疫情之下，我國各行各業都受到空前挑戰!
近期，一個關于“免租金”的話題備受熱議。近2年蓬勃發展的長租平臺行業，在疫情這只“黑天鵝”突襲下，情況更為復雜，也讓外界更為關注長租公寓平臺如何處理平臺、房東、租客的難題。
就在3月2日，蛋殼公寓官方發布消息，自3月1日起，租客申請的疫情補貼已陸續發放，可支付租金、服務費等App賬單。
在這樣的關頭，事實上整個企業及行業正在承受經營壓力的難題。從蛋殼公寓發布的公告來看，作為行業的頭部企業，蛋殼已經在做出努力與應對。
個人認為，著眼當下，沒有贏家，只有守望相助、共克時艱。放眼行業未來，我們需要一個怎樣的長租公寓市場?又如何理性看待當下行業所面臨的挑戰?
一、租客、房東、平臺三者重回正軌
你家房東，給你減租了嗎?
受疫情影響，本是部分房東為租客減免房租的善意之舉，卻被“一些人”誤讀成房東們應盡的“義務”，其中不乏一些試圖通過“道德綁架”減租的情況。
壓力當頭，整個住房租賃行業都受到波及，其中長租公寓表現更為突出，房東、長租公寓、租客三者沒有人能獨善其身。然而在這場“免租風波”中，長租公寓被推向了輿論風口。
作為分散式長租公寓的代表品牌，行業的領先者，蛋殼公寓從品牌宣傳的角度也不得不跟進。
蛋殼身后是數十萬的房東、租客。蛋殼的免租計劃是要先說服房東免租一定天數讓利給租客，與蛋殼協商共度難關。可是，部分房東不答應。為避免損失，個別房東繞過蛋殼對租客進行驅趕，租客對蛋殼怨聲載道，矛盾進一步升級。
如今40多天過后，局面也得到了進一步好轉，下面就整體事件給大家梳理一下：
2月3日，蛋殼公寓發布公告《致蛋殼公寓租客的一封信》，公布疫情期間對全體租客的補貼政策。這是目前國內分散式長租公寓企業中首家正式公開發聲，為疫情期全體受影響的租客提供租金補貼的企業。
2月13日，蛋殼再次做出回應，表示將加碼優惠政策，續租租客的首月租金立減50%，住滿6個月后再返20%的月租金。另外，在優惠活動基礎上，租客將額外享受專屬疫情補貼。武漢地區，住滿1個月后將返還100%月租金;非武漢地區，住滿1個月后返還50%月租金。
2月17日蛋殼公寓通過官方微信推送了《致廣大房東的真心話》。對網友質疑的“強制免租”“兩頭吃”等問題再次進行回應，表示向房東尋求的免租期愛心支持，全部用于對租客的補貼。
2月20日，蛋殼公寓又向房東公布了“蛋殼房東支持計劃”，提供了多種免租期支持和返還方案，其中包括合同期滿時返還一個月房租、分期返還一個月房租等。
3月2日，蛋殼公寓官方發布消息，自3月1日，租戶申請的疫情補貼已陸續發放至App錢包中，可用于支付租金、服務費等App賬單，但不支持提現。
——應該說，事情解決到這個程度，基本上蛋殼在自己可以付出的最大誠意與成本之間，達到了租客和房東之間的平衡。
但是，蛋殼很委屈，因為長租公寓行業，本質上是一個民生服務&機構化租賃平臺，它既不擁有房源也不能拿捏客戶，疫情的突然爆發給各行各業都造成了困難，大多數人持理解甚至支持的態度，對于長租公寓，輿論卻明顯帶有“口誅筆伐般”的不公待遇。
說其想發國難財，有些危言聳聽了。平臺做出了大量的努力，試圖為更多人提供幫助，但卻沒有被理解。理性思考一下，在當下敏感時期，作為行業頭部企業，蛋殼公寓會往槍口上撞么?
對于剛美股上市不久的蛋殼公寓來說，此時品牌形象和命一樣重要。
二、租售同權的未來，長租公寓仍然被需要
本質上，作為行業代表的蛋殼公寓也是一家企業，一家在“租售同權”的國家級戰略嘗試下的全新的公司。用“口誅筆伐”的方式對待一家運營的公司，確實有失公允。
今年的疫情之下，各個城市都出現了“無房者遣返”的極端事件。
很多外來務工人員的遭遇可謂字字泣血↓↓↓
一場疫情，就讓人覺得房產，不僅是心理需要，已經是真切的立身之本。
而“租售同權”真的有很長的路要走。但是，當考察國外時，才會發現，租售同權將會是未來地產行業發展的趨勢，也是未來解決民生、解決人才流動的必不可少的環節。
所以，此次疫情，給國家、給行業、給每個人帶來的思考，除了公共管理和公共衛生以外，還必須考慮——租售同權要怎么走?
以長租公寓行業為例，此次問題迭出究竟是因為行業不該存在，還是行業發展的不完善?
答案顯然是后者。
假設長租公寓行業成熟完善，各地針對零散房東對“房客”監控的通知便不復存在，因為長租公寓統一管理下的諸多房源，可以有效的和物業、街道合作，做好疫情監控和防治;
假設長租公寓行業成熟完善，非疫情爆發區的全國其他區域，務工人員完全可以正常復工，租房的清潔、消毒工作可由長租公寓同步處理完畢，減少社會單點管理成本;
即便在疫情區，發展成熟的長租公寓，甚至可以成為滯留人員、其他不便出城人員的安置點。
——總之，一個成熟的長租公寓行業，為市場補充的可住房源的貢獻，在資源集中的特殊時期是無法想象的絕對大的助力，更是在特殊時期，對已經一再壓縮、妥協的民生訴求的積極補充。
這就是我們為“蛋殼”為代表的長租公寓行業叫屈的原因，因為這原本是一個對民生有價值、甚至可以在特殊時期發揮特殊功能的行業，僅僅因為在發展的初期遭遇了較大的外部困難，而全盤否定這個行業，這不僅不公平，更不科學。
這更應該讓我們反思：中國這樣一個萬億級租賃市場的龐大規模，需要一個有價值的服務機構，向上解決房東問題，向下解決租客問題。
三、長租公寓的未來，行業領頭羊必須“領頭”
未來，中國的經濟只要還在發展，“住房”和“租房”就同等被需要，這樣看來，眼下雖有重重困難，長租公寓行業也被迫成長，到了即便是合著血、頂著委屈、冒著風險，也一定要成長的時機。
目前長租公寓行業的現狀是，無論是分散式還是集中式公寓，公寓市場的各個玩家，并非是單純的二房東、租賃中介，其本質是專業化、機構化的房屋或者物業管理公司。
盡管在物業管理模式下，企業盡管無需像房企一樣先期開發或購買物業，但在接受業主委托承擔管理者責任的同時，需要投入大量的資金用于房屋的裝修改造，同時還需要承擔空置期的風險。
由于租金回報周期長，一些盈利方式尚不清晰、產品同質化問題尚未解決的品牌公寓，就不可避免的會有擴張失序、空置率過高、甚至為了拓展房源不惜采用“高收低出”的策略。
顯然，行業的生存、發展和變革，永遠是有誠意深耕行業者去思考解決。
首先，需要解決資金問題，打通資本市場。優質的金融資本資源，有助于增強長租公寓企業先進的經驗、管理技術和團隊打造，為未來業務發展提供強大支撐。蛋殼作為目前規模、市值最大的在美上市長租公寓品牌，自然也在探索中給出自己的答案。
以海外長租公寓的主流運營模式為例：
美國最大的長租公寓運營商是EQR(Equityresidential properties)，市值規模近230億美元。EQR 通過收購成熟物業，并自己持有物業長期租賃經營。在融資方面，EQR能夠規模化擴張，背后與美國發達的房地產信托投資基金(REITS)市場有密切關系。
蛋殼選擇在美股上市，是否有向行業成熟模式學習、在更容易接受長租公寓模式的資本市場尋求合作的意向?至少，蛋殼選擇在熟悉行業運作的資本地上市，證明了后期它想在一片真正支持、理解長租公寓的土壤里成長，再回饋于國內廣袤的市場。
其次，提高行業門檻。但凡踏踏實實做長租的企業，心里都覺得冤，幾十顆老鼠屎壞了一鍋粥。行業完善體系規則的缺位，經過近幾年的快速發展，讓長租平臺在近幾年的發展中也付出了很大的代價，但也加速了規則的建立。
得幸的是，2019年12月13日，住房和城鄉建設部、國家發展和改革委員會、公安部、國家市場監督管理總局、中國銀行保險監督管理委員會、國家互聯網信息辦公室等六部委聯合發布了《關于整頓規范住房租賃市場秩序的意見》。其中，第九條明確提出加強對“高進低出”(支付房屋權利人的租金高于收取承租人的租金)的監管;還要求控制房屋租賃行業“杠桿率”，租金貸收入占比不得超過30%。
既然國內的監管部門已經意識到長租公寓二房東模式存在的巨大風險并且開始整頓市場，對于長租公寓行業而言，可以避免無序無謂的競爭、傾軋、占據市場，加速洗牌，淘汰掉不負責任、資源薄弱的小公司，也通過這些行動來改善“長租公寓”在人們心中的負面形象(畢竟大部分的長租公寓暴雷是小公司為主，品牌公司卻受其連累)。
業內認為，2020年，長租公寓行業競爭將以運營為王，重點建立房源獲取能力、品質管控能力、供應鏈管理能力、客戶獲取能力、效率運營能力。如此才能提升運營水平，在市場競爭中占據優勢。
租客呢?他們的需求依然簡單，關心價格、地段。考慮安全性，則更要選擇大品牌去規避風險。他們依然在支持這個行業，努力追求自己想要的生活!
結束語
一個成熟的房地產市場，應該是房地產買賣市場和房地產租賃市場并重的市場。
長租公寓既是租賃信息服務平臺，更是房產增值服務平臺。這樣一個平臺的存在，將有效降低交易成本，在房東與租客之間創造雙方價值，也將良性促進著中國租賃市場的發展。
面對當前行業的困局，我們不應抱著“一棍子打死”的態度。當下中國好幾億人都在租房，讓他們有尊嚴地生活在城市，這將是未來很長時期內，長租公寓企業需要努力的方向!行業趨勢也很明顯，誰能抓住中國租客們的心，誰就贏得了未來!
好在長租平臺行業像 “蛋殼公寓”這樣的頭部企業已經在做出努力，直面行業「痛點」，迎難而上。同時政府政策與市場也應共同發力，扶持新興行業走得更遠，更穩健。
我們要看到春天在望，沒有邁不過去的坎。長租公寓的創業者們，也要繼續努力!
