面價歷史紀錄。而草海南岸595畝土地全部由寶能地產旗下公司競得，成交金額達到了55.45億元。
拿地面積最多的則是陽光城。雖然此前陽光城在昆明已經和保利合作開發了項目，但其首次在昆明拿地則是2019年1月以溢價9600萬元競得安寧太平新城225畝地，成交額約5.8億元。地塊建設項目為陽光城文瀾公館，現已入市。2019年6月，陽光城又以17.18億元斬獲西山區白沙地片區560畝地，兩次拿地面積總計達到785畝。
“外來房企爭搶昆明市場的趨勢越來越明顯，主要原因在于昆明市場具有一定的熱度，對外省特別是北方居民的吸引力較強。”姜國君解讀稱，近年來昆明在西部地區的戰略地位不斷升級，中國（云南）自由貿易試驗區昆明片區、大健康產業示范區等招牌效應突出，區域性國際中心城市建設步伐加快。跨區域房企自然能從中嗅到商機，對昆明的關注程度也就提高了。
作為2019年新進入昆明的房企，上海鵬欣集團打造的昆明云硅智能科技小鎮項目也在2019年12月底正式開工啟動，項目占地面積約1萬畝，規劃建成為千億元級產業新城。在開工儀式上，鵬欣集團相關負責人在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，看好昆明作為輻射南亞東南亞地區的經貿中心地位，城市發展建設已“箭在弦上”，未來鵬欣集團或將繼續加大在昆明的投入。
嚴躍進向記者分析指出，眾多房企進入昆明市場，說明昆明市場還是受關注的，地價比較便宜、房屋交易市場比較活躍，客觀上都能帶來一些刺激，后續成長性比較高。
克而瑞最新統計顯示，2019年昆明TOP20房企占據市場84.97%的份額，同比上漲12.87%，持續高速增長，這主要得益于企業的前瞻性布局戰略，多盤齊發以及自身優勢。昆明房地產行業寡頭化明顯，規模房企多種方式擴充貨源，拓寬企業貨儲，未來房企集中度將進一步提升，中小型房企面臨被市場淘汰的壓力。
據相關媒體報道，2019年，昆明市兩級法院收到涉及房地產企業破產的申請已有11家，涉及債權人約11307人。人民法院公告網也顯示，包括昆明千益豐、云南仁澤、昆明恒圳、奧宸地產、昆明香緹玫瑰、云南藝術家園等多家企業在2019年申請破產。
房價連續41個月上漲
國家統計局2019年12月公布的《2019年11月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數》顯示，2019年11月昆明新建商品住宅銷售價格環比上漲0.6%，同比上漲了12.4%，這已是自2016年7月開始，昆明房價連續41個月出現上漲，是同期國內城市中連續上漲時間最長的城市之一。
另據中指研究院2019年12月發布的《百城房價指數》，2019年12月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為15168元/平方米，環比上漲0.42%；昆明2019年12月房價環比上漲0.24%，新建住宅均價10889元/平方米。按照國家統計局公布的數據，將2015年的房價指數定為100，到2019年11月，昆明的房價指數為147.7，也就是漲了47.7% ，在30個省會城市（含直轄市）中，昆明的累計漲幅排在第12位。
“相關數據顯示，2019年昆明新房、二手房價格漲幅呈明顯回落的走勢，說明樓市在普遍承壓的情況下房價增長動力在變弱。2020年昆明房價仍有一定的上行空間，只不過相關預期值會縮小，市場表現也將趨于平穩。”姜國君指出。
盡管整體市場上漲幅度較小，但昆明熱門區域在過去十年里的房價卻已翻番。近日，《每日經濟新聞》記者在實地走訪目前昆明地產熱門區域滇池板塊時了解到，目前區域在售的海埂悅府、公園1903等樓盤，均價在20000元/平方米左右。而在2013年，與這兩個項目僅一街之隔的西南海首期開盤價僅為10000~11000元/平方米。
“2019年昆明房地產市場經歷了一面是表現不俗、一面是壓力增大的雙重境遇，這也說明市場有其脆弱的一面，求穩本身也是行業內部的基本訴求。”姜國君表示，在無重大利好誘因或重大利空打壓的情況下，后續的發展軌跡仍將體現平穩的基本調性。
嚴躍進指出，昆明房價持續上漲，后續政策面很容易收緊，2020年不排除會出現政策調控，整體樓市或將出現上行的態勢，整個昆明市場是值得期待的，但要嚴防價格過度炒作。
來源：每日經濟新聞
編輯：wangdc
