三里屯從來不缺故事。
提起北京三里屯，“時尚”“街拍”“使館區”是多數人的第一印象。
東起三里屯路，西至新東路，北鄰無軌電車二廠，南抵工人體育場北路。從明代離北京內城三里的農村“屯”，到建國后成片出現的使館與紅磚樓，到90年代酒吧一條街與層出不窮的搖滾音樂，再到如今的首屈一指的時尚中心，三里屯除了古玩家具、秀水服裝、工體演唱會與時尚街拍之外，又多了一個“商業重地”的標簽。
從太古集 團的商業綜合體“太古里”，到世茂集團轉手賈躍亭的世茂工三，再到中植系12億買入的工體3號公寓，資本與地產的金錢在此流動，三里屯的商業地產也在冷熱之中交替。
中植12億買入北京工體公寓
2020年4月26日，中植系投資平臺中海晟融通過官方微信披露了一則消息：已收購北京市東城區工人體育場西路公寓項目（北京工體3號公寓），并以40%權益引進世茂集團合作。
這是中植系近年來對外披露的又一宗北京大宗交易，上一次發生在2016年。彼時，中植系中融信托旗下地產投資基金——中融長河資本先后斥資逾32億元收購北京中融信托大廈（原北京開元名都大酒店，西二環內）、百盛太陽宮寫字樓（原百盛太陽宮店，東三環），進行了“商改辦”改造，并迅速對外出租。
中融長河資本總裁王宇濤在接受采訪中表示，“在北京、上海等這類城市，資產是非常寶貴的。尤其是在目前疏解城市壓力的環境下，沒有新增用地，城市更新項目定是下一個風口。”
分析人士指出，雖然中植系目前并未透露后續將如何與世茂合作，但憑借上述兩次成功經驗，中植系與世茂對北京工體3號公寓進行“商改辦”的可能性很大。
公開資料顯示，北京工體項目于2006年建成，位于北京市東城區工人體育場西路三號，地上建筑面積為2.76萬平方米，地塊規劃用途為商住用地，包括公寓、商業、辦公等多種業態，為產權70年、可對外散售的公寓。值得注意的是，該項目為東城區重點小學“史家實驗小學”的劃片學區房。
市場傳聞，因該項目屬于不良資產、產品瑕疵、疫情影響市場成交等因素，本宗交易的成交金額在12億元左右，成交單價約為4.35萬/平方米。據多家中介披露，三里屯商圈寫字樓的散售報價在3萬-5萬/平方米不等，整售物業無幾。
觀點地產新媒體獲悉，因電商對實體店經營沖擊、寫字樓需求上升，過去兩年“商改辦”在北京非常普遍，多家房企和地產基金先后以“商改辦”模式布局城市更新項目。
戴德梁行北中國區研究部主管魏東認為，零售項目經營狀況不好的情況下改造成寫字樓常可以取得不錯的回報，但在目前的市場環境下，寫字樓市場需求低迷，因此改造之后能否獲得滿意的租金收益是一個問題。另外，由于土地產權業權等問題，有些項目在改造過程中會出現各種各樣的問題，導致項目改造不能獲批。
而據世邦魏理仕近期報告指出，資本對北京商業物業的看好未改。2020年第一季度，北京8筆大宗交易成交金額達195.9億元，多在春節前完成，與去年同期基本持平。其中，綜合體成交金額占比73%、寫字樓成交金額占比21%。
就三里屯商圈寫字樓租金水平而言，受疫情影響，目前在租寫字樓租金有所下降，且存在一定差價：三里屯SOHO、中國紅街租金最低，僅5-7元/平方米/天；而租金價格最高的盈科中心為10-14元/平方米/天。此外，三里屯SOHO的在租房源最多，對應空置率最高。
世茂工三漂流與世茂再現
在中植系買入北京工體3號公寓的同時，世茂的名字以合作方的名義被提及，再一次出現在三里屯商圈。而提起三里屯與世茂，便不得不提距離工體3號公寓僅1公里、三年三次流拍的世茂工三。
世茂工三的漂流故事已經持續了四年。雖然同樣位于三里屯商圈，自從開業之后，世茂工三就一直被三里屯太古里的光環所掩蓋。并不那么優秀的資產，在2016年被許榮茂以30億元的價格賣給了賈躍亭，高出市價近10個億。
此后的故事更廣為人知。在資本的泡沫被戳破之后，賈躍亭先后找來萬科和融創，尋求出售世茂工三。萬科拒絕了40億元的交易價，而孫宏斌最后成了樂視的白衣騎士。
2019年8月1日，世茂工三第三次被拍賣，起拍價21.87億元，較第一次拍賣下調1.13億元，與第二次拍賣時持平，較賈躍亭的買入價已打七折。雖有5萬多人次圍觀，同樣因無人出價而流拍。
從世茂到賈躍亭再到孫宏斌，高度復雜、金額龐大的債權糾紛是出售世茂工三路上最大的攔路虎。縱使位于北京市朝陽區工人體育場北路13號，21萬平的總建面并不算小，但寫字樓散售、商業零售部分品牌不高、酒店式公寓產權過于分割，房企和投資機構紛紛選擇了旁觀。
此時，距離世茂上次離開已有4年，雖仍冠名“世茂”，但世茂工三的爛攤子已與其無關。直到此次交易，世茂兜兜轉轉又回到了三里屯。
在三里屯之外，世茂在北京持有的北京世茂大廈物業今年再次被抵押，融資4億元；于2018年，北京世茂大廈物業已被抵押、用于借款14億元，目前借款余額13.4億元，將于2033年11月到期。
2020年1月，市場傳聞世茂房地產擬拆分物業管理業務世茂服務，預計最快或于二季度赴港IPO。本次，世茂與中植系的合作是否與世茂服務有關，同樣成為了業內人士猜測的焦點之一。
資料顯示，截至2019年7月，世茂服務共有160于個項目，分布在全國50余城，簽約管理面積超過1億平方米。于2019年全年，世茂在物業管理收入由2018年16.07億元增加約68.1%至27.01億元。
另有分析人士指出，雖有中植系“商改辦”成功經驗在前，但北京工體3號亦涉及酒店業務，不排除世茂在酒店業務上同時進行合作的可能，為酒店業務上市擴規模。
由工人體育場北路自東向西，盈科中心已由基匯資本轉手至愿景明德，三里屯SOHO被傳將由SOHO中國出售，世茂工三至今漂流，工體3號將迎來中植系與世茂合作改造。而盡頭處的東四十條，聚集了保利大廈、五礦大廈、首創大廈等又一批甲級寫字樓。
正如酒吧街夜不眠，資本同樣不會停止流動。無論是內資還是外資，房企還是非房企，只要三里屯仍為商業重地，其地產故事想必仍將繼續。
來源：觀點地產網
