近日，北京商報(bào)記者從知情人士處獲悉，目前收購(gòu)方已經(jīng)原價(jià)回購(gòu)小業(yè)主們的產(chǎn)權(quán)，并將此前的所欠租金、違約金、滯納金等一次性返還給小業(yè)主，約70%的小業(yè)主已經(jīng)簽約，據(jù)了解，回購(gòu)將截止到7月底。但部分小業(yè)主對(duì)記者表示，所欠租金等均是業(yè)主們?cè)摰玫模^不同意原價(jià)回購(gòu)。
原價(jià)回購(gòu)
多位小業(yè)主對(duì)北京商報(bào)記者表示，自己購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)早就不能自己支配了，現(xiàn)在全部被圍擋。“眼看著項(xiàng)目快要重新進(jìn)行裝修了，糾紛還沒有得到解決。”記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，位于大鐘寺的項(xiàng)目處于一個(gè)近乎全封閉的狀態(tài)，幾乎都被圍擋遮住。據(jù)了解，從2019年5月開始，該項(xiàng)目就已經(jīng)處于此狀態(tài)，并有人專門負(fù)責(zé)看守。
據(jù)中坤廣場(chǎng)一位知情人士透露，收購(gòu)方還是要以原價(jià)回購(gòu)的方式收購(gòu)小業(yè)主們的產(chǎn)權(quán)，對(duì)于同意的小業(yè)主，會(huì)將此前所欠的租金、違約金、滯納金等一次性返還。對(duì)此，他表示，70%的小業(yè)主已經(jīng)簽約，收購(gòu)截止到7月底。
事實(shí)上，中坤廣場(chǎng)早在2018年12月就開始陸續(xù)與部分小業(yè)主簽署“原價(jià)回購(gòu)”協(xié)議，但并未包含所欠租金、滯納金、違約金等，因此此前大部分業(yè)主拒絕簽約。
一位小業(yè)主向北京商報(bào)記者表示了對(duì)原價(jià)回購(gòu)的不滿：“中坤廣場(chǎng)之前所欠我們的租金、滯納金等，都是我們應(yīng)該得到的，我們只接受以現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)出售我們的產(chǎn)權(quán)。”另一位小業(yè)主則表示，他在2006年以6萬元/平方米的價(jià)格購(gòu)買了40多平方米的商業(yè)用地，共計(jì)200多萬元。“如果以幾年前的價(jià)格回購(gòu)，中間的損失誰(shuí)來償還？”
對(duì)此，北京商報(bào)記者分別聯(lián)系了收購(gòu)方和第三方東方資產(chǎn)管理股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“東方資產(chǎn)”），但截至發(fā)稿，收購(gòu)方表示不作回應(yīng)，而東方資產(chǎn)未予以回復(fù)。
六年糾紛
中坤廣場(chǎng)與小業(yè)主們的糾紛已經(jīng)有六年之久。該項(xiàng)目于2004年底開工，2006年大鐘寺中坤廣場(chǎng)項(xiàng)目由中坤集團(tuán)旗下北京中坤長(zhǎng)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進(jìn)行開發(fā)，并對(duì)一部分產(chǎn)權(quán)進(jìn)行銷售，中坤集團(tuán)旗下的大鐘寺商業(yè)有限公司同時(shí)對(duì)出售的單位進(jìn)行回租。2007年完成主體工程并宣布開街。據(jù)一位業(yè)主回憶，中坤集團(tuán)方面當(dāng)時(shí)承諾購(gòu)買者每年可獲得不低于8%的租金回報(bào)，當(dāng)時(shí)共有1200多位小業(yè)主。
在高回報(bào)和連帶保證承諾下，許多業(yè)主在2007-2008年間以每平方米4萬-5萬元的價(jià)格購(gòu)買了商鋪。直至2013年前，商鋪業(yè)主都拿到了相應(yīng)的租金回報(bào)，但從2014年開始，中坤集團(tuán)方面不再兌現(xiàn)承諾。此外，北京商報(bào)記者了解到，小業(yè)主與中坤集團(tuán)簽訂的十年租約，租期大多在2017年8月底已到期。因小業(yè)主認(rèn)為中坤集團(tuán)未給2014-2017年間應(yīng)有的租金，導(dǎo)致矛盾逐步升級(jí)。
直到2019年2月，收購(gòu)方斥資90億元收購(gòu)了大鐘寺中坤廣場(chǎng)。此次收購(gòu)是通過第三方公司東方資產(chǎn)完成的。
侵權(quán)何解
北京厚大合川律師事務(wù)所法律顧問中心負(fù)責(zé)人羅思翔律師認(rèn)為，無論目前改造的是商場(chǎng)公共區(qū)域還是商鋪，只要改造行為未經(jīng)業(yè)主同意，其行為都將構(gòu)成侵權(quán)，業(yè)主有權(quán)要求恢復(fù)原狀，相關(guān)費(fèi)用應(yīng)由侵權(quán)方承擔(dān)，如果造成損害的，還應(yīng)予以賠償；此外，就目前商場(chǎng)提出對(duì)業(yè)主商鋪進(jìn)行原價(jià)回購(gòu)的要求而言，只要雙方意思表示真實(shí)、簽訂協(xié)議、并在不動(dòng)產(chǎn)登記中心進(jìn)行相應(yīng)的物權(quán)變更即可，公司提出的原價(jià)回購(gòu)本質(zhì)上是一個(gè)合同要約，業(yè)主有權(quán)利同意或拒絕。
羅思翔稱，如果公司對(duì)業(yè)主的合理訴求置之不理，一方面會(huì)讓公司陷入訴訟的泥沼中，耗費(fèi)大量時(shí)間和金錢，疲于應(yīng)訴。另一方面，如果公司目前確有尋求其他公司對(duì)其并購(gòu)、重組等需求，大規(guī)模的訴訟記錄可能產(chǎn)生對(duì)其估值不利的盡職調(diào)查報(bào)告。
對(duì)于收購(gòu)方來說，最大的隱患則為業(yè)主與中坤集團(tuán)的糾紛。北京市華泰律師事務(wù)所律師張禹表示：“根據(jù)我國(guó)《公司法》第一百七十三條，公司合并，應(yīng)當(dāng)由合并各方簽訂合并協(xié)議，并編制資產(chǎn)負(fù)債表及財(cái)產(chǎn)清單，一般情況下收購(gòu)人是需要承擔(dān)被收購(gòu)公司債務(wù)的。”
“收購(gòu)方通過第三方公司進(jìn)行收購(gòu)，其實(shí)也在一定程度上規(guī)避了風(fēng)險(xiǎn)。”張禹直言，所謂的收購(gòu)就是進(jìn)行了股權(quán)轉(zhuǎn)讓，實(shí)際承擔(dān)債務(wù)的人也進(jìn)行了變更。但如果中坤集團(tuán)仍未履行合同，業(yè)主也可繼續(xù)起訴中坤集團(tuán)。業(yè)主和中坤集團(tuán)間的糾紛不能解決，業(yè)主還是產(chǎn)權(quán)所有人，對(duì)于收購(gòu)方來說，不管是轉(zhuǎn)型還是繼續(xù)運(yùn)營(yíng)都會(huì)受阻。
來 源：北京商報(bào)
編 輯：chenhong
