近期，新冠病毒肺炎疫情爆發給中國大多數制造業和服務業行業帶來較大壓力。作為回應，中央與地方各級政府已推出了一系列財政和貨幣政策以扶持經濟增長。但疫情對中國經濟走勢的影響仍然暫時難以評估，并且可能尚未得以充分表現，因此在現階段難以做出全面的經濟預測。
為了深入了解市場對疫情影響的真實看法，高力國際在兩天內對包括業主、租戶和投資者在內的專業人士進行了724個電話調查，從辦公樓、數據中心、電商，物流與零售、投資與估值四個維度全景展示了商業地產市場參與者所面臨的挑戰，以及如何在未來的幾個月及全年內做出自我調整以應對疫情影響。
高力國際中國區董事總經理鄧懿君表示：“新冠疫情對辦公樓、零售、投資等領域雖然帶來短期沖擊，但在數據中心、線上商業等類別可以看到明顯的市場機遇和個別行業品牌彎道超車的機會。”
此次調查對象涵蓋138個辦公樓業主、337個辦公樓租戶、74個零售物業業主與租戶、105個數據中心運營商，以及70個物流物業業主與租戶，并就商業地產資產估值和投資情緒與大量客戶進行了詳細討論。調查涉及城市包括北京、上海、廣州、深圳、成都、南京、蘇州、杭州、沈陽、大連和西安。地理范圍遍及華北、華南、華東和華西，從一線城市到新興市場均有涉及。
在調查中，受訪者的普遍共識是：雖然2020年上半年房地產市場可能會相對低迷，但在政策的支持下，下半年市場需求或將回升并彌補上半年的大部分損失。根據此次調查結果，高力國際建議認為，寫字樓業主應積極傾聽租戶的需求。而零售業主與租戶應擴大其在線業務，數據中心亦可借此把握機遇。此外，近期較低的資產估值為投資者提供了逢低買入的機會。
辦公樓業主受影響有限，重點關注新興行業
受訪的138個辦公樓業主中，59%認為租金將保持相對穩定，29%預計租金會有下調壓力。空置率方面，40%的受訪業主認為空置率會保持不變，而有40%預計會出現小幅上升。自疫情爆發以來，已有一些業主積極與租戶對接，這一舉措有效增進了業主與租戶的關系，預計租戶會因此而愿意長期合作。
盡管許多行業因疫情受創，但也有部分行業，如網絡游戲、電商、在線教育和醫藥健康等可能疫情而業務有所增長。高力國際認為，業主可主動對接這些行業的企業，以期調整自己的租戶結構。調查數據也印證了這一需求：有多達92%的業主認定其現有租戶在2020年不會有擴租意向。
在針對在337名受訪的辦公樓租戶中，34%的受訪者認為其業務基本不會受疫情影響，19%的表示受到明顯的負面影響，26%表示受到一定程度的負面影響。而調查中業主對2020年的預期與租戶的預期有所偏差：只有29%的受訪業主預期租金會下降，而45%的租戶已受到疫情的負面影響。而更深入的調查數據顯示，一線城市業主與租戶的預期差異較小，而在其它重點城市中，約15%的業主預計2020年租金會下降，而69%的租戶已經受到疫情帶來的負面影響。
高力國際建議未受疫情影響或因疫情有所增長的企業(如醫療健康類企業)也應借此機會與業主尋求簽訂長期租約與更有利的條款。
遠程辦公需求在上升，數據中心成為新贏家
本次調查中，79%的受訪企業已于2月10日正式復工。然而，出于對疫情擴散的擔憂，81%的受訪企業選擇安排員工在家遠程辦公。這意味著遠程辦公在國內或將成為趨勢，并使本已激增的數據使用量進一步上升，帶來對數據中心的更多需求。高力國際預計，5G、人工智能和云計算將是2020年數據中心業務的主要需求來源。
在對數據中心運營商的訪問中，約80%受訪者認為他們將從遠程辦公的需求增長中獲益，54%的受訪者預計2020年數據中心的租金將上漲。調查中，30%的受訪者預計數據中心機柜租金將在2020年上漲0%-10%，15%的受訪者預計上漲10%-20%，而9%預計上漲幅度將超過20%。對數據中心的需求預計將不斷增張，高力國際建議租戶應盡快尋求與高質量數據中心簽訂條款有利的租約。
疫情下零售市場備受考驗物流物業需求增長
零售業作為疫情爆發以來受影響最嚴重的行業，受訪的零售業租戶中有88%表示收入減少，而只有12%的零售商表示可以持平甚至有所增長。大多數購物中心與店鋪縮短了營業時間并提升防控措施，客流量亦明顯下降。受此影響，16%的受訪租戶表示可能計劃在2020年關閉部分門店，而11%的受訪租戶正在調整或暫緩開店計劃以控制成本。
從租金的角度來看，大多數業主已提供了0.5-1.0個月租金減免的政策，但有50%的零售商期望獲得至少1-2個月的免租期。因受疫情影響，40%的受訪租戶認為客流應于2020年第二季度出現復蘇，而24%的受訪者則更為悲觀，預計下半年才會出現反彈。
為了彌補線下客流與業績的損失，52%的受訪租戶表示已與電商平臺開展合作以擴大線上業務。高力國際建議零售租戶借此機會進一步加碼線上渠道。高力國際同時認為，零售物業業主應與租戶攜手共同打造線上渠道，打造更好的線上與線下的融合體驗，為區域經濟發展做出貢獻。此外，本次疫情也可能因此給予部分品牌與零售物業一次快速增長的機遇，在未來的市場競爭中贏得先機。
電商和物流行業或獲長期增長。受訪的電商企業中有24%認為2020年線上銷售將同比增長0%-15%，而31%的受訪者則認為15%或更高。從產品的角度來看，大多數受訪者認為增長將主要來自于醫藥健康類與生鮮類產品。但另一方面，調查中也有保守觀點認為勞動力短缺，以及城市與交通防控措施的增加將使2020年的業績有所下降。
就租金預期而言，結果較為平衡，有40%的受訪者預期租金將同比增長，但43%則認為租金將可能因租戶要求優惠或免租期政策而下降。空置率預期方面，有32%的受訪者認為會有所上升，但41%的受訪者認為線上銷售的增加將使空置率下行。
盡管本次疫情為經濟帶來了短期的壓力，但消費者消費方式改變則可能為電商和物流運營商帶來更大的客戶基礎。例如此前因對科技不熟悉而較少使用電商平臺購物的老年消費者，當下正因無法外出而開始在線購買生鮮食品與其他產品，電商與物流運營商應給予關注;此外，受到壓抑的消費者的需求可能會使下半年零售和電商的需求強勁反彈。倉儲物業租戶應考慮簽訂較長租約，物流需求的增長應將使下半年市場空置率下降。
估值短期受壓議價機遇顯現
根據高力國際對投資者的調研，外國投資者自新型冠狀病毒爆發以來多數時間處于觀望狀態，并在上半年采取較為保守的策略。當前部分國家實施的旅行禁令使投資者獲取市場一手信息受阻也相應加重了該情況。但受訪的大多數外國投資者也表示，他們對中國的長期前景保持樂觀，并且將在下半年更加活躍。相對而言，調查顯示由于疫情使部分資產所有者或企業出現現金短缺，因此可能在價格上更加靈活，而國內投資者將當前視作伺機買入的機會，因此將全年保持活躍。
高力國際認為，資產估值雖然在短期內可能會被壓低，但應會在下半年迎來反彈。因此，對于希望抓住中國長期增長潛力的投資者而言，當前應被視作伺機買入的窗口期。
來源：北國網
