瑰悅服務式公寓CEO劉斌
從資金漩渦到屢屢爆雷，疫情期間，長租公寓屢提熱門話題。在話題背后，是“如何盈利”這一長租公寓行業的痛點。
而在瑰悅服務式公寓創始人、CEO劉斌臉上，憂慮之外，則更多了幾分堅定和信心。
近期，中國房地產報記者就新的身份及長租公寓、服務式公寓的危與機，對劉斌進行了專訪。
瑰悅是鉑濤窩趣旗下高端服務式公寓品牌。去年12月底，鉑濤窩趣舉行了一場名為“瑰體驗 悅相遇”的線上發布會，正式推出瑰悅品牌。發布會上，瑰悅表示力圖打造中國版的“雅詩閣”。
中國房地產報：實際上，當下長租公寓行業的發展似乎已經來到了一個瓶頸期，加上新冠病毒疫情的影響仍在持續，許多長租公寓品牌都曾在接受采訪時表示現階段并不好過，您如何看待當下的服務式公寓市場？
劉斌：從行業大環境和當下的疫情來看，長租公寓行業的確來到了一個瓶頸期。但是我認為有危更有機。疫情給市場上了一課： 風險管理和危機管理。面對大環境和疫情帶來的風險和危機，企業應該怎么去應對？對投資人、客戶、員工要做怎樣的協調和管理，這些都是這堂課大家所要掌握的。很多企業都沒有過這樣的歷練，容易支撐不下去。
對服務式公寓來講，我覺得是一個重新洗牌和調整的階段。現在的服務式公寓還處于起步期，在起步階段就趕上了疫情，包括此前的長租公寓遭遇了租金貸、甲醛事件，對市場環境產生了影響，看起來是不利的。但經此一役，服務式公寓不斷地調整更新，提升各方面的管理和運營能力。在經歷了洗牌之后，我認為這個行業會更專業化、精細化和標準化。
中國房地產報：回到企業本身。從此前的采訪中了解，您創立的寓居品牌目前在公寓行業已經積攢了一定的口碑和知名度，運營方面也比較成熟，各方面都處于一個上升期。您為什么會在這個時候選擇離開，創立瑰悅這個品牌？
劉斌：其實也談不上離開，我一直都在這個行業。我是地產服務行業出身，一直很看好公寓輕資產運營模式，加上目前我國住房租賃已經被提升為國策，很多地方政府、投資者會更注重我們各方面的能力，光靠原來的資源獲取短平快的收益，可能在以后就不存在了。后期，更重要的是證明品牌的能力，要把品牌和運營做好，回歸到初心，讓投資人、合作伙伴滿意，我覺得這是瑰悅品牌存在的價值。
中國房地產報：與傳統的服務式公寓相比，瑰悅有哪些突破？瑰悅曾在發布會上表示，要打造中國的雅詩閣，您覺得瑰悅的優勢在哪里？
劉斌：許多傳統服務式公寓是包租式運營，瑰悅走的是輕資產路線，做委托管理、特許經營的模式，考驗的是企業內功，驗證的是品牌、產品、運營、BD、系統、財務等等多方面的能力。
包租的模式講究的是成本，需要通過好的資源獲取好的物業，降低成本；輕資產對應的是強的品牌、產品和體系打造能力，要對消費者的獨特體驗和投資人的合理回報負責，同時深耕自己的運營團隊。
其次是產品上的不同。原來包租的產品多是精裝修，產品難以統一；在打造瑰悅產品的時候，我們從客戶的體驗感出發，為高凈值群體度身定制時尚雅致、舒適自在的旅居之所。入住前，專屬管家會了解客人的生活習慣及特殊偏好，從沙發的材質、香薰的氣味、枕頭的軟硬、被芯的類型，甚至是新風系統的濕度溫度，都可以調節至客人最舒適的體感范圍，甚至還可以根據客人的飲食習慣，適時送上養胃夜宵、助眠花茶等，只為更好的居住體驗。
瑰悅背靠鉑濤集團和錦江國際集團，具備強大的戰略資源。鉑濤是國內最大的酒店集團之一，擁有20個品牌，門店總數6600家，覆蓋全國470個城市，連鎖運營經驗豐富；其次是全國的開發資源，我們有強大的BD團隊和管理系統，鉑濤聯合錦江擁有近1.6億的會員，這些會員數據也能為我們助力；同時，華平資本和58同城都是鉑濤窩趣重要的戰略合作伙伴，在投資管理和C端流量獲取上，也使我們獲益良多。
再說回瑰悅的定位——打造中國的雅詩閣，因為雅詩閣是很值得尊重的企業，我們想做中國版的雅詩閣，一方面是想對標它的優秀之處，另一方面是希望在這個基礎上，讓產品更適合中國人。中國的服務式公寓品牌要有自己的文化靈魂，產品則是文化的載體。雅詩閣的產品可能更偏重于商務、標準化，瑰悅的產品則更加追求品味和個性，善于利用互聯網思維及人工智能技術，適應國人需求。瑰悅希望打造成為獨一無二的服務式公寓民族品牌，為中國新生代高凈值人群提供差異化體驗。
中國房地產報：您剛才提到了一些優秀的合作伙伴。那么，瑰悅如何給投資商等合作伙伴帶來收益？
劉斌：首先確定哪些項目適合我們。一方面是開發商，對于他們自持的物業和在建的項目，瑰悅會給提供適合的運營管理方案；另一方面是國有企業，包括政府的一些舊改項目，例如城市更新，這些也是我們的重點；此外還有一些小業主、小開發商，他們也在尋找合適的投資機會。商業樓本身適合很多業態，比如辦公、酒店、公寓，甚至商場等，但其實從抗風險能力來看，公寓是第一位。這次疫情，因為人們出門減少，商業、寫字樓、酒店都遭遇了很大打擊。國際五星酒店疫情期間平均入住率只有個位數，公寓雖然也有影響，但由于人們的居住硬性需求，以長租為主，相對平穩很多。例如，鉑濤窩趣去年成熟門店穩定期出租率超過95%，疫情期間較同期下滑10%，形勢稍微回暖，新客群就補充進來了。
服務式公寓因為面對的是高凈值人群，收入相對高且穩定，所以即使在特殊情況下，服務式公寓也能保持相對穩定的現金流；在運營效率上，服務式公寓精簡了組織架構，也使得整體經營毛利率普遍更高。
中國房地產報：作為新的公寓品牌，瑰悅是否設立了一個明確的短期目標？
劉斌：目前，瑰悅已有5個意向簽約，到年底北上廣深的目標意向能達到10家左右。因為瑰悅打造的是旅居生活五星級的家，從產品設計、服務設施都力求最好，因此建設周期較長，我們希望年底能迎來第一個旗艦店。
中國房地產報： 展望一下未來，您認為服務式公寓行業的市場規模及發展趨勢怎樣？
劉斌：從數據上看，2020年整個租賃市場規模大約是1.6萬億，2025年將達到2.9萬億，2030年能到4萬億。目前，服務式公寓在整個租賃市場上只占10%-15%的比例，而其中，具備品牌機構化管理的公寓也僅占10%，因此，品牌服務式公寓具備足夠的市場發揮價值。
政策方面，租賃市場也一直利好消息不斷，疫情期間政府也給予了應對政策，在經營上給與支持。
未來，在市場和政策雙重的助力下，服務式公寓，尤其是品牌服務式公寓，將迎來一個黃金發展期。
