日前，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定》。《決定》明確，將國務(wù)院可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項授權(quán)各省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準。首批試點省份為北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶，試點期限1年。
一、農(nóng)用地轉(zhuǎn)性審批權(quán)獲得不同程度下放
2020年3月12日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定》。在嚴格保護耕地、節(jié)約集約用地的前提下，進一步深化“放管服”改革，改革土地管理制度，賦予省級人民政府更大用地自主權(quán)。主要內(nèi)容為：1、將國務(wù)院可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn) 為建設(shè)用地審批事項授權(quán)各省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準（新《土地管理法》第四十四條已明確）；2、涉及永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地或征地規(guī)模較大按土地管理法應(yīng)由國務(wù)院審批的（新《土地管理法》第四十四條已明確），在北京、天津、上海、重慶四個直轄市和江蘇、浙江、廣東、安徽四省試點（省市試點為新增內(nèi)容），試點期限1年，審批全部下放到省一級，其中，對試點省份進行動態(tài)調(diào)整，對連續(xù)排名靠后或考核不合格的試點省份，國務(wù)院將收回委托。
二、增強土地管理靈活性
2019年8月，中央財經(jīng)委員會第五次會議提出“要改革土地管理制度，增強土地管理靈活性，使優(yōu)勢地區(qū)有更大發(fā)展空間"，同月，全國人大常委會表決通過了關(guān)于修改《中華人民共和國土地管理法》。2019年12月，中央經(jīng)濟工作會議提出“要改革土地計劃管理方式”、“要加快落實區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，完善區(qū)域政策和空間布局，發(fā)揮各地比較優(yōu)勢，構(gòu)建全國高質(zhì)量發(fā)展的新動力源”。2020年2月，自然資源部召開會議指出，將加快推進《土地管理法實施條例》修改和配套政策出臺，即將公開征求意見，并指出“今年開始改革土地計劃管理方式，不再采取因素法分解指標，實行土地要素支撐跟著項目走，總量指標完全可以滿足需求”。（注：新《土地管理法》已于2020年1月1日正式施行。）
三、解決指標浪費和低效問題
本次改革前，政府“自上而下”對土地開發(fā)權(quán)進行配置和管理，土地指標層層分解到縣一級，由于中央和地方的信息不對稱和以及地方為求政績考核而重指標申請輕批后管理，由此會造成土地指標浪費和低效問題；本次改革后，政府不再采取因素法分解指標，實行土地要素支撐跟著項目走，總量指標完全可以滿足需求，后續(xù)將按照中央下達指標到省一級統(tǒng)籌，市縣有項目直接報由省里配給指標，解決了市縣指標分配與實際發(fā)展需求不匹配的問題，由此解決土地指標浪費和低效問題，并推動增強土地管理靈活性，使優(yōu)勢地區(qū)有更大發(fā)展空間。
四、優(yōu)勢地區(qū)獲更大空間和更高質(zhì)量的發(fā)展
新增建設(shè)用地指標的規(guī)模對一個地方的城市化和工業(yè)化發(fā)展具有直接的影響，本次改革土地管理制度將有利于優(yōu)勢地區(qū)獲得更大空間和更高質(zhì)量的發(fā)展。其中落實到房地產(chǎn)行業(yè)而言，主要針對于一二線城市或者經(jīng)濟發(fā)展較快城市，后續(xù)此類城市發(fā)展的土地使用需求和土地供應(yīng)指標之間將得到更好的匹配，也將更好的服務(wù)于“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”精神，利于后續(xù)此類房地產(chǎn)市場穩(wěn)定而健康的發(fā)展，也符合我們此前對于后續(xù)房地產(chǎn)行業(yè)政策或?qū)⒆裱跋裙┙o后需求”的支持路徑的判斷。
五、投資建議
本次肺炎疫情對全年銷售形成一定負面影響，但近期政府逆周期調(diào)控力度進一步加大，中央財政與貨幣也更趨積極，地方“一城一策”密集接力，政策或?qū)⒆裱跋裙┙o后需求”的支持路徑的判斷，預(yù)計板塊低估值將得到修復(fù)，同時全球降息潮再起、并力度加強，低利率環(huán)境下高股息房企和優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)價值凸顯。此外，我們認為本次疫情對物業(yè)管理行業(yè)將是一次行業(yè)價值的再認識，疏通過往的難點痛處，推動行業(yè)進入更廣闊、更持續(xù)的黃金發(fā)展階段。
我們重申板塊推薦評級，并優(yōu)選優(yōu)質(zhì)房企和優(yōu)質(zhì)物管企業(yè)，推薦：1、住宅開發(fā)：融創(chuàng)中國、萬科A、保利地產(chǎn)、金地集團、金科股份、旭輝控股、陽光城、中南建設(shè)、榮盛發(fā)展、藍光發(fā)展、華夏幸福，建議關(guān)注：世茂房地產(chǎn)等；2、物業(yè)管理：招商積余、綠城服務(wù)、保利物業(yè)、新大正，建議關(guān)注：碧桂園服務(wù)、永升生活服務(wù)、新城悅服務(wù)等；3、商業(yè)地產(chǎn)：龍湖集團、大悅城、新城控股，建議關(guān)注：華潤置地、寶龍地產(chǎn)等。
風(fēng)險提示。新冠肺炎疫情影響超預(yù)期、房地產(chǎn)調(diào)控和融資政策超預(yù)期收緊。
六、個股分析
金科股份（000656）
正值業(yè)績釋放期
16年以來，金科股份推出多元激勵，積極拿地擴張，通過多手段提周轉(zhuǎn)、控杠桿，實現(xiàn)高質(zhì)量成長，如高銷售增速、高權(quán)益比、高銷債比、高銷售/業(yè)績比、高拿地增速、高預(yù)收款等高質(zhì)量指標確保后續(xù)結(jié)算資源豐富，低價拿地則確保后續(xù)毛利率無憂，而目前公司正值業(yè)績釋放期。
萬科A（000002）
繼續(xù)保持龍頭優(yōu)勢
在本輪房地產(chǎn)小周期延長的反常周期中，萬科在住宅開發(fā)行業(yè)料將繼續(xù)保持龍頭優(yōu)勢，同時公司在物業(yè)服務(wù)、商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、長租公寓、養(yǎng)老地產(chǎn)和軌道物業(yè)等細分領(lǐng)域也已領(lǐng)跑行業(yè)，未來業(yè)績和估值的貢獻值得期待。
來源：財富動力網(wǎng)
