這兩天，中海有點忙。不僅忙著人事變動，還忙著拿地補倉、項目引資。
于5月13日，中海拿下太原萬柏林區SP-2019住宅兼容商業、托幼地塊，成交總價22.03億元，樓面價8333.9元/平方米，溢價率72.27%。
而在前一日，據北京產權交易所披露，中海擬為鄭州海旭房地產開發有限公司、武漢中海海耀房地產有限公司兩家附屬公司進行增資，各自引進一個合作方，對應持股權均為20%。
事實上，規模與現金之間的平衡，向來是房企們最為頭疼的。所以一邊忙碌拿地，另一邊又進行項目引援便成了房企慣用的平衡之術。
“開源”節奏
顏建國帶領下的中海，積極拿地已成為標簽。不過這幾年，雖然拿地金額均有所上漲，但是拿地宗數與樓面面積卻為下降趨勢。對于2020年要實現4000億目標的中海來說，拿地擴大規模亦是當務之急。
每一宗土地都來之不易。關于太原河西污水處理廠SP-2019的這宗地塊，中海獲取的過程也算坎坷。
于5月13日，太原萬柏林區新晉祠路附近兩宗地塊成功出讓，編號分別為SP-2018、SP-2019，由保利、中海地產分食，總成交金額46.82億元。
相比起深耕太原多年的保利，在太原項目不多的中海更像是這次土拍的主角。
頗具故事性的是，此兩宗地塊曾于4月10日入市出讓，當時吸引了中海、萬科、青島華發、招商蛇口(001979,股吧)、保利、金茂等一眾大牌房企爭相舉牌，最終中海對SP-2019地塊出價高達20.245億元（溢價率為58.34%），但結果仍為流拍。
另一宗SP-2018地塊，中海最終出價達到21.435億（溢價率50.5%），也還是流拍了。彼時公布的流拍原因為，上述兩宗地最終出價都沒有達到出讓底價。
歷經一月有余，中海還是將其中一宗地收入囊中。據太原業內人士分析，此次地塊最終出讓的溢價率72.27%也并不算高，畢竟政府要打造的是長風西高端片區。
上述人士介紹，在太原人的印象里，以前長風西片區的發展不太好，低端產業云集，“加上長風商務區并沒有多大起色，沒有很多產業愿意過去，只有一些基礎的公共服務類的圖書館、博物館之類的。”
但近年來，長風西片區列為太原“南移西進”的重要發展區域，加上融創、中國鐵建、華潤、萬科、遠大各大房企相繼落子，發展潛力較大。
業內人士也提到，“自從華潤萬象城購物廣場開業后，看到了這一片區的發展價值。”據悉，長風西片區內華潤中心、萬象城、陽光城環球金融中心等商業以及寫字樓較多，未來還將有遠大購物中心。
另根據中海官網顯示，目前在太原僅有兩個項目，包括中海華潤幸福里以及中海寰宇天下。連同此次拿的項目，中海在太原區域的三個項目都位于萬柏林區，而長風西片區位于萬柏林區的南側。
回歸中海自身，其實不只在太原區域對于地塊具有渴求之意，而是在各大城市的拿地上都表達了一種焦急情緒。
此前3月份，中海發布2020尋地合作計劃，擬就股權收購、資產轉讓、國企混改、城市更新、聯合開發等業務范疇進行全面合作，城市范圍包括但不限于全國一二線城市及強三線城市。
然而，近段時間也未見中海收并購、資產轉讓或是城市更新等相關動作的披露。
數據顯示，前4月，中海通過招拍掛市場獲得7宗地塊，分布于北京、上海、長沙、沈陽，累計應占樓面面積約134.72萬平方米，累計應付的土地出讓金約為171.14億元。與去年同期相比，應付土地出讓金下降50%左右。
根據中海2019年業績會上所提及的，2020年的拿地計劃，中海的權益預算為1400億元，同比增長23%。
如此看來，對于今年有著拿地壓力的中海來說，前4月的節奏顯然過于緩慢。步入5月，中海也更多在土地招拍掛市場露面。在剛過去的北京、西安等地的土拍中，均出現過中海的身影，卻可惜空手而歸。
5月份也已過去半個多月，中海僅僅拿到長沙岳麓區一宗雙限地宅地，以及上述太原地塊，總斥資55.45億元。
“節流”舉措
拿地著急的另一邊，同樣也急著為項目引援增資，這是中海這段時間的真實寫照。
5月12日，中海披露擬為鄭州海旭房地產開發有限公司、武漢中海海耀房地產有限公司兩家附屬公司增資，對應持股權均為20%。其中對鄭州公司擬募集不低于1億元，對武漢公司募集金額擇優待定。
此次增資完成后，兩家項目公司融資方原股東即中海方面持股80%，新增投資方持股20%。
兩個項目所募集資金用途，均主要用于項目地塊的開發建設，包括但不限于支付項目開發工程款、前期費用、營銷費用、管理費用、財務費用及相關稅費等。償還公司的部分股東借款，補充流動資金。
根據觀點地產新媒體查閱，上述鄭州公司，主要資產應為中海于去年12月于鄭州鄭東新區拿下的一宗宅地，編號鄭政東出〔2019〕13號（網），成交總價26.7億元，折合樓面價14743元/平方米。
此外，武漢公司主要資產應為中海于去年12月以23.76億元、溢價13.36%競得的宅地，即東湖新技術開發區P（2019）163號地塊，樓面價6012.4元/平方米。
根據2020年3月31日財務報表顯示，鄭州公司資產總計28.17億元，負債總計28.17億元，所有者權益1.64萬元，凈利潤1.69萬元；而武漢公司資產總計23.76億元，負債總計23.76億元，所有者權益0.06萬元，凈利潤-0.058萬元。
得以窺見，這兩家項目公司均處于前期開發階段過程中，未實現盈利。一業內人士表示，房企都有業績、規模等方面的壓力，而且目前的形勢是大家都要拿地，像“引援”這樣的操作，也可以實現資源共享、優勢互補。他提到，“這背后的邏輯是僧多粥少”。
值得關注的是，于4月25日，中海也披露了將為武漢海澤房地產有限公司引進一個合作方，對應持股比例35.35%，用于項目地塊的開發建設、償還公司的部分股東借款等。情況與上述項目相仿。
中海一貫擁有穩健的財務控制能力，頻頻為項目公司引入合作方或是財務方面的考量。在業內人士看來，品牌開放商本身的體系都是比較完整的，引入合作伙伴增資項目這樣的操作多是對報表美化起作用。
反觀中海自身，現金流情況又是如何？截至2019年底，中海發展持有現金954.5億元，一年內到期的有息負債為320.8億元，占有息負債總額的16.9%；資產負債率60.06%，凈借貸比率33.68%，加權平均借貸成本為4.21%。
但一季度深受新冠疫情影響，截至2019年3月31日止三個月，中海發展經營業務收入為206.8億元，同比下降14.7%；經營溢利為56.1億元，同比下降24.9%。
雖然營收以及溢利有所下降，但期末中海的銀行結余及現金為997.4億元，仍保持著將近千億的規模。不過，凈借貸比率則為39.4%，相較去年末有所上升。
資金看起來尚充裕，但中海方面也并不松懈，沒有停下在資本市場融資的腳步。
據深交所5月8日信息披露顯示，中海企業發展集團有限公司2020年面向專業投資者公開發行住房租賃專項公司債券，以及2020年面向專業投資者公開發行公司債券均獲深交所通過。
資料顯示，兩個債券類別均為小公募，擬發行金額分別為95億元和24億元，發行人均為中海企業發展集團有限公司。
來 源： 觀點地產網
編 輯：liuy
