原題：頭部企業流血上市接連虧損資金緊張政策壓力與日俱增 長租公寓路在何方
連日來，蛋殼公寓卷入變相裁員、強制業主減租及勸租客退租換租多重風波。事實上，外界對于剛上市不久的蛋殼公寓的前景，也始終難言樂觀。
眼下，受蛋殼公 寓系列事件影響，過去曾飽受爭議的長租公寓模式再次被推上了風口浪尖。
上市后繼續虧損，結果則不容樂觀
1月中旬，蛋殼公寓正式在紐交所掛牌上市，成為2020年登陸紐交所的第一只中概股，也是繼青客公寓后第二家上市的長租公寓企業。
據悉，蛋殼公寓屬于長租公寓“分散式”的運營模式，通過租賃協議從業主手里獲得零散房源，進行裝修改造、配齊家具家電后轉手出租，賺取房租差價、管理費和清潔、搬家等增值服務收入。
隨著房價持續攀升、更多年輕人選擇租房居住等因素的推動，蛋殼公寓迎來了長租公寓的行業風口，業務增長極為迅速。
然而，規模拓展的另一面則是嚴重的營收虧損。其招股書顯示：2019年10月，蛋殼公寓的凈虧損為人民幣2.966億元(4150萬美元)。綜合去年前10月數據，蛋殼公寓共計凈虧損高達28.128億元。
而比蛋殼公寓率先赴美上市的青客公寓，發展、經營狀況也都不如意。據公開報道顯示：去年青客公寓赴美上市時，募資金額幾乎減半。
如今，青客公寓市值約為5.76億美元，較其上市時的約8億美元市值，縮水了約30%。青客公寓招股書顯示：2017財年凈虧損1.9億元;2018財年凈虧損4.26億元。截至2019年6月30日的前9個月，青客公寓凈虧損3.48億元。
長租公寓企業為何持續虧損，仍要上市?中原地產首席分析師張大偉在接受法治周末記者采訪時指出，對于當下公寓租賃市場來說，競爭激烈，企業進入的數量非常多，行業除了規模外沒有其他競爭壁壘。這種情況下，上市是為了融資擴大規模，形成規模優勢降低運營成本。
景暉智庫首席經濟學家胡景暉則直言，上市的目的是為了續命。“按照蛋殼公寓公開披露的2019年前10月虧損數據看，即單月虧損2.8億元，全年預計虧損30多億元。而公開募集的資金扣除其上市費用后，蛋殼公寓真正能拿到手的也就約9億元。而青客公寓方面，募集資金不足5000萬美元(折合人民幣約3.5億元)，扣除上市成本后募資金額不足3億元。按照兩家企業目前的形勢，長租公寓企業上市后繼續虧損，結果則不容樂觀。因為目前為止，還未看到任何扭虧為盈的希望。”
資本對長租公寓企業謹慎樂觀
對于長租公寓企業虧損的原因，胡景暉向法治周末記者分析稱，當很多企業涌入長租公寓領域，則導致惡性競爭，爭搶房源和客源。爭搶房源體現為高價收房，爭奪客源體現為降價出租。如此高進低出，時間越長，房源則越多，虧損也就越多。
面對如此局面，資本市場也有相應動作。蛋殼公寓上市剛一開盤，每股發行價一度跌至13美元(股)，公司市值跌破24億美元，隨后又被一路拉升，收盤時股價重新上漲回13.5美元。
如此波動說明，再持續虧損下去，資本對長租公寓企業的信心將受到動搖。作為蛋殼公寓投資方之一的愉悅資本創始及執行合伙人劉二海認為，目前，長租公寓面臨的是一個平衡當期的盈利與長期發展的問題，要找到合適的平衡點，不能光追求規模，還要把服務的品牌和質量做起來，這是長久之計。
諸葛找房數據研究中心觀察家王小嬙認為，企業的長遠發展不能依靠融資，還需要企業自身的現金流，也就是實現利潤的正增長。
有業內人士分析，長租公寓企業上市后，更需要關注業務成長性的問題。想要實現下一步增長，一方面要持續擴大規模，另一方面則要通過好技術、好產品、服務、團隊執行力等來提高運營效率。在完善的“內功”基礎上，再加上增值服務，豐富收入來源，走向盈利。
政策壓力與日俱增
在虧損的壓力下，“租金貸”成為了長租公寓企業續命和擴張的“殺手锏”。所謂“租金貸”，是指租客在與長租公寓企業簽下租約的同時，與該企業合作的金融機構簽訂貸款合約，一般由該金融機構替租客支付全年房租，租客向該金融機構按月還清租房貸款，相應的貸款利息一般由長租公寓企業代為支付。
法治周末記者了解到，這種金融創新模式，為長租公寓企業發展提供了充足的資金，讓其以預付款為杠桿，撬動更多的房源。
長租公寓企業對“租金貸”，普遍都有較高的依賴。蛋殼公寓披露的招股書顯示：僅2019年前9個月，其通過“租金貸”獲取的租金預付款，就已占租金收入的80%，這一比例在2017年、2018年更高達90%、88%。青客公寓的招股書顯示：截至2019年6月底，65.2%的青客公寓租客使用了“租金貸”。
實際上，“租金貸”在助長資金沉淀規模的同時，也暗藏著巨大的金融風險。胡景暉表示，長租公寓企業擴張速度越快，滾動發展，問題就越嚴重。一旦沒有新的租客進入，通過“租金貸”提前付房租，現金流就會斷掉，這就是長收短付，短錢長投，最終資金鏈崩斷。
據法治周末記者不完全統計，自2018年以來，共有杭州鼎家、上海寓見等45家長租公寓企業，因資金鏈斷裂、經營不善等原因相繼破產。而這股“暴雷潮”，一直到2019年年底也未有褪去的跡象。
近年來，對長租公寓頻繁爆發的危機，國家也陸續出臺了相關政策。2019年12月，住房和城鄉建設部等6部門聯合印發了《關于整頓規范住房租賃市場秩序的意見》(下稱《意見》)，明確提出：各地方指導住房租賃企業在銀行設立租賃資金監管賬戶，將租金、押金等納入監管賬戶;住房租賃企業租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%，超過比例的應當于2022年年底前調整到位。
《意見》還明確了租金和押金的透明化及30%的“租金貸”紅線，這進一步加劇了長租公寓企業的資金壓力。
王小嬙認為，《意見》的出臺，對整個長租公寓企業都帶來了很大的挑戰，尤其是限制“租金貸”占比，即限制了長租公寓企業提前收回租金的能力。這一方面直接考驗長租公寓企業的資金能力，使其面臨現金流考驗;另一方面也倒逼長租公寓企業要實現自身的內增長，加強企業的運營能力。
長租行業需要回歸“慢”
隨著日趨嚴格監管的信號槍打響，當前長租公寓企業面臨的盈利難題也迫在眉睫。
業界普遍認為，長租公寓盈利模式單一，運營方高度依賴地產資源，要想占領市場，就要不斷投入資金，盤下大量房源成為“二房東”，再出租給租客。
一方面，長租公寓前期建設及改造投入大，用于擴張的資金流動性差，一旦房屋空置，這些錢便被套住，運營商還得多背上運維成本;另一方面，長租公寓盈利一般靠租金差和服務費，途徑單一、回報周期長，而房屋維護、家具折舊等都是隱性成本。盡管長租公寓企業已經開始探索與公寓配套的保潔、搬家、娛樂設備等增值服務，以擴寬盈利渠道，但這種方式仍處于摸索階段，至今尚未成熟。
上述業內人士表示，長租公寓不應成為純粹拼規模、賺價差的行業，穩步提升入住率、續租率等核心指標，才是長租公寓的經營重心。
對于長租公寓未來趨勢的展望，空白研究院創始人、貝殼研究院名譽院長楊現領總結為：短期不樂觀、中期不悲觀、長期很美好。他解釋：“面對經濟下行、供給過剩、大量存量資產入市等多方面挑戰，需要我們更加樹立‘慢’的價值觀，建立‘慢’的能力。”
在楊現領看來，價值帶來規模、規模帶來效率、效率帶來利潤，這是長租運營商的戰略支點。因此，長租行業需要回歸“慢”的大道。
來源：法治周末
