沉舟側畔千帆過，病樹前頭萬木春。
習近平總書記指出：“抗擊疫情有兩個陣地，一個是醫院救死扶傷陣地，一個是社區防控陣地。”
商業地產包括寫字樓、產業園正是社區防控陣地的重要組成部分。自疫情發生以來，商業地產及上下游企業同樣損失嚴重，經營受阻業績停滯。疫情之下，對商業地產行業、企業會產生多大的影響和沖擊？商業地產企業從業者應該怎樣應對和反思？對商業地產市場有何預測和展望？
為了能為更多的商業地產企業提供助力，房訊網、全聯房地產商會寫字樓分會聯合發起“新商辦50人專題采訪行動”，采訪、整理了來自50位商業地產總裁的思考和建議，期待與大家共享思想共克時艱。
洗牌與分化
全聯房地產商會副秘書長兼房訊網董事長劉凱：面對突如其來的疫情，對于商業地產的整個行業都會是一次前所未有的嚴峻考驗，進一步加速商辦地產行業洗牌。疫情之下，對商業辦公是遭遇之戰，強者恒強弱者恒弱；對聯合辦公是爭霸之戰，狹路相逢勇者勝；對長租公寓是生死之戰，全力自救向死而生。
中國宏泰發展董事局主席王建軍：突如其來的疫情造成了巨大的影響和損失，對所有行業來說這是一次大考，任何企業如果過不了這道坎就要被淘汰。其實偶然的背后都是必然。從商業的角度來說，每一次危機也蘊含著契機，有內在規律和節點。這次疫情之后，可以預計很多行業企業開始出現分化，加快優勝劣汰，有的面臨生死攸關，也會有一些逆襲而上，讓2020年成為一個重要的分水嶺。
大悅城控股北京大區公司常務副總經理、中糧廣場總經理孫天立：影響主要體現在五個方面。第一、市場需求減少，受疫情影響一季度區域產業引入、客戶選址將會暫緩或延后，實際看房量減少；第二、承租能力減弱，部分行業中小微企業實際經營收到沖擊導致租金支付和續租租金承載能力下降會有降租需求，樓宇將面臨保業績和保品牌的選擇；第三、需求行業可能發生變化，大型人員密集型行業、共享辦公等未來樓宇業主會慎重引進，而國企、金融、科技、醫藥等企業由于穩定性強，仍會是需求主力；第四、對于調整期樓宇來說，疫情會加速樓宇調整和產業疏解，樓宇運營方可以結合防控要求和合同履約情況進一步篩選出未來長期合作伙伴；第五、樓宇運營者大多數也屬于中小企業范疇，在防疫成本、貸款成本和企業稅收成本壓力下，面對入住企業減租需求也很難推出幫扶政策，急需政府相關部門在企業經營各個環節給予減稅降費支持。
嘉豐達科技發展有限公司董事長汪浩：突然出現的新冠黑天鵝對商業地產的沖擊直接體現在商業零售（閉店率高、人流量低）、公寓（返程延后、資金鏈承壓、租戶維權）、酒店（旅游消費基本停滯，入住率斷崖式下跌）等。寫字樓、商務園、產業園等作為企業復工、復產的物理空間承載主體，受到疫情影響相對緩和，主要表現為企業延遲復工可能引發的出租率的波動以及租戶結構的調整和轉移。此辦公類產品存在替代性、承接性，面對突發性風險事件的抗跌能力較強，具有較強的韌性。
萎縮與下行
譽翔安地產執行合伙人王珂：商務樓宇市場從2018年開始逐年走低，是由全產業收縮的基本盤決定的，本來是個緩慢下降的過程，這個過程也會伴隨著新老產業進行交替。但突發的疫情，對市場起到了加速衰退的作用，而新的產業跟不上，這種企業端的變化也就導致辦公樓宇的新需求跟不上撤退的速度。以北京為例，盡管產業園承接了一部分傳統辦公樓的需求，但總體仍然是縮量價跌的。所以疫情之下，客戶市場必然是萎縮的，放在短期（3-6個月）會是現金流質量差的企業開始退租裁員清算。反映在空置率和租金上，以北京為例，應該空置率在16%的基礎上放量下跌到20%以上，價格也會繼續下調，但因為租約的緣故不會劇烈下跌，最多下調10%。放在中期（1-2年）來看，如果呈現空置率快速提升的超跌現象，伴隨著疫情緩和，會慢慢回升，但價格不會反彈。
亞太商業不動產學院院長朱凌波：影響和沖擊可分為短、中、長三種狀態，長期影響在6個月以上。即使疫情徹底結束，工作和生活全部恢復，原來存量的寫字樓和產業園市場也會出現30%乃至更高的閑置和空置。再加上疫情后遺癥形成的對寫字樓和產業園在空間、環境、安全、環保和智能化的升級需求，會增加存量市場的追加投資或一定比例被淘汰。如果增量部分在這創新方面抓住機遇順勢而上，必將使未來的寫字樓和產業園市場競爭更加激烈和嚴酷！清盤破產、斷士斷臂、優勝劣汰、收購兼并等現象和事件會層出不窮。
中科產城董事長郭瑩輝：“覆巢之下，焉有完卵”，在本次新冠病毒疫情巨大的自然災害面前，房地產行業深處其中自然難以幸免，但是，從房地產開發銷售、資產持有運營、產業鏈服務等各個領域的影響烈度又是差異非常大的。產業地產在以往每年有十幾萬億的銷售額中本來比重極小，但是，卻同時受到產業客戶經營壓力傳導、金融機構貸款風險預警、產業物業銷售限制政策有增無減等等多重環境壓力，預計2020年可能有大量的產業地產項目停工停產甚至爛尾，產業地產企業因此而快速倒閉。現在疫情尚未結束還都不好說，但生存比以往更加困難，這點是肯定的。
第一太平戴維斯高級董事溫書閱：本次疫情將在短期內對商業地產造成巨大的沖擊，空置率上升和租金的下跌會成為最主要的表現。但對于不同類型的物業，其影響結果也有很大差別。對于已經處于穩定期的存量樓宇來說，在疫情期間，無論是業主還是租戶，續租將成為其最好的或者唯一的選擇，原本有搬遷需求的企業在此階段更傾向于續租，尤其是2020年上半年租約到期的租戶，從理論上不具備搬遷的可能性，盡快與原業主鎖定續約合同是其最好的選擇。對于穩定期的存量樓宇業主來說，此次疫情反而會成為一個爭取未來兩年租約結構穩定的重要契機。對于新建樓宇或者預租期樓宇來說，負面影響較大。樓宇的交付時間被迫延后，已經簽約但還未開始裝修的租戶，或者裝修過程中的租戶都將面臨巨大的壓力，同時業主也將面臨巨大挑戰，包括是否對上述租戶提供優惠或租金減免，疫情期間的推廣，空置面積的去化等等都將是值得深度思考的問題。
風險與壓力
當代置業執行董事兼總裁張鵬：對于房企而言，本次疫情預計在各個端口都會受到影響。在需求端，購房需求主動或被動釋放動力減弱，在疫情嚴重地區更為明顯；在開發端，開復工推遲和勞務人員的缺乏十分凸顯；在營銷端，線下售樓處關閉、營銷受限、回款受阻。入伙端，項目工期延誤或將推遲交房時間，影響業主滿意度。物業服務端，客戶對于物業服務品質提出了更高的要求，也是新的考驗。所以在短期行業下行的趨勢下，房企保證資金的絕對安全，經營風險的絕對可控是第一位的。
中交房地產集團副總經理周濟：從開發層面看，首先一個方面是，今年計劃的開工、銷售都會大大向后延期，特別是銷售，在疫情退去后的一段時間，市場營銷都會承受嚴峻的考驗和壓力，因為購買人群的購買心理的撫平和恢復需要的不僅僅是時間。另一個方面的影響就更為深遠了。在痛定思痛后，從城市規劃、小區規劃、商業及寫字樓平面規劃及動線布局、城市及社區公共衛生定位設計、住宅防疫設計和設備、精裝修防疫、中央空調系統等產品的防護重構等等，對房地產各業態產品進行重新的立體的、系統性的審視，在局部上不失為一場房地產行業的產品革命。
全聯房地產商會城市更新和既有建筑改造分會秘書長夏子清：疫情對商業地產行業、企業的沖擊主要有以下三個方面：首先，因為受疫情影響，園區空置率和空置周期雙向上升；同時還面臨違約率增加，租金主動或被動下跌的問題，企業造成營業額損失，但園區防疫管理和服務壓力有增無減，導致整個園區收益降低，甚至出現虧損、資金鏈斷裂的風險。其次，面對諸如員工工資、銀行貸款利息等硬性支出，企業資金周轉壓力大。第三，因疫情影響，導致在施或計劃實施工程被迫中斷或延期；而且即使復工也需要面對工人隔離、建筑材料采購困難、物流緩慢等問題，進而增加企業成本。
金融街北京置業有限公司副總經理高亮：商辦市場的市場格局、客戶結構沒有發生本質上的變化，階段性的問題暫時替代了一直存在的競爭及供需形成的結果導向，舉個例子，顯然周邊大體量的產品入市對運營初期的項目影響會更大，影響周期也會更長。分城市、分區域的表現各不相同，已經定型的城市核心的商務市場形態依然穩定并持續發展，積極方面一是產業的聚集效力會放大，符合發展需求的產業、產品的競爭力提升，二是城市及項目核心的競爭力受生活配套、醫療配套等因素影響凸顯；三是辦公環境和企業人文會成為企業競爭力的有利體現。受到極大影響的包括配套商業、踏空未來行業導向的初創企業，面臨巨大的經營甚至生存壓力。
決心與信心
中海商業北京公司總經理李佳林：疫情直接導致人員流動性降低，從而影響購物中心、酒店等業態的客流，造成商戶、資產經營者或持有人的經營受到嚴重沖擊。寫字樓同樣受疫情影響，新租客戶無法到訪實地看房或因裝修節點延遲無法鎖定起租日，部分企業經營出現短暫困難，造成資產收益的不確定性增強，將對本年資產收益產生一定影響。但從長期來看，需求仍然存在，隨著防疫工作的深入開展，全社會各行業復工復產，商辦資產的經營必將恢復至常態。
國貿物業酒店管理有限公司董事總經理魏凱：疫情對中國經濟的影響是階段性、暫時性的，相信我們一定能很快戰勝困難，繼續保持經濟健康穩定發展。我相信疫情不會影響這些企業在中國投資經營的決心和信心。截至目前為止，國貿尚未出現因疫情造成寫字樓租戶退租的現象。
高力國際華北區董事總經理嚴區海：針對北京的甲級寫字樓租賃市場來看，我們的基本判斷是疫情對于整體市場并沒有決定性影響，其影響更多是在市場參與者的活躍度和市場節奏變化而已。市場需求短期受到抑制，隨著疫情逐步結束會恢復到正常水平。危和機從來都是同時存在的，線下商業活動被疫情冷凍的同時，線上商業活動卻更加活躍。有意思的是，此次疫情向整個行業進行了一次行業數字化的"路演"，這次被迫的"數字化大練兵"涉及寫字樓市場很多方面，例如遠程辦公，疫情防控，房源展示，線上帶看等。相信此次疫情會讓整個行業看到數字化和線上化能力的重要性，此次疫情將對于整個行業的管理運營，甚至是公司組織架構等方面都產生深遠的影響。
中信資本房地產部執行董事、IFFRE國際金融地產聯盟常務理事張平：總體而言，寫字樓面臨的是疫情和經濟環境綜合效應的影響。疫情對寫字樓的影響相對于購物中心、百貨商場等商業物業有明顯的滯后效應。餐飲業、旅游業、零售業等服務業先受影響，之后可能傳導到某些生產服務業。影響的程度更多取決于本次疫情時間的長短。經濟有自己運行的規律，傳導需要時間。疫情影響到寫字樓需求端，以2003年非典及2008年經濟危機的經驗來看，滯后的規律是通常是6個月左右的時間。如果說中美貿易戰是長期影響的話，希望疫情的影響是短期波動的，但疫情導致中小企業的經營壓力對于部分寫字樓需求造成的負面影響可能會持續。本次疫情之下，相比中小企業而言，大型企業壓力相對可控。從寫字樓面積需求行業角度看，TMT行業、醫藥行業這些可能受益的行業，未來進而穩定或增加面積需求。傳統寫字樓的韌性行業如金融、專業服務業相對而言抗壓能力較強，預計需求會保持穩定。
來源：房訊網
