由于2019年未受疫情影響，多數房企近期披露的2019年年報數據看起來十分靚麗。但值得注意的是，盡管不少房企業績規模仍有進一步提升，但行業整體增速已經放緩，毛利率、凈利潤率等一些指標也開始走低。
克而瑞研報顯示，2020年一季度，受新冠肺炎疫情影響，百強房企前3月累計銷售金額下降21%。面對眾多不確定性，房企們對于未來市場的預判變得愈發謹慎，“降速換擋”也成為不少房企的選擇。
業績規模整體增速放緩
3月底以來，房企密集發布2019年年報。根據多家房企年報數據及研究機構的數據，2019年，房企業績規模再上一個臺階，但同時業 績增速放緩、利潤空間進一步收窄也已成行業的普遍現象。
克而瑞地產研究中心近期發布的研報顯示，從50家典型上市房企的營收與利潤規模來看，2019年整體營業收入為34427億元，同比增長24.7%。而不少房企的表現更是亮眼，例如，龍湖集團（00960.HK）2019年公司實現營業收入1510.3億元，同比增長30.4%；實現歸母核心凈利155.5億元，同比增長21.0%。
另一方面，年內各梯隊房企門檻進一步提升，但規模房企擴容放緩，新增千億房企數明顯下降。根據上述報告，50家典型上市房企的增速較2018年的34.8%下降10.1個百分點；而在營業收入和營業成本的雙重擠壓下，房企毛利規模增速更是明顯下降。過去一年，50家典型上市房企實現總體毛利潤10309億元、歸母凈利潤3746億元，分別同比增長13.2%、14.9%，毛利增速較2018年大降30個百分點，歸母凈利潤增速也下降了4.9個百分點。
中國社會科學院財經戰略研究院研究員鄒琳華向《華夏時報》記者指出，除了疫情的影響，城市化速度放緩是房企盈利空間收縮的重要因素：“城市住房告別絕對短缺，部分城市已經率先進入存量房階段。”
同策研究院研究總監張宏偉認為，實際上2019年的市場狀況并不太好，尤其是去年下半年處于一個調整期。其同時指出，在這樣的競爭格局之下，相比規模房企，中小房企在拿地、融資等方面有比較大的成本壓力，其盈利能力也偏弱。去年四季度，還有部分房企采取“以價換量”的策略來沖全年業績，致使企業出現“增收不增利”、攤薄利潤的情況。
相比2019年，2020年的房地產行業沒能開一個好頭。盡管目前已經全面復工復產，但疫情對于房企一季度的銷售影響甚重。據克而瑞地產研究發布的《2020第一季度中國房地產企業銷售TOP200》排行榜，百強房企前3月累計銷售金額下降21%。
身處下行周期的樓市，使得房企們對于未來市場的預判也變得愈發謹慎。旭輝控股董事局主席林中就認為，從疫情的短期影響來看，今年行業銷售同比2019年會減少7%—10%，房企增速普遍相較于2019年也會降低。
根據上市房企公告及公開信息，《華夏時報》記者整理發現，目前已有超過40家房企對外直接或間接公布了2020年的銷售目標，但目標增長率超過20%的房企并不多見，且多為中小型房企如陽光100、大發地產、寶龍地產、花樣年等，中海地產等大中型房企所制定的銷售目標增幅均不足10%，不少房企甚至選擇主動降速。
頭部房企中，萬科、碧桂園未公布今年的銷售目標，中國恒大的銷售目標增幅在3成以上；手握8000億元可售貨值的融創，將銷售目標調整到6000億元的水平。
一些房企選擇維持原狀。例如，晉級“千億俱樂部”之后，濱江集團將“保持千億”作為今年的目標，遠洋集團今年制定的銷售目標為1300億元，也與去年持平；
包括新城、首創、建業、九龍倉等在內的一些房企則下調了銷售目標。其中，新城控股是前十房企之中唯一一個銷售目標負增長的房企，其2020年的銷售目標為2500億元，同比下降7.7%。新城控股董事長兼總裁王曉松強調，這是基于4000億可售貨值考慮，根據去化率60%，這個目標是合理的。
“降速增效”成業界共識
在行業增速放緩的背景下，業內人士普遍認為，提高成本的管控能力、實現管理精細化轉型等方式，是房企們走出盈利困局的“法寶”。鄒琳華就表示，房企只能通過產品和經營模式的創新，挖掘客戶更多的新需求。
“我覺得主要還是靠自身。”張宏偉向《華夏時報》記者解釋說，提質增效要靠房企本身的銷售回款。銷售回款占不少企業資金來源的50-60%。手頭有資金，可以有更多的主動權來去做企業下半年或者明年甚至更長一段時間的布局。
張宏偉建議，在銷售回款正常的基礎上，房企最好要想方設法融資。如果企業資金面沒那么大壓力的話，趕緊拿地。“現在是一個比較好的窗口期，尤其是對于一些一二線城市、強三線城市來講，是企業戰略布局的一個重點。企業需要首先加快銷售，其次做好融資，最后要做一些補倉和換倉。”張宏偉說。“天晴補屋頂。”在龍湖集團3月24日的業績會上，董事長吳亞軍就表示，去年下半年龍湖就開始注重現金流，所以今年年初就已經完成了全年的基本融資任務。也正因如此，龍湖在今年1-2月土地市場相對冷清時，已逆勢拿下17幅地塊。
陳晟認為：“當下房企需要有一些新戰略和新模式。如何保證地價能夠下降，通過產業模式拿地是個關鍵，要保證基本的利潤”。
正如陳晟所言：“房企更強調增效，而不是強調規模”。眼下，房企管理層考慮更多的，也是在壓力重重的大環境下如何保證財務穩健和現金流安全。
例如，在旭輝于3月27日舉辦的線上業績會上，管理層數次強調對于利潤的把控。旭輝控股CFO楊欣表示，旭輝將繼續嚴控債務規模與資金成本，同時不斷優化債務結構，為企業發展“高筑墻、廣積糧”。而林中透露，2020年，旭輝對利潤的考核將占到70%。
在3月31日舉辦的中國恒大2019年度業績發布會上，恒大董事局主席許家印強調，恒大“要用最大的決心、最大的力度，一定要把負債降下來。”即使是直言“今年6000億小目標，很輕松”的孫宏斌，也強調“我們不是很在乎銷售額，結算利潤和市值更重要”、“公司拿地會謹慎，不賺錢的活不干”。
基于如此判斷，房企們在投資策略上也更為謹慎、強調穩健，更傾向于一二線以及四大城市群，尤其是長三角和粵港澳大灣區地區。
例如，龍湖2019年拿地較為積極，公司聚焦一、二線城市及核心城市群，截至2019年末，公司擁有總土儲約6814萬平方米，其中環渤海、西部、長三角、華中、華南、香港片區的土地儲備占比分別為33.0%、28.0%、19.3%、9.9%、9.7%、0.1%。除了對《華夏時報》記者強調會“堅持把握窗口期拿地，不貴、不錯、不拿’地王’”，旭輝管理層還透露，2020年集團可售貨值為3,800億元中的89%位于一二線及準二線城市；截至今年2月底，旭輝集團總土儲面積約6,540萬平米，對應貨值9,880億元，其中一二線及準二線占比達87%。
另一方面，隨著招拍掛市場的競爭越來越激烈，房企們也越發重視多元化的拿地方式。面對今年的形勢，不少房企認為并購的機會更多。此外，舊改也受到房企們更多的青睞。倚靠舊改項目發家的富力地產，強調2020年策略仍以“舊改”為主。富力地產董事長李思廉在2019年度業績會上表示，“今年我們轉化土地儲備是以舊改為主，希望每年可以有500萬平方米以上土儲實現轉化”。其稱，目前富力地產整個舊村改造土儲有2000萬平方米，足夠未來幾年發展。
來源：華夏時報
