近期，房企的高額度、高頻率融資動作引發了業內關注。財報季到來，多家房企發布了凈利潤下滑預警，加之2018年的數據對比，房企出現了明顯的增收不增利現象。受到疫情影響，2020年1-2月份的房企銷售出現了大幅“縮水”，2020年是房企的償債高峰，業內認為，房企作為典型的高杠桿企業，在面臨著現金流的考驗。此外，房地產行業的集中度再度提升，百強房企占據了6成的市場份額，中小房企的優勢流失，生存空間被擠壓。
房企增收不增利
一場疫情的到來加深了房企之間的分化程度。在2020年開年的3個月以來，房企致力于解決銷售、融資、負債三大難題，試圖在危機時刻讓現金流保持在健康狀態。近期，多家房企發布了2019年財務報告，其中，“增收不增利”的房企則不在少數。
近日，某房企發布了2019年業務盈利預警。《華夏時報》記者了解到，其預計本集團在2019年全年度的核心業務凈利潤及凈利潤有所下降。其中，核心業務凈利潤預期較2018年下降48%，凈利潤預期較去年下降約50%。
營收、利潤，兩大指標衡量房企的經營情況，但房企的財報在近兩年則顯現出了一個奇怪現象，其營收大幅增長，而利潤的增速則往往只能望其塵埃，甚至增速出現負數。某房企2019年的財報顯示，其在2019年的營業收入增長率為34.2%，凈利潤和核心凈利潤的增長率則分別為27.7%和24.8%。
另外，《華夏時報》記者在梳理了多家企業后發現，營收大幅增長，利潤表現平平這一現象在2018年就已明顯。例如，2018年，萬通地產的營業收入同比上漲了10.62%，但凈利潤則同比下滑了8.11%。大名城在2018年營業收入實現了30.64%的增長，但凈利潤下滑了61%。
此外，百強房企“增收不增利”的現象也普遍存在。行業的集中度雖然在2019年出現了大幅提升，但不可避免的是，房企的負債也仍然處于高位。報告顯示，2019年，在財務方面，百強房企已經由此前的“去杠桿”逐漸轉變為“穩杠桿”，資產負債率均值較2018年微增了0.2個百分點，達到了78.7%，有效負債率均值則為49.0%，與2018年持平。
而關于“增收不增利”這一原因，知名研究院方認為，當前的房地產市場由于限價疊加高成本，使得溢價空間被侵蝕。對比歷史數據可以發現，在2015年-2019年，百強房企的營業收入均值分別為206.8億元、267.6億元、324.0億元、439.9億元、546.4億元，其凈利潤均值在同期分別為24.3億元、29.4億元、41.2億元、57.7億元、69.0億元。
計算可得，百強企業的營收均值增速呈現下滑、上漲、下滑的波浪曲線態勢，而凈利潤均值增速則呈現出倒“U”型態勢，其在2017年前后達到峰值，在2018年和2019年則是加速下滑。
中指研究院方同樣指出，2019年百強房企營業收入與凈利潤保持增長態勢，但增速較2018年有所放緩。此外，百強房企營業收入和凈利潤均值較2018年減少11.6%和20.4%。
行業分化加劇
“房地產行業在分化，但最終利潤之間的差異會越來越明顯。”某房企的內部人士對《華夏時報》記者說。梳理近年來房地產市場的歷史變化可以發現，頭部房企正在逐漸占領市場，中小房企的生存空間被擠壓。
中國的房地產行業在經過了多年的成長和發展之后，中國房地產百強企業的銷售額均值實現了80多倍的增長，市場份額超過了60%。數據顯示，2019年，百強房企的銷售總額、銷售面積分別達到了98179.3億元和72458.3萬平米，同比增長了16.3%和13.5%。
于此同時，百強房企銷售額的市場份額則也穩步上升至了61.5%，較2018年提高了5.2個百分點，行業的集中度在進一步提升。另外，中小房企的破產潮一直從2019年持續至今。人民法院公告網的數據顯示，截至3與23日，已經有近百家房企宣布破產。
“破產的房企大部分都是微型房企，我們這家房企雖然沒有完全步入大型房企行列，但是受到疫情的影響，現金流壓力格外緊張，已經開始了一輪裁員。如果不能盡快融到錢，感覺公司還會裁員，節省一些開支。”就職于區域性房企的員工王磊（化名）對《華夏時報》記者說。
其表示，在疫情下，中小房企在融資、拿地、銷售等各個環節均不具備優勢。“地方上的確是出臺了一些扶持政策，但是都是一些短期的政策。另外，我們貸款、融資的成本太高了，這些是沒有辦法避免或者減少的，也是長期無法解決的問題。”王磊對《華夏時報》記者說。
債務壓頂償債高峰期到來
數據顯示，截至2020年7月份，房企至少有1700億元的債務需要償還。但由于新冠肺炎，原本應當是銷售“小陽春”的時期變成了“倒春寒”，回款減速則也使得房企面臨著較大的現金流壓力。
另外。值得注意的是，在財務方面，因房地產調控政策持續、各類成本居高不下等因素影響，疊加企業周轉速度的下降，房企的盈利能力出現了小幅下滑。數據顯示，2019年，百強房企凈利潤率、凈資產收益率均值分別為11.1%和15.9%，較2018年分別下降了0.5和0.8個百分點。
“現在，房企融資的難度還是比較高的，沒有說出現了寬松。”前海開源基金首席經濟學家楊德龍向《華夏時報》記者指明了當前房企融資的現象。“發債等主要是借新還舊，但目前銀行、信托等審核都是比較嚴格的。”王磊也對《華夏時報》記者說。
數據顯示，2019年，百強房企的資產負債率均值為78.7%，較2018年微增了0.2個百分點。房企將迎來償債高峰，面臨一定的現金流考驗。在房企存續債券中，2020年-2023年，債券償還規模保持高位，并在2021年達到高峰。2020年需償付規模為7520.1億元，2021年將達到10524.2億元。
來源：華夏時報
編輯：liu
