編者按：比爾·蓋茨曾說：我們總是高估“短期”變化，卻低估未來“長期”的變革。房地產行業在“轉型敏感期”遭遇的這場疫情，給行業帶來了哪些短期變化？這些短期變化使房地產行業的轉型升級之路加速還是轉向？金融界上市公司研究院從3月起推出地產觀察，通過和行業專家、權威人士和知名房企高管等進行深入交流，厘清短期變化和長期變革，探討房地產行業在“疫情后半段”的戰略對策。
新冠肺炎疫情對房地產行業及其上下游產業鏈帶來了挑戰。與住宅地產、商業地產相比，產業地產短期所經受的沖擊力度較小，成為了疫情“風暴”下房地產行業的避風港，但疫情也同樣加速了產業地產的商業邏輯重構。這場重構力度之猛，范圍之廣，不啻于一場產業內的“升維”。如果不能跟上這種步伐，則很難在未來進化。
一直以來，傳統房地產的“高周轉、短周期”運營思維是產業地產的“痼疾”所在，造成了諸如科技園區空心化、招商引資難、與地方政府利益割裂等一系列問題。而在疫情的影響下，傳統產業政策、經濟環境發生了兩個變化，一方面疫情影響地方經濟的情況下，政府對本地產業經濟的訴求更加迫切；另一方面，央行在向實體經濟釋放流動性的同時反復強調“房住不炒”的總基調，給房地產宏觀政策并未帶來完全松綁的預期。在此背景下，產業地產的運營邏輯迎來重構的契機，即摒棄傳統的地產思維，以區域發展、產業經濟為出發點，擁抱新經濟模式，聚焦新一代信息技術、高端裝備、新能源汽車、航空航天、節能環保、新材料、大健康、5G等重點新興產業，成為產業地產長期變革的主旋律。
困擾產業地產的兩大難題
隨著經濟社會的發展和分工協作的不斷演化，房地產行業的分類方式也在不斷深化。根據房地產行業交付產品的基本功能特征，大致可以分為住宅地產、商業地產和產業地產，其中產業地產是圍繞“產業微笑曲線”而構建的產業價值鏈一體化平臺，特點是以產業為依托，以地產為載體，實現土地的整體開發與運營。
傳統房地產企業的開發運營模式一般為拿地——開發——銷售——交付所形成的閉環。然而這一模式經過近十余年的快速發展，特別是近年來國家“房住不炒”宏觀調控政策的推進，傳統房地產開發的利潤增長空間已經逐漸趨于飽和，利潤增長速度也逐漸放緩，這被行業形象地稱之為由“黃金時代”向“白銀時代”的轉型，房地產企業的頭部效應愈發明顯，行業的競爭程度也必將更加激烈。為此，不少房企想要通過產業地產尋求轉型突破。然而這一轉型之路未必順暢。
“傳統地產是坐電梯，而產業地產是爬樓梯，企業家爬樓梯的能量消耗大，而這個能量就是現金流。“中銳基業創始人吳達傳用形象的比喻道出了產業地產和傳統地產不同的本質。
產業地產的核心是產業經濟，而發展產業需要重資產、高現金的投入。從地產開發商的角度來看，一但住宅地產利潤遠高于產業利潤，那么傳統的地產思維就會在產業地產的運營中占據主導位置。住宅地產利潤高，且資金投入一兩年就可以完成周轉，而產業布局則需要大量的時間與資金的投入，在這種矛盾下，產業地產開發商更傾向于先賣房，再做產業甚至不做產業，這不僅造成了近年來大量產業園區的空心化，也讓房企與地方政府互不信任。這是當前產業地產面臨的一大難題。
此外，產業地產如何盈利是另一大難題。中建設計集團城市規劃和村鎮設計研究院副院長、產城規劃專家丁偉指出：“產業地產運營商對一塊地進行投資，肯定希望將來這塊地未來的增值和收益自己可以分一杯羹，但是土地的增值部分，國家是嚴令禁止分配的。運營商在拿地的時候不能獲得一個好的價錢，拿到地之后又不能從土地的增值之后得到更多的收益，對于想做產業的運營商來說是一大痛點，也是產業地產發展中另一個難題�！�
轉型產業地產為什么難？因為產業地產不是一個純市場化的產品，既要兼顧市場的需求，更要兼顧政府的需求，實現與政府的共贏局面，是產業地產解決當下行業難題的核心所在。新冠肺炎疫情爆發以來，從中央到各地政府為穩定經濟發展，陸續出臺了一系列扶持政策，產業經濟作為區域經濟發展的一大支柱，在當下這個特殊時期迎來了發展的政策窗口期，產業地產也迎來了轉型重構的機遇，如何抓住機會實現與地方政府和相關政策的協同發展，是短期內產業地產運營商要思考的首要問題。
政策面的升維
如果沒有此次疫情，產業地產或許還將按照原有軌跡緩慢地“去地產化”，然而受到沖擊的地方經濟，已經等不到緩慢的漸變，越來越多的地方政府出臺了一系列支持地方產業經濟的政策，疊加宏觀貨幣政策、產業政策的不斷加碼支持實體經濟發展大背景，產業地產中迎來政策窗口期。
進入2020年，央行先后通過降準、調低逆回購中標利率、下調LPR等一系列措施向市場釋放流動性。然而當房企紛紛盼望房地產行業政策“松綁”之際，央行接連表態“房住不炒”的總基調不會發生變化。
2月19日，央行發布2019年四季度中國貨幣執行報告，報告中總結了四季度我國房地產行業的發展情況，同時在下一階段主要政策思路中重申了“房住不炒”、“因城施策“的基本原則，并點出加快建立房地產金融長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。隨后，央行副行長劉國強再次“房住不炒”依然是2020年房地產行業的總基調。
與此同時，中央和地方政府為穩定經濟，推動區域產業發展出臺了一系列扶持政策。2月10日，發改委等19個部門和單位印發《關于推動返鄉入鄉創業高質量發展的意見》，提出到2025年，打造一批具有較強影響力、一二三產業融合發展的返鄉入鄉創業產業園、示范區（縣）。
2月24日，發改委、工信部等11個國家部委聯合印發了《智能汽車創新發展戰略》，提出到2025年，中國標準智能汽車的技術創新、產業生態、基礎設施、法規標準、產品監督和網絡安全體系將基本形成，能夠實現有條件自動駕駛的智能汽車達到規�；a，實現高度自動駕駛的智能汽車在特定環境下市場化應用。到2035年，中國標準智能汽車體系全面建成的目標。
地方政府方面也相繼發布了促進區域產業高質量發展的相關政策，不完全統計如下：
制圖：金融界上市公司研究院數據來源：中國指數研究院
從政策層面分析，有兩個顯著“升維”變化：一方面，盡管事實上整體流動性不斷放松，但中央反復重申房地產行業不會政策“松綁”，導致產業地產中的“地產思維”得不到強化；另一方面，地方經濟“災后重振”的需求使得產業地產運營商與政府的經濟發展訴求進一步融合。特別是當前國家已經明確，在疫情之后的經濟恢復建設中要積極運用新興技術發展高端產業，包括“新基建”產業鏈——5G、高端裝備、新能源汽車、航空航天、節能環保、新材料等，以及以新興消費和健康醫養等消費升級領域。
產業地產運營商行動
正是在共同應對疫情之后的經濟恢復問題上，政策的鼓勵方向指出了如何解決與地方政府協同的難題。由此，產業地產運營商放眼未來，選擇什么樣的產業進行布局至關重要。在這方面，行業內的龍頭企業已經有所行動。
根據中國指數研究院發布的1、2月產業地產市場月度報告的企業動態匯總，從2019年12月24日到2020年2月27日，共有超過60余個產城項目達成協議。
12月25日，綠地株洲濱江科創園項目正式啟動，綠地以“地產+科技”的新型城市更新模式打造集總部經濟、科創研發、創意辦公、配套服務等功能業態為一體的大型生態科創產業綜合體。
1月9日，金地集團和沈陽市政府簽訂戰略合作協議，計劃投資金額298億元在沈陽市改造、開發9個產城項目，其中包括于洪智能制造產業園、金地沈河文體中心項目、渾南區智能制造中心航空制造生產線項目等。
2月18日，綠地集團與煙臺市政府簽署戰略合作框架協議，雙方擬就煙臺高鐵南站城際空間站、芝罘幸福新城地標、牟平區會展中心等三大項目開展合作，總投資合計約400億元。
2月25日，國內自主晶圓再生量產領軍企業協鑫集成與華夏幸福簽約，總投資50億元、年產360萬片再生晶圓項目落戶合肥肥東產業小鎮。
2月27日，張江科學城舉行重點項目集中簽約、開工啟動儀式。共集中簽約項目30個，集中開工啟動項目20個，涉及創新研發平臺、集成電路、生物醫藥、人工智能及城市功能提升等多個領域，50個項目共投資達364億元。
從上述行業頭部企業近期的產業布局中，“人工智能”、“生物醫藥”、“”文體“、”康養“等新經濟領域詞匯頻現，結合中央與地方政府對于新經濟發展的相關扶持政策可以看出，擁抱新經濟模式逐漸成為產業地產長期變革的主旋律。億達中國高級副總裁于大海指出：“關注新興產業領域一些市場機會。傳統行業在這次疫情中受沖擊較大，而新一代信息技術、智能制造、無人配送、在線教育與消費、遠程醫療等新興產業展現出強大的成長潛力。”
競爭力升維：競爭剛開始
綜上所述，短期來看，地方政府做強本地產業經濟的訴求，使產業地產中的“地產內核”進一步淡化，“產業內核”升級為主導，并有助于地方政府與產業地產運營商目標協同；長期來看，新經濟帶動下的新興產業將為產業地產注入全新的活力。
回歸本質，只有明確了產業發展的內核，產業地產才具備真正的核心競爭力。
不可否認的是，盡管受到政策的支持，但產業地產相較于傳統房地產發展難度仍然偏大，競爭也更加激烈。產業地產的開發主體嚴格來說主要有兩類，一類是政府主導的各種國家級或地方級高新區開發機構；另一類是民營企業，以企業化方式參與各種產業地產項目。而民營企業發展產業地產主要有三種類型，第一種模式是開發性PPP模式；第二種模式是產業+地產的模式，其本質是產業購地模式；第三種模式是回歸產業的開發產品型模式，即產業科技園區模式。
在政策環境和產業地產發展邏輯進化的背景之下，產業地產要實現從高速增長向高質量增長的轉型，運用這三種開發模式的發展前景究竟如何，仍須等待市場的考驗。
對此，吳達傳表示：“不論哪種模式，產業地產都要堅持三點核心競爭力。第一點，要明確選擇自身的發展模式，因為每一種模式對選址的要求、與政府的談判要求是不一樣的，一旦選擇了商業模式，企業就決定了選址的要求，以及與政府談判的模式。第二點，做產業地產一定有產業在前、產業優先，要有自身的產業發展能力，或者有招商和產業整合的能力。第三點，企業的盈利能力和融資能力都必須要非常強，發展產業地產還要有產業情懷，回報周期往往比較長，前期能不能頂住壓力，跟融資能力密切相關�！�
只有明確了核心競爭力，未來的發展才能更具質量。放眼未來，產業地產將以經濟發展為核心，以新經濟模式為抓手，與政府實現互利共贏，擺脫傳統房地產行業的種種束縛，實現真正的“升維進化”。
來源：金融界上市公司研究院
