2月21日，龍湖5.83億競得鐵西區1宗地塊；3月10日，華潤20.19億元拿下渾南區1宗宅地……品牌房企“逐鹿”，沈陽樓市延續了2019年以來的熱度。
令人不解的是，多家開發商眼中的明星項目——沈陽北上崗子地塊，經過2018年政府正式推介、2019年出讓列為首府新區重點工作，依然“待字閨中”。
在疫情防控常態化、財政面臨“減收增支”壓力，穩定土地出讓金規模成為政策選項的當下，這個市場價30億元的地塊為何遲遲不入市？業內人士猜測，原因可能是這個地塊上現存一家燃煤熱源廠。保守測算，這一熱源廠占據的30畝土地，價值超過2億元。但無論是這2億，還是整體30億的地塊，變現難期。
上崗子地塊：
規劃為商業用地已10年
緊挨沈陽二環，北部將建國家新型智慧城市建設先行區，東接皇姑英雄公園，西臨“沈陽綠肺”北陵公園——《沈陽市土地項目推介：上崗子地塊》介紹，這一項目預計出讓面積達35公頃，容積率不大于1.2，是沈陽罕見的大體量、超低容積率項目。
業內人士分析道，“雙公園環繞、低密度、大體量，非常適合開發城央別墅，而且緊挨國家級的智慧科技產業區，未來升值空間非常大。”
3月底，記者來到了上崗子地塊。從現場看，這里已基本為凈地。周邊一手房價已超過1.4萬元/平方米。
而地塊東南角，是一家名為“環城供熱”的燃煤熱源廠。據了解，該熱源廠原本只是一個小型鍋爐廠，僅服務于周邊金山、銀山小區。2014年前后，該廠開始大規模擴展，目前服務范圍擴大至皇姑區近620萬平方米居民區。
吊詭的是，根據沈陽市自然資源局公布的規劃方案，熱源廠所在地2011年就已經規劃為商業用地，此后從未變更過土地用途。而合規熱源廠只能在工業用地或市政用地上開發建設。
那么，其存在對上崗子地區民生供暖有必要性嗎？供暖行業人士告訴記者，“根據《沈陽市城市供熱規劃（2013-2020年）》規定，該片區供暖在大型熱聯廠的覆蓋范圍內，只需完成并網，建設小型換熱站即可”。
如此看來，滿足民生所需與集約化利用土地、提升區域整體價值，并非魚與熊掌不可兼得。
黃金地塊不入市：
沈飛搬遷“紅利”難以充分釋放
東北振興的大背景，加之人才落戶“零門檻”等新政的推出，讓沈陽這座潛在的“國家中心城市”成為眾多房企眼中的寶地。
而2020年啟動的沈飛搬遷，更具有“盤活半座城”的效應。
長期以來，因為沈飛機場隔斷，沈陽北部發展受限。在2019年沈陽土地拍賣中，西部三環外單價均在6000元/平方米以上，而北部三環以內的單價卻徘徊于4000-5000元/平方米。
沈飛搬遷，直接利好首府新區，加速科創園云創中心的建設。隨著8.5平方公里土地的釋放，一個宜居城區輪廓初現，沈陽北部土地價值進入快速攀升期。
3月下旬，美的、龍湖分別以最高單價6300元/平方米在沈北收獲地塊，出讓價同比提升25%以上。隨著地鐵六號線、二號線南延線等開工建設，沈北土地價值有望進一步突破。
在這種情況下，首府新區連接城央的橋頭堡——上崗子地塊，令諸多房企翹首以待。
“地理位置優越、地塊可塑性強，可以說是沈陽這幾年最值得期待的地塊之一。”一位不愿具名的房企高管向記者表示，其所在公司有意參與該地塊競投，“這是一個非常有價值的項目。”
但開發商的興趣，何時變為競標？時間難料。
