繼美聯儲開啟無限量化寬松(QE)模式后，美國通過了應對疫情的2萬億美元經濟救助方案。為對沖疫情影響，全球多個國家紛紛降息。3月13日，央行宣布今年以來的第二次降準，雖然3月LPR沒有下降，但市場預期后續國內降準降息的概率仍較大。
全球量化寬松背景下，人們對于現金貶值的擔憂情緒扶搖直上，買房保值的傳統觀念，讓不少人在最近一段時間涌向各地樓市，以深圳為代表的一二線城市，再度出現搶購一手房的個案。
購房者糾結于要不要趕緊上車，但另一面，開發商卻透露出不同以往的悲觀。
在近期密集舉行的業績發布會上，地產大佬春風不再，謹慎、危機、生存成為關鍵詞。融創中國(01918.HK)罕見地表示，要有計劃減少一些持有物業的量；富力地產(02777.HK)同樣考慮出售重資產項目；而中國恒大(03333.HK)則宣布要連續三年每年凈減少3000萬平米土地儲備。
經過多年發展，地產行業高光漸褪，房開業務放緩、業績不達預期、增收不增利成為普遍現象。疫情之下，損失的兩個月銷售時間再為房企未來蒙上陰影。“強大的免疫力和健康基礎，才能幫助我們度過危機。”萬科A(000002.SZ)董事會主席郁亮近期表示。
房企相繼意識到盈利和現金流的重要性。過去地產周期，依靠地價、房價上漲紅利，房企借高杠桿大肆擴張。如今，此番“賭徒”模式的脆弱性被疫情放大，企業紛紛開始糾偏，將利潤率、現金回款、降杠桿擺上戰略地位。
地產主業降速
兩年前，萬科高喊“活下去”，行業為之一振。行至2020年，新冠肺炎疫情沖擊，“活下去”成為無比真實的存在。中國房地產開發商，從未像現在這般，感受到求生的痛感。
Wind數據顯示，截至3月29日，167家A股房企和赴港上市內房股發布2019年年報，合計營業收入4.26萬億元，同比增長22.77%，凈利潤同比下降7.56%。
A股上市公司中，南國置業、沙河股份、世聯行等12家公司凈利潤同比下滑；港股上市公司中，太古地產、恒基地產、九龍倉置業、長實集團等63家公司凈利潤同比下滑。此外，恒盛地產、上置集團、北大資源已相繼發布盈利預警公告。
頭部房企同樣出現放緩信號。2019年，萬科銷售增長率跌至個位數，低于全國商品房銷售額6.5%的增幅；營業收入3678.9億元，凈利潤551.3億元，同比分別增長23.6%、11.9%，增速較2018年分別上升1.0和下降20.5個百分點。
3月22日，中國恒大(03333.HK)發布盈利預警公告，預期2019年核心凈利潤預期約408億元，較上年下降約48%，凈利潤預期約為335億元，同比下降約50%。利潤下降主要由于售價較低的清尾銷售樓宇在2019年交樓結轉，交樓單價下降。
此外，中國海外發展(00688.HK)去年營收1636.5億元，同比上升13.6%，但市場給予的預期為2087.6億元；華潤置地(01109.HK)在行業前十的焦慮下錄得2425億銷售額，但銷售增速降至近五年低點。加速沖刺多年后，規模房企已率先看到天花板臨近的信號。
本就慢下來的房企，開年再遭疫情“黑天鵝”。
“疫情對萬科影響相當大。”萬科管理層表示，2~3月份銷售額同比料下降510億元，包括進駐的湖北三個城市銷售斷流；項目交付方面，一季度預計1萬戶面臨延緩交付，全年該數字將增至3.9萬戶，同時開工也較往年延遲40天左右。”萬科管理層表示。
“疫情對房企二、三、四月銷售的影響將使2020年行業整體銷售規模減少7%-10%。”旭輝董事長林中判斷，今年房地產開發投資也會減少，房價將平穩增長。而隨著企業現金流緊張，破產中小企業增多，行業集中度進一步提高。
嚴峻態勢下，各房企均謹慎制定今年業績目標。中海預期竣工面積增長16%，但管理層稱“與各地區進行溝通排布時候深感壓力”；中國奧園(03883,HK)、融信中國(03301.HK)、龍湖集團(00960.HK)、時代中國(01233.HK)銷售目標增幅分為12%、12%、7%、5%，較此前大幅放緩；首創置業去年銷售額808.1億，今年目標仍停留于800億。
重視盈利指標
“銷售排名其實沒有意義，融創希望在利潤和市值上有好的排名。”近期業績會上，融創中國董事局主席孫宏斌對外表示。頭部房企的選擇極具信號意義，經歷多年對規模的追逐后，地產行業已走至必須重視盈利質量的新階段。
據中指研究院數據，2019年，百強房企營收均值546.4億元，凈利潤均值69.0億元，同比增速較上年減少11.6、20.4個百分點；凈利潤率均值、凈資產收益率分別下降0.4、0.8個百分點。
“過去30余年，房企競爭的核心要義在于逆周期操作。傳統邏輯下，土地周期晚于樓市，波動更緩，現在則反之。這意味著，留給房企逆周期操作的窗口變短、空間收窄，地房價比中樞不斷向上偏移，利潤空間受到壓縮。” 保利研究院認為。
從近期房企發布的年報看，無論是頭部還是中等規模房企，均面臨盈利指標下滑的問題。2019年，萬科凈利潤率、加權平均凈資產收益率分別為15.0%、22.5%，較上年度分別降低1.6、0.7個百分點；中海、華潤毛利率保持在30%以上，但均較上一年有所下降；弘陽地產(01996.HK)年度毛利率25.1%，較上年下降6%。
“受限簽限價，成本上漲等原因，地產行業毛利率和凈利潤率有下降趨勢，下行壓力加大。” 中海管理層認為。萬科管理層同樣稱，毛利率下降是行業的長期趨勢。
“行業在2020年、2021年利潤壓力都比較大。”孫宏斌稱，這兩年結轉的是2018年、2019年賣的房子，彼時調控下房價壓力較大，很多公司買了很多貴地。2020年的利潤壓力更大，疫情影響下，竣工入住會受影響兩個月，對利潤結算影響比較大。
面對疫情帶來的不確定性，一眾房企大佬均將盈利質量擺上戰略位置。“我們多年前內部提出要求，要重視銷售規模，甚至要重視開發業務的市場份額，但更要重視的是質量。”萬科管理層表示，從回款率指標看，要做到應收盡收，優化現金流情況。
綠城中國(03900.HK)董事會主席張亞東同樣稱，綠城最關注的是利潤而不是銷售額。去年，綠城銷售業績大漲29%，但營業收入同比僅增2.1%，毛利率同比增長2.6%，凈利潤率同比增長2.5%；而一向偏向合作的旭輝，也正逐漸提升土地權益比例，以緩解盈利壓力。
謹慎投拓、現金為王
地產深度調整期，融創罕見地對外表示，要有計劃減少一些持有物業的量。“未來2~3年，融創負債率往下走的方向不會改變，將嚴控持有物業投資量。” 富力地產(02777.HK)聯席董事長李思廉同樣稱，正積極吸引戰略投資或考慮出售重資產項目，從長遠考慮減輕負擔。
2019年，融創資本負債比率為63.3%，較去年同期59.9%有所上升；富力通過去年下半年暫停拿地，嚴控投資流出，凈負債率大幅下降，但仍達198.9%。管理層預計，今年可以將凈負債率再下降15%到185%以內，在3年左右，將凈負債率降到150%以內。
控杠桿、降負債，一直是房企近年來的努力目標，但疫情影響下，財務安全的重要性更加凸顯。郁亮將此描述為要有免疫力。“企業的免疫力體現在現金為王、手有余糧，萬科追求有利潤的收入和有現金流的利潤，且堅持始終不囤地、不捂盤、不拿地王。”
諸多房企在投資端顯現出謹慎態度。萬科堅持以項目為綱、現金為王；孫宏斌也表示，對后續地價并不樂觀，融創該拿地的時候要堅決拿，但現在要謹慎；而富力明確表示，已基本暫時放棄招拍掛市場，“大家都看手上的錢先保護自己，在土地上富力還是會保守一點。”
“在市場深度調整背景下，房企應盡量避免高價地投資。”中指研究院認為，2019年，百強企業新增高價地主要分布于熱點一二線城市，占用企業資金規模較大，流動性風險增強。同時這些市場受政策調控影響較大，限價、限售等政策給高價地塊增加了去化難度。
當現金流被擺上重要地位時，房企對多元化業務的態度更加曖昧。碧桂園管理層未直接回應是否會調整投資，僅稱公司仍聚焦主營業務，并非盲目投資；對萬科、融創等頭部企業來說，多元業務仍處于爬坡和探索期，在集團大盤中占比較小，管理層并不強制短期收益目標。
“傳統開發業務必須要做好，但它并不意味著、不代表行業未來。”郁亮認為。這是行業和時代的“悖論”，當習慣賺塊錢的房企遭遇天花板，多元業務又轉型不順，未來代表什么？中小房企生存日艱，或許只有在廝殺中活下來的規模房企，能觸及到答案。
來源：中新經緯
編 輯：liuy
