2018 年項收益率明顯下滑；2019 年拿房成本回落，轉讓項為增多。
開發商對租業期有積極作，但前該業務被邊緣化且拆分上市意愿不強。
疫情下業需求幅下滑，租賃政策收緊；集中式企業求穩，分散式企業開源節流。
我們參加了 2020 年租公寓業展望專家組會議，會議邀請了克瑞租賃事業部總經理對今年業增趨勢、競爭格局、融資環境以及疫情影響等進交流，其主要觀點如下：2019 年業增速顯著下滑，后發企業逐漸退出。2019 年租公寓業頭部企業管理規模平均增速為 19%，較 2018 年 173%的增速明顯回落，預計今年增速將進步回落。前市場頭部企業基本是早期進業的企業，在盈利上，其提前鎖定低價房源并享受了 2017-18 的租上漲，獲得可觀的租剪差；在規模上，其充分利 2017-18 的資本推動獲得了量貨源。在 2017-18 年才后發進的些企業前已基本淡出。
分散式規模效應已有所顯現，但對城市政策險；集中式經營模式仍在不斷更新。前分散式企業的規模及品牌效應已有所顯現，業第 2、3 名已順利上市，其險主要來于城市政策，例如北京之前在叫停了“N+1”等改造出租類產品后，部分企業在北京的運營規模近停滯。集中式企業運營模式正在由重變輕，前各家企業基本采取輕重結合的式經營，輕資產：重資產經營的例在 8：2 到 6：4 不等，未來成本細項控制是決定能否做、能否盈利的關鍵。前分散式企業占到租賃市場整體的 4%~5%，集中式企業不 2%。
2018 年項收益率明顯下滑；2019 年拿房成本回落，轉讓項為增多。2013-17 年重點城市租每年保持 5%-8%的增，由于租公寓在業主端般少簽訂 5 年，因此在這個節點上企業可賺取定的租剪差。2018年起，開發商在前輪地產周期開發的量物業使市可租賃房源幅增，因此本年租并未增；同時，2018年部分運營商在獲得融資后為追求規模開始哄搶房源，導致成本拉升，盈利能受損。標桿企業在 2017 年前對 IRR的要求為 18%， 2018 年起則降 15%。業拿房成本位出現在 2018 年下半年，個別房源成本較 2017 年時漲幅達兩倍；2019 年業進蕭條期，拿房成本基本回落 2017 年的平。部分企業前只出不進，其轉讓的多為之前價收購的房源及遠郊項，其中部分價收購項在 18 年最價位上給予 5 折-65 折優惠后單項盈利能尚可，易于轉讓；遠郊項往往在打折后也問津。
開發商對租公寓業期有積極作，但前該業務被邊緣化且拆分上市意愿不強。開發商開始進租公寓領域基本是“被迫持有”：在過去 5-8 年，線城市政府的供地集中在新區或近郊，并要求開發商持 15%-20%的物業，開發商被迫持有了批項位置遠、空置率、租低、法盈利的物業。2017-18 年在政策扶持、租賃貸盛、企業業績較好的情況下，開發商對租公寓的虧損可以默認； 2018 年末融資渠道開始堵塞、企業盈利能下滑，租公寓業務的盾逐漸爆發；2019 年，許多開發商開始退出租公寓項，或將其變成邊緣業務。未來地產系租公寓的轉變關鍵在于 1）管理能獲得本質提升，對租產品精細化運營；2）前期開發物業持續積累達到規模效應，產品線分化； 3）邊界成本穩定，進盈利的成期。從上市節奏看，短期看開發商系租公寓并動上市：前運營較好的湖冠寓僅是湖業務之，暫拆分上市計劃；旭輝領寓和開發業務有較明顯的分割，其定位是具備后臺優勢的運營商團隊，前提出 5 年內上市。
融資額下滑并集中在頭部，租貸嚴控對分散式影響較。2019 年業融資同下滑，特征由多筆額變成單筆額，融資持續向頭部集中，預計今年將持續單筆額的狀況。預計后續年業融資將較為穩健，不會出現漫灌的情況。租貸，2019年末政策提出住房租賃企業租收中租貸占不得超過 30%，部分分散式企業主要融資渠道仍是租貸，受影響會較。
來源：樂居財經
編輯：koko
